各田园综合体的主体产业不同，区位不同，为了打造出独特的风貌，必须加强用地策划，研究所需各类建设用地的解决方案。我国土地主要分为农用地，建设用地和未利用地;从土地权属的角度来看，分为国有土地和集体土地。由于田园综合体主要以产业为核心，因此其土地用途可分为产业用地、住宅用地、商业用地，公共服务用地及其他用地。不同用途土地获取方式也不尽相同，根据实际产业、配套居住需求，小编认为田园综合体可采取以下几种土地创新模式和策略。

一、争取政策

因地制宜，积极争取使用好本省市关于田园综合体的土地政策。很多省市对于田园综合体都会优先安排用地指标，同时还配有奖惩用地指标。如浙江对如期完成年度规划目标任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。因此在打造田园综合体的前期需认真研究这些奖惩措施和相关政策，做到有的放矢。

另外很多省市地方探索城乡用地增减挂钩和集体土地流转和租赁。比如湖北省2017年起单列下达每个田园综合体项目500亩增减挂钩指标;内蒙古自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股，集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点。这些政策措施将极大地促进土地供应和使用效率。

二、捆绑出让

在拿地平衡上，可探索住宅、产业用地捆绑出让。佛山南海作为我国集体用地改革的试验区，在很多途径实施上都可为田园综合体拿地提供借鉴。根据南海“53号文“探索实施的”混合功能出让“的新供地方式，连片的工业区、村集体工业园区可在规划的引领下，允许部分土地在符合环保要求、安全生产要求下，探索商住混合工业的用地功能。即通过住宅用地与产业用地捆绑拿地的方式，来获取住宅用地。产业用地与住宅用地比例可根据具体情况而定，一般可按配比为5:5或者6:4来平衡拿地。

三、代建补偿

在针对产业用地的获取方式上，可探索产业用地代建补偿。产业用地可采用出租、出让相结合的方式获得。其中，出让部分的补偿的方式，根据相关政策，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，实现出让收益补偿、回购物业、代建物业等多种方式。村集体获得代建物业后，再返租给园区运营商，可再获物业租金收益。企业通过出租，可降低资金压力;通过出让可获得物业产权，可出售，可抵押;通过物业补偿的方式，可缓解一次性支付出让金的资金压力;对于农民来说，可获得土地出租收益;获得具有升值空间的补偿物业;同时也能获得物业返租的收益。

根据权属不同，也可采取作价入股的方式。作价入股主要是与村集体合作，成立合作开发公司，风险共担，降低前期资金需求;其缺点则是增加项目决策制约以及股东之间协调的工作。

四、工改创新

对于使用权在私营业主一方，可探索多方合作工改创新。对土地使用权在私营业主方的多方合作模式探索。政府通过土地项目差别化供地的政策和地区产业规划，与开发运营方、 私营企业主进行合作商谈。私营业主允许土地进行产业升级改造，并以改造后的部分面积作为商住面积赠予改造方，开发运营方根据与私营业主和政府规定进行物业分配和产业运营。政府可根据项目投资落地成本、投资进度、生产经营等，逐年给予支持;同时鼓励私企业主以土地使用权作价入股的方式参与，降低产业用地成本。田园综合体从土地财政向税收财政进行转变，从土地资源买卖向创新资源流动进行转变。因此小编提醒各位在前期进行田园综合体策划、规划中就要搞明白其未来的盈利模式和特性，只有明白未来钱怎么回，怎么持续盈利，才知道当下应该以怎样的土地模式进行开发、合作。

集体用地方式

首先我们来看农村用地分为哪几种类型，与国有土地不同，农村土地属于集体用地，分为集体农用地、集体建设用地、未利用地三大类，小编来解读三类六种用地的利用开发方式。

耕地：严格控制占用，可以从事旅游相关的生产

在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰，但我们可以利用政策红利获得少量经营用地，例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田(基本农田)，建设连片面积达到一定规模的，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下，利用一定比例的土地(重庆政策规定不超过5亩)开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

同时，项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用的，对于其他农田的利用，当地政府一般是持支持的态度。社会资本可依法通过承包经营流转的方式，使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下，建设一些开敞的、不具备遮蔽功能的构筑物，例如无锡田园东方，利用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目，为人们提供体验‘三农’的新型产业经营形态。

休闲农业项目在符合土地利用规划，确有必要占用耕地时，可以采用城乡建设用地增减挂钩的方法解决，即先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这既能保证18亿亩耕地只增不减，又能保证必要的建设用地供应。

