第6次全国人口普查数据显示，2010年中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%。作为世界上惟一老年人口超过1亿的国家，养老地产的发展远远跟不上现实需求的增长。中国是一个地域广阔、人口众多的国家，经济社会发展存在着较大的区域差异。虽然近年各地市场上出现了针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、商业养老机构设计独特的小户型房等多种产品，但很多城市的养老地产项目收益不佳，甚至举步维艰。因此，选择合适的城市发展养老地产成为开发商试水养老地产需要解决的首要问题。

　　养老地产是人口老龄化社情的发展需要，国外尤其是较早进入老龄化社会的欧、美、日等国对养老地产的研究较为广泛，尤其是对养老模式、养老保险制度、老年住宅规划设计和运营方式等方面进行了较为深入的研究。中国养老地产起步较晚，目前尚没有形成系统的研究，学者们主要是围绕借鉴国外养老地产发展先进经验、国内发展现状与问题分析以及商业模式进行研究，认为养老地产的发展需要一定的政策法律环境、经济环境和社会需求环境，对中国养老地产发展适宜性区域差异化的量化评价研究尚显缺乏。拟在欧美等发达国家养老地产发展理论分析的基础上，从区域差异化的角度分析影响中国养老地产发展的因素指标，并选取16个华北区域城市为样本，采用系统聚类分析方法，分析养老地产发展适宜性的区域差异，为养老地产发展商寻找目标城市提供思路借鉴。

　　欧美等发达国家养老地产发展理论分析

　　一般来说，经济发展与人口老龄化呈正相关的关系。二战前后现代医学的普及使人们的寿命从工业革命前后的不到四十岁延长到今天的七八十岁。二战后，婴儿潮的出现使欧美等发达国家的人口老龄化问题并不突出。当时这些国家逐步进人工业化和城市化中期，经济社会处于快速恢复和发展阶段，服务业刚刚起步，房地产市场尚不成熟，居民消费能力也较弱。法国、英国、瑞典、荷兰等国出现了一些社会福利性质的收容所，用来免费帮助急需社会救助的底层弱势老人。20世纪70年代至9O年代，欧美等国进人工业化和城市化后期，经济社会发展减速但处于较高水平，人口老龄化问题逐步凸显，用于老年人的财政支出更加沉重，同时服务业得到长足发展，房地产市场已较为成熟，居民消费能力也较高，于是欧美等发达国家开始逐步将养老产业转向社会和市场，并发展为自理能力减弱的老人提供老年服务的商业部门。20世纪9O年代至今，欧美等发达国家进入再工业化和再城市化发展时期，经济社会发展注重质量的提升，社会服务体系更为完善，人口老龄化的趋势进一步加剧，同时房地产市场高度发达，居民消费能力较强。这些国家倾向于社区服务的进一步改革，提倡人文主义的养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服务的整合，将开发老年市场看作是解决老龄化的重要途径，以老年人为主的居住社区成为新的发展热点 。

　　从欧美等发达国家养老地产的发展历程(表1)可以看出，从政府主导转向市场化运作是养老地产发展的必然趋势，它受到人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力4方面的影响，且这4个方面总体呈正相关。

　　中国养老地产发展适宜性区域差异化因素指标分析

　　中国幅员广阔，人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力等方面的地域差异显著。因此，为研究养老地产发展的区域差异，本研究拟从上述4个方面着手，选取相关指标进行量化分析。

　　1、人口与经济社会宏观发展水平

　　人口老龄化率历史经验告诉我们，人口老龄化程度不同，直接决定了养老地产的发展形式。人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，存在较大市场机遇，同时政府养老财政负担沉重，市场化是解决养老问题的重要途径。反之，人口老龄化率低，表明养老需求相对较弱，市场化动力不足，只能由政府通过设立社会福利机构解决养老问题。

