很多园区建设的实例告诫我们，规划是园区建设的龙头，规划决定了园区建设的规模、方向和品位。如果园区没有明确的园区规划，走一步算一步，那么园区很可能走入死胡同。产业园区的建设经营规划，既是战略上的指导，也是战术上的需要。总的说来，园区规划共涵盖5大方面：产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划、经济指标规划。

园区规划建设五大要点
 

一、园区产业规划

园区产业规划是园区规划的主要内容。产业规划是其他规划内容的基础。只有在产业规划明确的情况下，才能顺利、逐步地实施其他规划。产业规划主要是确定园区的核心产业，重点产业和相关产业。在此基础上，分析了产业链与上下游企业的构成和关系。这是影响园区产业定位的因素。

确定核心产业和关键产业的方法：

(1)洞悉园区所在区域的经济发展战略，了解区域产业基础和拥有的产业资源,划出可以重点发展的全部产业范围,即园区意向产业。

(2)研究国家产业政策,看哪些产业属于国家重点鼓励的,哪些产业属于国家明确限制的,对划出的园区意向产业范围进行缩小集中。

(3)研究国内外经济发展走势与行业市场，洞悉意向产业是否存在市场潜力和市场风险，同时分析技术发展趋势，看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进行一番调研，不能让产业园一运行，就遭遇产能过剩等问题的打压，或者面临极其残酷的市场竞争。

(4)根据各方面的研究分析情况，聚焦某个或某几个产业，将其作为园区的重点产业，并将其中最具发展潜力且最适合自己园区的产业定为核心产业。

(5)针对核心产业和重点产业，分析上下游企业的构成和关系，分析特定产业企业的构成和分布，为制定投资促进战略奠定了基础。明晰相关产业的支撑力量，包括服务于核心产业与重点产业的产业机构、社会机构等。

事实上，园区的产业定位是从区域开发、国家产业政策、产业发展趋势、市场前景等多个指标中寻找交汇点。

此外，产业园区核心运营团队的公共关系资源 ( 产业资源、人脉资源 ) 也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中，经常会用到一些战略管理的知识，例如SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析、EPST(政治、经济、社会文化、技术、Legal法律、环境)宏观环境分析等，运用这些知识，能够更顺畅地找到产业方向，更快捷地获得研究成果。园区也可以借助“外脑”，以弥补园区缺乏专业人才和专业经验的短板。
 

二、建筑与建设规划

园区建设与园区规划主要有园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新思路还是十分有必要的。

(1)建设规划。大型园区、产业新城的整体建设规划，要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对于工业新城的工业建筑，商业设施和住宅设施，规划合理的建设和发展比例和空间布局。

(2)建筑规划。建筑规划必须与产业定位相结合，确定建筑标准和建筑配套，不同类型的产业园区建筑规划应体现出明显的差异。

(3)工程规划。明确先建什么?后建什么?不要小看工程规划，它与产业规划、企业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，甚至可能导致企业资金链断裂。

三、招商规划

产业园区招商规划内容包括：目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。

在招商规划中，寻找目标客群很关键，而能否找到理想的目标客群取决于前期产业上下游企业分析的准确度;园区优惠政策必须讲求针对性，需要适合行业企业的特点，除去普惠政策外，必须有一事一议的“撒手锏式”政策;招商/营销策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合。

四、园区运营规划

旅游景区运营规划包括：物业管理、配套商业运营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理标准化、园区开发和品牌复制经营模式。

园区运营规划是很多园区的短板，有的因为项目以短线的地产经营为主，不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验，不清楚园区运营管理的核心内容;有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容，但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容……

物业水平直接决定了园区的层次。就像出售房产一样，是否可以升值取决于物业管理。产业园区能否得到业主和行业的认可和赞誉，能否提升物业价值，取决于园区的经营管理能力(物业管理只是其中的一小部分)。

五、园区经济指标规划

园区经济指标包括两方面内容：

1.行业市场透析园区项目的技术经济指标，是对园区项目自身投资经营状况的测算与考量，并根据数据对园区建设经营予以适当，这主要涉及：营业指标估算、营业收入构成比例地产增值和产业增值、财务盈利能力分析内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等、清偿能力分析盈亏平衡分析等。

2.园区经营指标是衡量一个园区经营状况的综合量化指标，包括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上市企业数量，等等。园区的营运指标反映了一个园区的商业水平及其带来的社会和经济效益。

园区规划是园区建设的前提条件，园区始终坚持"规划第一"在基础设施建设过程中的指导原则。通过整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。那么如何选择合适的园区规划设计公司呢，山合水易在之前的文章中有做出讲解。详细可见：

旅游规划设计公司如何选择