从去年开始，不少人总结了康养小镇的问题。资金不足、位置欠佳、营销不够等。大家这么想，其实是因为在全国房地产开发商纷纷转型投资大健康养老产业综合体项目的今天，成功的案例寥寥无几。但归根到底最大的原因还是前期策划定位不准、规划结构设计不清晰。这就好比一个没有精准计划、清晰结构设计的“角本”，是不可能演绎出一部优秀的作品，即使每个“角色”都拿捏有度。也像跑了题的作文，终究得不了高分甚至零分。

今天，山合水易为大家整理下康养文旅项目开发中的核心问题所在。
 

康养文旅开发的问题有哪些?

一、陷入恶性竞争：

有一句俗语，“天下文章一大抄，就看你会抄不会抄” ，这里的“抄”其实指的是借鉴的意思。借鉴与抄袭是那么接近又那么质的不同，成功的项目一定有它自身的特点，与环境协调、达到人们的需求。可以去借鉴它成功的理念、成功的方法、成功的精神。而不能简单抄袭它成功的形式、成功的样子、成功的内容。规划设计讲究因地制宜，简单而无章法的前期策划和规划，势必使项目缺乏市场竞争力，陷入恶性循环之中。目前康养文旅类项目基本可分为三大版块：(1)医养板块;(2)民俗旅游板块;(3)田园体验板块;每个板块子项也基本是当地名人故居、古迹遗址、各种赛事活动、蔬菜果园、茶园采摘等等。项目之间没有差异化，客源去了A项目，就不愿意再去B项目。存在复游率不足，投资愿望不强烈等问题。

二、陷入重投资：

项目另一个问题就是资金。资金不足、资金回收期长都可能给项目造成巨大的资金压力。没有前期精准策划定位，差异化的理念支撑，一开始就进行大量资金投入，大兴土建。会让企业非常被动，陷入进退两难的境地。
 

三、避重就轻，陷入死胡同;

前期策划与规划就是对整个项目的统筹安排，是对思路的梳理，是对总体项目把控。忽略前期定位重要性，就会容易陷入某一局部节点，夸大分支作用。造成抓小放大的错误。例如项目主题是大健康加文旅，该项目所属地区有泉水，这个是很好的一个亮点可以融入构思文本中，但如果只着眼于此说“这个水多么好，含多少矿物质，可以注册个品牌，可以营销包装出售。”这难道是要搞矿泉水生产基地么?答案显而易见，很明显已经本末倒置。这只是简单举个例子。但国内很多项目都存在这样类似的问题。

四、不能很好解读政策、触碰红线：

优秀的前期文旅康养策划和规划还能帮助企业很好的与政府沟通，应该对社会、对企业负责。前期方案是要认真分析政策导向，满足当地政府要求，符合城市总体规划，注意红线内控制性详细规划的土地用地性质与要求。依据实际情况、真实资料来做分析。而不能忽视各类“红线”。根据策划文本需要，搞噱头，不是住宅用地却规划成养老住宅，不是商业用地却设计成商业街等。最后华丽的辞藻、精美的文本却华而不实，浪费人力和物力资源。

从行业的方向来看、从产业发展的前景来看、从国家政策的支持力度来看，康养项目肯定会越来越好，前景非常广阔。所以说康养、文旅类项目的前期定位是非常重要的，优秀的前期策划是可以使该项目避免“同质化”加大吸物化，是成功的开始。是需要投资企业给与足够的重视和投入的。