随着人口老龄化加剧，中国的养老市场越来越大，2017年10月18日，”健康中国战略“填上日程。养老产业开始蓬勃发展，成为备受关注的新兴产业。在2018年北京秋季房产会上，共有300多个来自全国各地的旅居康养项目参展。

在此契机之下，我国康养、文旅、养老体育产业也迎来了前所未有的黄金发展期，房地产企业纷纷抢滩。很多房地产企业踏上了转型之路，比如养老地产、旅游度假地产、特色小镇、长租公寓等。根据有关方面的不完全统计，已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，养老地产依然保持着“大跃进式”的快速发展势头。但是在很多时候，结果往往并不尽人意。这是为什么呢?

山合水易根据以往项目经验，以及对市场的分析预测，总结了我国康养地产的一些问题：
 

1、缺产业链

一些康养项目，动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩，规模大，设施齐全，业态多，但没有产业支撑，始终没有形成产业链，单独依靠养生度假娱乐，严重背离“产业支撑”之根本，经营不久就难以为继。没有产业支撑，就没有长久的生命力。

严格来讲，康养项目里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等，都是附加值，都是锦上添花，不是主体，更不是康养的支撑。

2、缺“朋友”

康养项目一般位于大城市范围之外，千万不要想着方圆多少公里内，就你一家康养项目，独门生意就好做。

事实上，一个独立的康养项目，如果周边没有其它吸引人的资源作为依托，不仅不会垄断生意，甚至基本没人愿意来。

3、缺差异化

目前许多康养项目压根没有规划，紧跟流行，全靠抄袭，最后搞得不伦不类。

一方面，闭门造车，完全凭自己主观判断搞开发建设，没有主题，没有创意，没有吸引力，完全丧失竞争力。更有甚者，完全拷贝附近一个盈利好的项目。另一方面，一些规划师，只是把其他康养项目拆零散，再组装成一个新的方案来滥竽充数。

4、缺营销

新媒体时代，新的营销手段层出不穷，可是当你告诉项目负责人用社交网络平台营造氛围、推介项目、互动交流培养感情、实时制造话题引起关注时，康养项目反而无法接受。这样的后果导致客群单一，没法吸收新的流量，也没法在大范围打出品牌。

5、缺运营

当前的康养地产项目、养老养生综合体、康养小镇的项目，不缺规划师、设计师，不缺施工方、材料供应方，缺的恰恰就是运营高手。

运营要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个康养项目从开业，运营，健康发展，最后实现盈利，全靠运营高手带领团队的能力。

6、缺知识更新

这个时代最大的特点就是变化快，新科技、新手段、新形式日新月异。康养项目也面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。

比如对有些投资人来说，土地运作流转、PPP、联盟运营等概念都是以前没有接触过的，更别说一系列让人眼花缭乱的新生事物了。只有将学习、考察、调研、培训等常态化，方能实现康养项目的健康发展。

7、缺康养理解

房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。

康养项目的高端实际上看三个方面，第一个是人护比，第二个是配套比，第三个是人性关怀。

康养项目的高端并不是拼硬件的高档，而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵，仅仅是把重点放在硬件的打造上，就是误入歧途。

8、缺成本控制

这里的成本分为两个方面，一是康养项目对人力资源的要求高，在普遍物价上涨的大情势下，用工成本高，而且康养大多在城郊，相对于远郊的农村用工，成本偏高。

第二就是土地成本，动辄数百万一亩。如此高额的成本，必然带来巨大的经营压力。
 

康养地产的前景

1、随着我国老龄化速度的加快，老年人口的爆炸式增长。独生子女家庭越来越多，城市空巢率越来越高，面对市场的刚性需求呈井喷式的发展，大健康养老产业也越来越值得各界的资本投资。

2、对于政府来讲，目前我国的房地产业不断“低迷”，各级地方政府不再欢迎单纯的房地产开发项目，转而支持和吸引那些带产业的项目。政府尤其欢迎产城结合、产人结合和产融结合的大健康养老产业综合体。这类项目能够为地方政府带来税收、带来就业、带来民生等社会效益。因此，康养产业综合体越来越受到各级地方政府的欢迎。

3、从行业的方向来看、从产业发展的前景来看、从国家政策的支持力度来看，康养项目肯定会越来越好，这在未来是一个非常好的产业，前景非常广阔。