7.1  项目选址原则

养老地产项目的选址是项目开发的一个最基本环节，也是一个最容易被忽视的环节。项目的选址成功与否在某种程度上决定了项目的受欢迎程度，也决定了项目开发的成功或失败。因此，在项目开发之前一定要掌握此类项目选址的基本原则，认真对待项目的选址问题。

我们认为养老地产项目的选址除了应满足居住区选址的一般要求外，还应该有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影响养老地产项目选址的关键因素呢?针对这些因素又有什么具体要求呢?另外，如何利用对这些因素的分析来确定与项目相匹配的最佳选址方案呢?为了解决这些问题，有效地指导养老地产项目的选址，我们对国内外的一些养老地产项目以及相关文献资料进行了搜集、分析与研究。经研究，我们认为影响养老地产项目选址最关键的要素有六个，即：地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势六个方面，下面我们将逐一进行分析与阐述。
 

影响养老地产项目选址的六大关键要素

7.1.1 地块区位

项目应选址于城市边缘或近郊。

第一，养老地产项目的选址，不需要选择于市区。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活动半径相对小于年轻人，因而对区位的依赖程度上不如年轻人敏感。因此，只要保证养老地产项目与市区间有良好的交通联系便可以满足其相应要求。其次，市区生活环境比城市边缘或城市近郊地区的生活环境往往更嘈杂，不符合老年人的生活习惯。再次，市区的土地成本相对较高，考虑到经济性问题，容积率要求也相对较高，因而居住环境不适合老年人。

第二，养老地产项目的选址，不宜距离市区过远。项目距离市区过远，地区发展条件不成熟，配套条件不足，因而投资要求过高。另外不符合市场需求。

第三，养老地产项目选址于城市边缘或近郊地区优势明显。首先，城市边缘与近郊地区距离城市较近，与市区联系紧密，有利于满足老年人的生活习惯与情感。生活在城市中的老人，往往对曾经生活过的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脱离城市。另外，养老地产项目具有多元化的特点，养老产品多元化，老人也具有多元化的情况和多元化的需求。因此，难免有老人的子女在城市中工作这种情况。养老地产项目距离城市较近，可以方便老人与子女联系。其次，城市往往具有比较完善的配套设施，邻近城市可以有效的利用城市配套设施。这样既可以有效地减少养老地产项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本，又可以避免重复建设带来的浪费。

7.1.2 自然环境

项目周边应有良好的生态环境。研究发现，很多老年人选择到例如海南、巴马等生态环境较好的地方去养老。这是为什么呢?其实原因很简单，良好的生态环境能够改善局部气候，增加负氧离子含量，提供良好的景观效果。因而有利于养生，也更能赢得老年人的欢迎。而老年人的身体条件弱于年轻人，老人对环境的要求与依赖程度更要高于年轻人。因此，为了让老人生活得更好、安享晚年，在做养老地产项目开发之时要尽量选择生态环境良好的地区。

7.1.3 生活环境

最尽量避免选址于闹市区、商业区、工厂区等嘈杂地段;尽量避免以城市主要交通干线为界，尽量避免影响老人生活安全的地段。

由于老年人喜欢清静，而闹市区、商业街区、工厂区等环境噪音大，车流较多，因此不适于养老项目的布局。而城市的主要交通干线车流比较繁忙、车速较快、噪音较大，因而养老地产项目不适宜以城市的主要交通干线为界。

7.1.4 配套设施

养老地产的选址应考虑地块周边的市政设施与公共服务设施配套条件。市政方面，尽量与市政管网相连，利用城市提供的基础设施保障;公建配套方面，由于养老地产项目的产品不同、定位不同，对开发成本的控制也有不同要求，因此应尽量保证项目与周边的医疗卫生、文化体育、商业服务等公共服务设施之间具有良好的可达性，方便老人对公共服务设施的享用。如此，同样可以有效地减少养老地产项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本，避免重复建设带来的浪费。