林地：近林不进林，灵活开发

森林体验和森林养生是当下最热的两个方向，国家鼓励发挥森林多种功能，建设森林体验基地和森林养生基地试点。

从市场发展情况来看，截止2016年7月，全国各类森林体验和森林养生基地建设项目多达500余个，其中超过50%的项目位于森林公园、国有林场、湿地公园等范围内，试点工作将在“十三五”期间逐年开展。

在用地方面，可以建设森林体验(馆)中心、森林养生(馆)中心、森林浴场、解说步道、健身步道等基础设施，但不能在基地范围内建设医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。

森林体验与森林养生产品支持发展方向

“近林不进林”的策略，这样既可以依托森林旅游地的优质生态资源，又不占用建设用地指标，通过地方政府规划配合，把建设项目布置在外围的村镇建设用地上。

这也类似于杭州西溪湿地把喜来登、悦榕庄等大型配套建设在湿地外围的做法;如果确需占用或者征收、征用林地的，要向县级以上人民政府林业主管部门申请，依法办理建设用地审批手续，并缴纳森林植被恢复费。

低丘缓坡地：点状供地，垂直开发

我国南方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓坡地，这些土地的利用现状主要是林地、园地、草地及零星的耕地(基本农田)，各自所占比例不同。按照利用方式可把它分为宜农类、宜林(园)类、宜建类三大类，开发为建设用地是低丘缓坡开发利用的主要方式之一。

在现行土地法律制度下，存在两种农用地利用方式：

(1)不改变土地性质

土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。由于转包和互换范围限于同一集体经济组织内，因此，社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的流转。

(2)改变土地性质

建设旅游项目确需占用农用地的，可采取重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大旅游项目纳入建设用地协调清单，与土地利用总体规划、土地利用年度计划进行对接与协调，通过土地利用规划的调整，实现农转用和土地征收。

在现有政策下，集体建设用地是发展休闲农业和乡村旅游项目的重要用地形式，其中，集体经营性建设用地，在整个集体建设用地当中占比不超过10%，在试点地区可以直接入市;宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。

集体经营性建设用地：量小可直接入市

2014年底，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。目前全国已有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践，成都郫都区、北京大兴区、浙江德清市等作为最早参与试点的城市，都积累了较为成熟的入市实践经验。

目前，集体经营性建设用地入市仅限于在33个试点地区展开，随着“三块地”改革试点期限即将到期(2018年12月31日)，集体经营性建设用地入市在全国范围内放开指日可期。

宅基地：量大可做文章多

目前，在许多欠发达地区的乡村，因为进城务工人员增多，大量宅基地便被长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源，国家层面给出了指引，即探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

闲置宅基地或宅基地发展休闲农业和乡村旅游等多种业态，目前主要存在4种宅基地利用方式：

1、建设租赁住房，助力租购并举

为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，国家在包括北京、上海、佛山等城市在内的13个地区开展利用集体土地建设租赁住房的试点，村镇集体经济组织可以选择自行开发运营，或者通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

按照计划，2018年南海将建设7800套租赁住房，其中约2400套将利用集体用地建设。

2、提供一房一院一地，城里人的庄园梦之旅

国家发布政策允许包括北京在内的13个城市试点集体土地建设租赁住房，也催生了共享农庄这一新业态。

宅基地所有权仍归农民所有，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技术平台，与城市租赁住房需求对接，政府、集体经济组织、农户以及城市消费者实现“四赢”。

3、盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式

“乡居式养老”主张盘活乡村存量传统民居，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们向往已久的田园生活。老年人常住郊区，家人、亲友常来探访，并在宅基园地体验农事，走访农村邻里，这将带动乡村旅游的常年运行，缓解乡村旅游的季节落差，实现从乡村观光、乡村度假到乡村养老时代的过渡。

4、感受乡村民宿温度，打造乡村振兴载体

我国宅基地是集体所有，且“一户一宅”，在宅基地使用权放活的背景下，整合部分相邻农户的宅基地，可开发为小型的民宿集群。村民将闲置农房、宅基地等集体资产集中在村集体或合作社手中，后者引入社会资本进行民宿项目的开发。

受限于法律规定，社会资本参与休闲农业和乡村旅游开发过程中，如果涉及集体建设用地使用权流转，目前存在两种途径：

(1)社会资本通过出让、转让或出租的方式获得集体建设用地的流转(“三块地”改革规定的33个试点地区);

(2)社会资本与拥有建设用地使用权的农村集体经济组织通过共同举办乡镇企业或契约的方式进行合作。

我国存在大量的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等(以下简称“四荒地”)，这些土地的面积广，开发潜力大。对于以“四荒地”发展休闲农业和乡村旅游的，相关文件多持鼓励和支持的态度。