　　城镇化率养老产业的发展首先起源于城市养老的需求。一直以来，农村养老有其特殊性，主要是家庭自助养老的形式。无论是政府设立的社会福利养老机构，还是市场推出的各类养老产品，大都是从城镇居民的养老需求出发。城镇化率反映的是人口从农村向城镇转移的程度。城镇化率越高，表明越来越多的农村人口转移到城镇，他们在现在或将来都将出现养老需求。换言之，城镇化率越高的城市，市场化养老越具备发展的条件，养老地产市场需求就越旺盛。

　　户均人数计划生育政策的推行使中国家庭小型化趋势日益明显，据民政部权威人士统计，中国独生子女家庭已经累积了一亿多户、老年家庭空巢率已达50%。户均人数小于3人，说明老年家庭空巢机率较大。对空巢老人来说，带有针对老人专业化服务的养老社区、养老公寓、养老院将有很大的吸引力。

　　人均GDP 除资源主导型城市外，人均GDP比较客观地反映了城市经济的发展水平和发展程度。老年产业的发展与地区的综合经济水平密不可分。地区经济越发达，市场经济水平越高，市场细分化程度越高，政府也就越有能力引导和培育老年产业市场，同时养老市场的需求也越容易被激发，这为养老地产的发展营造了良好的宏观市场环境。

　　2 、服务业发达程度

　　衡量区域服务业发达程度可以用第三产业比重指标。养老地产是以服务为支撑的地产形式，尤其是医疗、护理、养生、餐饮、休闲、文体娱乐等服务。当地的服务业水平直接决定了养老地产是否具备支撑基础。通过第三产业比重来衡量某城市服务业发展水平，从而间接地评价该城市当前是否具备发展养老地产的良好潜力。

　　3、 房地产市场成熟度

　　城镇居民住宅人均建筑面积、主城区住宅均价可以用来评价房地产市场成熟度对养老地产发展区域差异化的影响。

　　城镇居民住宅人均建筑面积城镇居民住宅人均建筑面积直观地反映城镇居民的居住条件，间接地反映了城镇存量住宅的规模。城镇居民住宅人均建筑面积小，说明该城市居民居住条件较为紧张，一般性基本住房需求是主流需求，在此背景下老年人居住需求将难以得到市场回应。如果城镇居民住宅人均建筑面积大，说明该城市居民居住条件较为宽松，中高端的住房需求将在市场细分中得以体现，其中就包括养老地产市场。

　　主城区住宅均价住宅价格水平在一定程度上反映了该地区房地产市场的发展程度。养老地产作为一种高端地产产品，是房地产市场发展到一定阶段才会出现的市场产物。另外，养老地产与普通住宅产品相比需要更多的附加投入，在中国住房供应结构不发生重大变化的情况下，它的生存需要一定水平的房价基础。

　　4、居民消费能力

　　恩格尔系数在一定程度上可以总体反映居民消费能力。养老地产面对的消费群体是有一定经济实力的老年人，因此城市居民的生活水平和消费层次将决定养老地产的受众群体规模。恩格尔系数反映的是食物支出占家庭总支出的比例，虽然恩格尔系数在计算的时候个人消费总支出需要除去购房支出或者是金融产品支出，但它直观地体现了人民的生活水平和消费层次。恩格尔系数越低，人民生活越富裕，其消费需求层次越高，越可能产生对养老地产的需求;反之，恩格尔系数越高，人民生活越贫困，其消费支出主要用来满足低层次的基本生存需求。联合国根据恩格尔系数的大小进行了人民生活水平标准划分，恩格尔系数大于60%为贫穷;50%--60%为温饱;40%--50%为小康;30%--40%属于相对富裕;20%--30%为富裕;20%以下为极其富裕。