7.1.5 交通条件

项目选址地块应保证交通便利，对外联系方便。对于居住区而言，交通条件便利，通达性较好的居住区会受到业主的欢迎和青睐。养老地产项目也同样，交通条件便利也是老年人愿意来养老的一个必要因素。交通条件便利，不仅方便老年人去子女、亲属家探亲，也方便家属的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人对城市公共服务设施的享用。因此，作为养老地产项目的选址，交通条件是一个不可忽视的关键因素。

7.1.6 地形地势

关于地形地势条件，不同类型养老地产项目的要求也不尽相同。主要分为两种情况：第一种，是面向高龄老人的养老地产项目。这类项目应选址于地形平坦地段，尽量减少坡道为老人生活带来的不便。首先，由于这些老年人身体条件原因，如果场地内地形起伏较大、此类路段过多，不利于老年人行走，更不利于乘坐轮椅老人的出行安全。其次，养老地产项目的无障碍要求较高，如果地形起伏较多将为无障碍设施规划、施工等带来挑战，也增高了开发成本。因此，在项目选址之时，应尽量考虑地形平坦的地段。第二种，就是面向刚退休的老年人的养老地产项目，这类项目在选址时可以考虑地形有一定的起伏。因为地形的起伏有利于塑造丰富的景观，提高环境景观效果，而且地形的起伏也不影响这类老年人的生活，反而可以为其提供健身、锻炼的空间条件。因此，关于地形地势还应该根据项目的类型而具体分析。

此外，养老地产项目具有多元化的特征，不同定位、不同类型、不同规模的养老地产项目对以上因素的依赖程度各不相同。因而需根据不同情况，综合考虑。例如，高端养老地产项目相对于低端养老地产项目而言，往往对地块的自然条件，即生态环境要求较高，而对地块区位以及配套设施条件要求相对较弱。因为，此类项目往往追求高品质，更看重环境，并且自身配套条件相对较高，所以对配套设施条件的依赖相对较弱。而位于城市周边，与城市联系便利，且距离城市稍远一些的郊区，往往生态环境较好，易营造良好的生活环境，可以满足此类项目对品质的要求，因此这类地区往往是高端养老地产项目的最优选址方案。相反，低端养老地产项目或者规模较小的养老地产项目，往往自身不具备较高的公共服务配套条件，因此对配套设施条件的依赖相对较高。于是此类项目在选址之时，更应看重的是地块区位与配套设施条件因素。

综上所述，养老地产项目的选址应该着重考虑地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势等六个方面因素。而不同定位、不同规模、不同类型的养老地产项目又要根据项目自身的不同情况，对上述因素进行综合权衡和考虑，做到因地制宜，具体问题具体分析。只有这样，才能确定与项目相匹配的最优选址方案。

7.2  功能分区

养老地产项目的基本功能区应包括：生活居住区、商业配套服务区、休闲娱乐区、医护保健区、教育服务区、儿童托管区和管理服务区等。
 

功能分区

7.2.1 生活居住区

生活居住区为老年人日常居住的生活区。主要为老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商业配套服务区

商业配套服务区主要是为老年人提供商业配套服务的区域。包括银行、保险公司、邮局、商场、超市、洗衣店、理发店、咖啡厅、餐馆、度假酒店等。

7.2.3 休闲娱乐区

休闲娱乐区主要是为老年人提供室内外休闲娱乐的场所，供老年人日常交流提供场地。主要包括公园、书画室、棋牌室、阅览室、茶室、健身房、电影院、剧院、老年活动中心、特色农场等。

7.2.4 医护疗养区

医护疗养区主要为老人提供医疗、护理等服务的区域。主要为专业医院、护理中心等。

7.2.5 教育服务区

教育服务区主要为老人提供包括健康、烹饪、艺术等方面的继续教育服务，圆老年人的求学梦，丰富老年生活，陶冶情操。真正实现老有所为，老有所乐。主要包括老年大学等。

7.2.6 儿童托管区

在一些养老地产项目中，有部分老人与晚辈一起生活，也有晚辈探望老人时会带着儿童一起居住。因此，就需要有专业的儿童托管服务。儿童托管区就是为迎合这部分需求，而专门设立的区域。主要包括幼儿园、儿童托管中心等。

