项目类型：旅游地产、养老养生

项目位置：内蒙古·包头

项目规模：1500亩
 

一、项目剖析

(一)区位

项目地位于包头市九原区阿嘎如泰苏木，地处城市西北门户，是连接华北、西北癿重要节点之一，同时距离呼呾浩特呾鄂尔夗斯也都在2小时范围内。

区位分析图

(二)交通

项目交通便利，周边有便捷的京包、包兰等铁路交通，京藏高速、110国道等公路交通，包头二里半机场、鄂尔多斯机场、临河机场等航空交通。距离包头市城区仅20公里。

从大的交通环境来看，本项目地南侧紧邻北京至拉萨的G6高速公路，地处进入西部和入藏的交通大动脉上，且从北京出发自驾车正好一天(8小时)可到达本项目地。因此本项目地可考虑作为进疆入藏自驾游的中转站。

交通分析图

(三)周边景区景点分析

本项目地周边二百公里内有十处大型景点，将来可不本项目进行资源共享，优势互补。

本项目地周边一百公里内有3处大型景区未来可进行联动发展：全国八大淡水湖之一的乌梁素海;紧邻黄河，以湿地、候鸟为特色的昭君岛;梅力更召是我国现存唯一的用蒙语念经的藏汉式相结合的古寺庙。而梅力更风景区内是以高山、瀑布为主要特色的自然奇观。

(四)现状与资源分析

场地现状用地中大部分为林地和牧场，牧民宅基地主要建在现状公路以北的坡地和山坳处，场地东北角是“蝴蝶山庄”未建设完成的别墅区，状况较好，将来可改造利用。另外现状商业有几处农家乐，经营较好，可作为继续保留业态。

现状分析

场地内有一条约14米宽公路，道路现状良好，稍作改造可后期利用。其他均是不能直接利用的土路和碎石路，场地南侧京藏高速下穿有3处可利用入口。

现状道路交通分析
 

(五)建设背景分析

a) 政策背景：

国家层面：经济转型期，由依靠重工业、煤矿业、污染换产值到加快发展现代服务业，加强生态环境保护，开展以转变经济发展方式和生活方式、节约资源和保护环境、建设低碳和绿色经济体系为模式的新型产业。加快农业建设、大力发展国家农业公园，促进旅游和农业文化有机融合，着力扩大旅游消费，着力提升服务质量;大力发展、完善养老事业建设。

内蒙古层面：“8337”发展思路提出把内蒙古建成保障首都、服务华北、面向全国的体现草原文化、独具北疆特色的旅游观光、休闲度假基地。呼包鄂城市集群将逐渐形成。

b) 相关规划

《包头市城市总体规划》：包头市是我国重要的工业基地，京津呼包银经济带重要的中心城市，内蒙古自治区的经济中心。城市布局进一步优化。规划强化了“一市两城、多组团、多中心”的城市布局，突出山、城、河、绿的城市格局特色。

《包头市旅游总体规划》：中心组团式发展结构，以城市为中心，以旅游线为轴，带动周围一些小城镇，进而带动农村牧区，建成并实施旅游网络式开发格局。使旅游业成为国民经济第三产业中的支柱产业。