　　华北地区养老地产发展适宜性区域差异分析

　　由于影响养老地产发展的因素指标具有地域差异性，不同地域养老地产的发展适宜性亦有区别。另外，单一因素指标的评价不能客观反映养老地产发展适宜性的区域差异，且各因素指标评价得出的结论亦会可能出现相互矛盾。因此，需要通过对上述影响因素指标进行综合系统聚类分析，方能得出较为客观的判断。拟选择华北地区一线、二线、三线城市为研究对象(表2)，通过对上述因素指标的城市聚类分析，研究得出各个城市发展养老地产的适宜性差异。

　　通过系统聚类和综合数据分析发现，华北地区16个样本城市可分为三类，第一类：石家庄、沧州、廊坊、保定、邢台、邯郸、承德、大同、唐山、秦皇岛;第二类：太原、呼和浩特、天津、包头、北京;第三类：鄂尔多斯。

　　第一类l0个城市中，除石家庄、唐山是二线城市外，其余均为三线城市。这些城市人口老龄化率虽然均不低于7%的老年型社会标准，但大部分城市的城镇化率却不超过50%，较高的大同、唐山和石家庄也都没有超过55%。另外，除大同和秦皇岛户均人数为2.94外，其他城市户均人数都超过3，说明这些城市二代或多代同居的观念较为浓厚，老年人独自居住养老尚不普遍。与此同时，这些城市的人均GDP、第三产业比重、恩格尔系数、住宅均价等大都在国内仍处于中等偏下的水平。因此，这些城市虽然有一定的养老地产需求，但能够形成购买力的有效需求仍然有待提高，属于养老地产发展的潜力城市。

　　第二类5个城市全部为一、二线城市，且均进入了老龄化社会。这些城市城镇化率除呼和浩特62.46%外，全部在80%左右，人口在城镇高度集中。同时，城镇居民居住条件较好，城镇居民人均住宅建筑面积最小的北京也达到了25.98 m2 /人。另外，户均人数均小于3，说明这些城市的空巢老人较多，老人独自居住的现象较为普遍。与此同时，较理想的人均GDP、第三产业比重、恩格尔系数、住宅均价等使这些城市能够形成较为充足的养老地产有效需求，具备了发展养老地产的条件。

　　第三类城市鄂尔多斯。从经济、社会指标来看，其大部分指标均优于第二类城市，然而值得注意的是，鄂尔多斯是典型的资源型城市，其人均GDP超过香港，成为全国第一，依靠的是丰厚的煤炭、天然气、稀土、羊绒等资源。根据中国住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》统计，鄂尔多斯市区每217人中就有一个亿万富翁，每15人中就有一个千万富翁。人均财富充裕使鄂尔多斯仅仅依靠本地购房需求，就使当地房地产市场热火朝天。2011年，鄂尔多斯新建住房面积超过2000万m2 ，多为高端地产项目，而全市人口仅160多万人，供需严重失衡加上开发商的高融资杠杆使鄂尔多斯的房地产泡沫在2012年濒临破灭。未来鄂尔多斯需要较长一段时间来消化房地产泡沫破裂所带来的连锁负面影响。另外，鄂尔多斯65岁以上老人占总人口比例为6%，低于7%的老年型社会标准，尚处于人口老龄化初期。因此，综合考虑上述因素，鄂尔多斯在现在及未来较长一段时间内不适宜发展养老地产。

　　综上所述，通过发展养老地产的适宜性水平聚类分析，可将华北16个样本城市分为三类(表5)。

　　区域养老地产的发展受到人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力4个方面的影响。养老地产发展商在选择目标市场区域时应综合考虑人口老龄化率、城镇化率、人均居住建筑面积、户均人数、恩格尔系数、人均GDP、主城区住宅均价、第三产业比重等区域因素指标。另外，本研究中的不适宜城市并不意味着养老地产毫无发展空间，其也应开发一定比例的养老地产，只不过由于市场需求较弱，需控制养老地产的供应规模。因此，本研究今后需要继续对重点发展城市、潜力城市、不适宜城市养老地产发展的合理市场规模进行量化研究。

　　参考：袁枫朝《华北地区养老地产发展适宜性区域差异研究》

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