7.2.7 管理服务区

管理服务区主要为入住的老人提供手续办理、物业管理、家政服务等综合管理服务的区域。包括：接待服务中心、配餐服务中心、物业管理服务中心、家政服务中心等。

综上所述，此种功能分区是基于大型养老地产项目的功能分区，比较理想，配套比较完善。但是，具体养老地产项目还应根据具体项目的规模大小与项目类型综合考虑确定项目的功能分区。

7.3  用地布局

养老地产的规划布局应以人为本，充分考虑老人的需求、生活习惯、环境营造、享用公共服务实施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分区之间、不同项目之间的位置关系。具体应遵循以下几点原则：
 

布局原则

“养老地产项目用地布局基本模型”的提出是基于大型综合养老社区的基础上，提出的抽象理论模型，旨在为养老地产项目的规划布局提供参考。详见下图：

功能布局理想模型

本模型的特点是：

a) 于项目中心集中布局公共服务设施，形成公共服务中心，养老生活居住区以公共服务中心为核心环绕布局。这样布局极大地保证了公共服务设施的利用效率，提高了可达性，方便每个生活居住区对公共服务设施的享用。

b) 主入口直接与休闲娱乐区相连。这样布局避免了入口是管理服务区所造成的束缚感、压抑感，避免了入口是医护疗养区的紧张感。相反，主入口直接与休闲娱乐区相连，可以给人以环境优美、文化氛围活跃、欢乐而富有活力的第一印象。从而，彻底改变传统养老院或一般养老地产项目给人带来的孤独、沉闷、荒凉的习惯印象，增强业主的归属感和幸福感。

c) 模型将休闲娱乐区、商业配套服务区、儿童托管区与管理服务区集中布置，将医护疗养区、教育服务区与居住区结合布局。这样布局的优点是充分考虑老人休息、病人疗养以及教学活动对安静环境的需求，避免互相干扰。

d) 管理服务区位于项目核心区位。管理服务区为项目的核心服务区，布局在中心位置可以使其服务能力完全覆盖整个社区。另外，新业主到项目地考察，在到达位于管理服务区的接待中心前，沿路可以看到整个园区的综合配套和主要景观足以坚定新业主入住的信心，从而利于销售。

e) 满足业主的消费心理。此种布局的特点是，当业主进入到社区时，直接映入眼帘的就是公共服务设施，主要交通沿线亦都是公共服务设施。这会让业主感到社区公共服务设施配套十分完备，从而增强了对公共服务设施配套的满足感。另外，由于公共服务设施建筑形式往往比较丰富、美观，令人赏心悦目。其次，由于公共服务设施人流相对密集、活跃的特点，往往可以给人以欢乐、繁荣的感觉，从而打破养老社区的孤寂和荒凉感，最终提高业主对社区的认可度。

需要强调的是，“养老地产项目用地布局基本模型”是一个基于大型养老综合社区的基础上，抽象的理论模型，切忌生硬照搬模仿。不同养老地产项目可以根据具体项目的实际情况，加以灵活运用。

7.4  路网交通规划

养老地产项目的交通规划，应充分考虑老人的出行安全与出行习惯，做到人车分流，并适当采用公共交通，提倡使用低碳节能交通工具，减少环境污染，降低交通噪音。另外，在路网规划时，要考虑通而不畅的特点，从而降低内部交通的车行速度，保障社区内部老年人出行活动的安全。

山合水易观点

养老地产项目的规划应充分考虑项目的规模与其自身类型特点，具体问题具体分析，对项目的选址、功能分区确定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等进行深入研究和考虑，这是一个养老地产项目成功的基础。