《包头市养老产业十二五规划》：建立健全以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。

《包头市九原区总体规划》阿嘎如泰苏木和哈业胡同镇等沿山地区，着力发展绿色养殖、食品加工城郊休闲，促进一二三产业融合互动。

《阿嘎如泰苏木总体规划》确立了苏木旅游产业在包头市的龙头地位。

(六)SWOT综合分析

三、定位体系

(一)总体定位

集休闲、生态、度假、养老为一体的综合性旅游风情小镇，打造一个新型的，集智慧农业、智慧旅游、智慧养老于一体的示范城镇。
 

(二)目标定位

国家层面 —— 国家农业公园、 4A景区

自治区层面 ——养老示范基地、精品旅游目的地示范区

包头层面 ——新型城镇化试点镇
 

(三)形象定位

青山绿岸白云边

银星缀洒“杭盖”地
 

(四)宣传口号

青山脚下的休闲胜地

柏树沟旁的银色家园
 

(五)市场定位

一级市场：以包头及周边区域的276.6万人口作为一级目标群体，满足农业观光，旅游休闲和养老养生的全部需求。

二级市场：以“呼包鄂”城市集群的765万人口作为二级目标客群，满足农业观光，旅游休闲和部分养老养生的生活需求。

三级市场：以内蒙古周边特别是“京津冀”城市集群的10771万人口作为三级目标客群，主要以旅游休闲，户外运动作为这部分人群的目的地。

四、规划设计

(一)规划总平面

总平面规划图

(二)功能分区空间布局

功能分区布局图

(三)总体鸟瞰图

整体鸟瞰图

(四)道路交通规划

道路交通规划图

(五)游线系统规划

自行车骑行路线

国际露营体验游线规划图

时尚度假体验游线规划图

农业休闲体验游线规划图

温泉滑雪体验游线规划图

五、重点项目设计一览

产品布局图

(一)养老养生生活区

结合已经建成的牧民新村等居住类社区，选取大青山脚下一片舒缓的地势并依托本区域其它两大板块(农业休闲和旅游度假)的功能，打造一处全龄化的养老养生生活区。生活区分为山地别墅养老区、情景洋房养老区、亲子居家养老区和多层公寓养老区。

养老养生生活区规划总平面图

葡萄庄园安逸养老社区

柏树沟邻里互助养老社区------ 情景洋房养老区

夕阳红公寓养老社区---- 多层公寓养老区

已建成区域改造

社区主题景观区---- 银杏大道

社区主题景观区---- 枫叶苑

社区主题景观区---- 松柏林

三个养老社区之间及与现状已建的别墅区之间运用大面积的绿化作为分隔，形成社区之间的绿化景观带。在绿化景观带中布置小型社区农田，形成社区独享的私属农耕领地，满足居民特别是老年住户私属认养的需求。

社区农田

服务配套

商业配套

教育配套

(二)农业公园区

区别于当前业已存在的农家乐、果林采摘、蔬菜种植等相对单一、传统的休闲农业体验形式，通过广阔集约的农业土地和创新发展的设计理念以农业种植、农业科技为核心，融入风景园林的设计要素，打造集观赏、体验、度假、游憩、学习为一体的、规模化、现代化的高端农业旅游综合体。

农业公园区规划总平面图

(三)活力旅游度假区

位于用地西侧，作为农业公园与高端度假区和养老社区的衔接与过度。在农业观光与高端旅游度假合养老社区之间的开阔平坦区域，设置以面向中端大众为主流的旅游度假项目。项目的设置具有鲜明的主题特色：温泉主题和自驾主题。

活力旅游度假区规划总平面图

方案充分利用当地的地热资源打造以温泉为核心的活力旅游度假区。在此区域的核心部分设置具有养生功能的温泉假日酒店。酒店结合中国北方温泉泡汤和水上娱乐的特色设置丰富的室内、外汤池和水体活动设施，成为面向包头、辐射周边满足主流阶层吃、住、玩于一体的温泉水疗度假区。

部分项目意向效果图

(四)时尚旅游度假区

位于用地西北区域、大青山脚下地势变化较为丰富的地带。根据不同的山势地形，以滑雪、高尔夫练习场、MINI高尔夫球场、酒庄城堡和户外拓展等高端的娱乐项目为核心，打造一片引领时尚、健康、优雅的户外运动为目的的旅游集散地。

时尚旅游度假区规划总平面图

六、分期建设规划

分期建设规划图

七、项目总结

本项目有效地利用了当地的自然资源和现状条件，结合国家层面的政策环境与市场需求，打造了一个以养老养生、农业休闲、时尚运动等于一体的综合性旅游地产项目。为目标客户提供了丰富的服务产品，大大提升了项目地的价值，是北方地区一个十分典型的综合型旅游地产开发项目。

声明：鉴于项目介绍所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加详细的分析。想了解更多案例详情，请致电山合水易。