"养老地产"正成为商界热词--昨天，第二届亚太养老论坛在江苏宜兴举行；今年重阳节，中国低碳养老民生工程办公室在沪挂牌，宣布明年将在上海启动建设一座占地3000亩、入住近3万老人的低碳健康养老生态城；10月中旬，位于浙江乌镇的国际健康生态产业园在上海媒体频频亮相……

　　绿城、万科、保利等三成品牌地产商已介入养老地产项目。投资商争相涌入，养老地产扎堆出现，真能带来幸福晚年吗？

　　投资养老地产，便于买地贷款

　　涉足养老地产业务的不仅是地产商，还有平安、新华、中国人寿、泰康人寿等保险公司及中石化、中水电等央企。一些二三线城市还将养老作为主要产业，如山东省文登市立志打造国内首个"养老之都"，浙江临安九狮村专为热衷炒股的上海老人铺设了宽带。

　　老龄产业曾因利润低而被长期忽视，如今为何突然火了？业内人士分析，国家对楼市的调控力度不减，地产商要开发商业楼盘，四大行不敢放贷，买地还频遭"地王"。但如果投资养老地产，银行愿意放贷，向当地政府拿地还能争取低价。

　　中国低碳养老民生工程办公室常务副主任郭戈介绍，他们拥有高达5000亿元的资金池，仅在上海建设养老城就将投资100亿至150亿元。散布各地的其他项目也都宣称拥有几十亿元至数百亿元的投资体量。

　　拿捏不好服务与开发，会变味

　　清华大学建筑学院教授周燕珉分析，国内养老地产主要有4种形式：在大规模居住区中建一块养老社区；在一般住宅区中配套建设养老公寓；专项开发老年公寓和配套设施；在度假旅游地产中开发养老产品。无论是哪一种形式，如果开发商拿捏不好养老服务和地产开发的比重分配，结果都会变味。

　　地产公司高管潘先生认为，美国、日本等国的养老城主要是通过为老服务盈利，老人退休后仍有较高收入和福利，足以承担较高服务费。养老地产的六成收入来自护理等为老服务，四成来自出租。而中国大部分老人退休后难以承担较高的养老支出，所以，地产商靠后续运营很难在短期内收回高额投资，只能通过卖房快速回笼资金，归还银行贷款。

　　全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻认为，国内多数投资商对养老产业的理解还停留在靠概念卖房上，"养老"只是规避调控乃至博取政策和贷款支持的旗号而已。

　　以养老为名拿地建普通商品房

　　万科在杭州良渚文化村规划了575套老年公寓，但客户主要是中年人，鲜有老人入住。万科北京幸福会项目有146套老年公寓，买家多为年轻人。万科总裁郁亮在今年中期业绩会上坦陈，买家结构错位，万科的养老地产业务尚未真正展开。

　　在云南、山东等地，一些地产商以养老为名拿地，结果大部分用于建设普通商品房，养老设施建设只占很小比例。

　　浙江嘉兴的江南太阳城原计划吸引上海等地老人入住，但因为一期项目的入住率较低，不得不在二、三期开发中发明出一个"全龄化社区"的新概念。

　　养老地产是新兴产品，政府和企业都在摸着石头过河，容易打擦边球。如上海某机构以数十万元出售可转让会员卡形式经营养老地产，被指实质是卖小产权房，与政策相悖。

　　居家养老结合社区养老是主流

　　针对明年有望在沪启动的养老生态城，郭戈的介绍很诱人。老人怕吹空调，将采用地源热泵等方式，保持屋内恒温；房门较宽，便于轮椅进出；装一高一低两排电灯开关，方便轮椅使用者；步入式浴室无门槛，洗手台高度可调节；屋内安装紧急呼叫系统，老人可随时向老年服务中心呼救；采用风能、光能为主要能源，设置污水回收和净化系统，城外车辆不得入内，子女探视老人时，自驾车需停在城外，换乘电动车……

　　描述很美，可房价令人担忧。郭戈称，养老城的主导机构是中国扶贫开发协会，属非赢利机构，将挤干价格水分，并争取到地方政府的低价土地支持，使其售价低于同地段同等级的商品房，但毫无疑问的是，有条件购买者只是小部分。

　　2006年，浦东民政部门曾组织千名老人到安吉试住，结果发现，90%的老人只能接受每月千把元的包吃包住价格，拿出几十万元甚至百余万元买房很困难。到2015年，老年人预计将占上海总人口的1/3，但其中仅5%能负担高房价。由此看来，居家养老和社区养老相结合，才是主流。

      北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.org