养老地产

虽然国内地产开发商在进军养老地产时非常高调，但他们在实际操作中却都很谨慎。目前，我国大型养老地产项目的实施和运作主要是经验丰富的大型房地产企业和资金充裕的大型保险公司。随着社会老龄化的加剧和居民消费能力的提高，养老地产需求的爆发是历史发展的必然趋势。乡村旅游规划梳理了国内外养老地产的开发经验和经典养老地产项目，结合国内政策和国内养老地产遇到的瓶颈，在养老地产项目开发和运营的过程中有以下几点思考：
 

一、首先，明确项目定位和项目整体定位

这在养老地产开发的早期阶段尤其重要，是建立项目的基础。在项目定位时，考虑是做养老地产，还是用地产养老;在经营的时候，考虑是选择产权销售，还是销售、出租及持有经营的混合模式;在运营和管理时，考虑是启用专家管理，还是请管理专家;在与国际企业合作的时候，考虑是让国际团队空降，还是将国际经验本土化。整个项目需要在早期规划中明确展示产品定位、业务模式和运营管理方法。产品营销应贯穿项目实施的全过程。

二、“实战+理念+专业“

如果想要做一个成功的养老地产项目，应该在整个项目中使用“前沿概念+专业团队+实战专家”的组合模式。把养老地产作为战略方向的企业，前期立项论证无养老医疗实操人士参与、境外参观学习与项目开发经营模式不对等、项目聘请大量顾问但项目自身无核心团队、设计团队未与运营团队对接、房子盖好后再请运营团队进入、照搬国际设计无后续本土化对接(经营服务)等错误的运作模式将会导致大量人力、物力、财力损失，甚至会使项目半路夭折。
 

三、注重人才培养

过去十年是房地产的“黄金时代”。房地产企业的快速发展掩盖了人才建设的“短板”。然而，在产业发展速度放缓，需要升级改造的时候，人才的缺乏成为制约养老地产发展的主要原因。

通过发展康养地产，成熟的国家和地区多年来各种专业机构的经验得出：养老地产人才问题，尤其是高级管理人员问题是重中之重，开发商必须走对外招商和内部培训两条道路。根据战略发展目标，选择合适的人才，如参加养老地产职业经理人或项目总经理培训(内部培训+外部培训)。

四、正视养老产业链

养老地产是以保健和养老为主题，以房地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费者房地产特色，主要卖点是健康，生态，生活环境和自然。

与其讨论养老地产是否盈利，不如从“产业链”的角度下功夫。由于养老地产的开发模式灵活多样，在项目选址、业态设计、商业组团等方面与健康地产、旅游地产也有相通之处，因此可以根据项目地点、规模、人群等因素，植入产业链中的不同模块、或将若干模块有机组合，从而提高收益率。此外，发展综合养老社区，解决养老地产的短期，中期和长期盈利问题，并不断创造价值，以形成完整的养老地产利润模型。

此外，国外养老保险的发展过程，刷新了服务理念，值得我们吸收和完善，但最关键的运营服务，还是需要我们自己积累。