一、休闲农业项目的立项与调查阶段
 

论证与立项

休闲农业项目立项与调查阶段论证与立项在开发项目上马之前，邀请有关专业机构进行科学的可行性论证，综合分析农业旅游资源条件、交通区位条件、居民的收入消费水平和市场需求。考虑是否需要休闲农业规划和设计，并在必要时制定休闲农业规划和设计的工作计划。

组织规划设计队伍

休闲农业设计队伍包括专业设计机构(生态学、农业、园林、土地规划利用、环境保护、地理、旅游经营管理、社会学、人类学、建筑工程等方面)的专家和政府官员，并积极吸收当地社区公众参与，通过分工，明确各自承担的职责。

提出任务书和规划设计大纲

主要内容包括：设计区域的基本情况，所需的技术和图形信息，专家系统，工作的主要内容，以及时间和预算。

资料收集与分析研究

首先甲方要与相关部门沟通(农业、林业、园林、城建、环保、交通、通讯、旅游等)提供所需的相关资料，然后进行资料的收集与分析研究，尽可能利用原有的旅游、生态、环境调查资料以及和地方的一些相关资料，从中发现有价值的内容，找出一些存在的问题。

实地调查研究

完成资料收集与分析研究后，设计成员必须到项目实地勘察，特别是对有较大开发价值的景区、经典的资源、环境及社会、文化、经济等状况考察，并形成记录、拍照和摄像。

二、休闲农业项目的评价与规划阶段
 

旅游地“文脉”分析

“文脉”指的是旅游地的自然地理基础、历史文化系统、社会心理沉淀、经济发展水平的四维时空组合，是一个地区旅游发展的基础，在休闲农业规划时，要认真把握其“文脉”特色，既考虑与“文脉”相顺应协调，也可突破“文脉”出奇制胜。

旅游资源及可持续性评价

在对生态旅游资源进行调查的基础上，根据生态旅游市场的需求特点，着重评价生态旅游资源的特质、价值与功能、规模等级、地域组合特点及环境的容量等等，以明确生态旅游资源的吸引性及开发利用形式等。

确定旅游的性质和方向

根据规划设计区的自然风光、农业基础、风俗习惯等特点，定位休闲农业园区的性质，确定该区的主要发展方向。

旅游形象的策划

根据市场导向与资源导向相结合的原则，在维持其生物多样性、景观多样性、物种多样性、资源利用的可持续性等前提下，确定旅游地的功能地位和生态旅游开发建设的主题，构建整个生态旅游地的旅游形象，围绕该主题形象进行旅游规划设计。

拟定总体规划设计方案

提出规划思路，进行空间总体布局、功能分区、环境容量、生物多样性及环境保护等设计。寻找农业先驱者，田园综合体规划专家。在规划设计中，要考虑整体空间布局的和谐统一和突出主题，并考虑功能划分，避免旅游活动对资源和环境的破坏，优化资源利用。为了转移游客。还需要对功能领域进行敏感性分析，以衡量保护生物多样性和环境的能力。

对各功能区的开发建设、项目设置进行规划设计

各功能区的旅游规划设计不仅要协调整个区域的旅游形象，还要有助于突出主题形象。同时，突出各职能领域的优势和特点，充分发挥各自的职能和作用。

规划和设计主题活动和特色。休闲农业园区必须有自己的特色相适应的专题旅游活动项目，如xx花节(会)，观xx节等，生态旅游项目，以造成一定的声势和影响，提高知名度和影响力，促进休闲农业规划的进一步发展。

规划和设计分阶段执行项目和目标

由于需要休闲农业资源和环境保护，需要筹集开发建设资金，不断推出各种旅游产品和延长旅游目的地的生命周期，有必要制定项目和目标分阶段实施。

可持续发展管理对策

如生态环境教育管理、有效的管理方式、方法与技术，政策上的引导、经济上的调控等。

规划设计文本和地图的形成

在旅游规划设计中，可能会形成多种方案，应根据区际关系、内部关系、方案的可操作性、效益等方面进行对比，筛选出最佳方案，必要时召开专家咨询会，集思广益。

三、休闲农业项目实施与管理阶段(筹资融资)
 

规划设计文本和图纸的修改、审批

对提供的规划设计文本及图件先在旅游地内部进行意见征询或初审，邀请主管领导、各相关部门及有关专业人员发表意见，根据意见对其进行修改，然后提交专家组评审，再根据专家组意见进行进一步修改、完善，形成最终文本及图件，报请相关部门批准后进行实施。

资金筹集

由于受资金条件的限制，加上缺乏合理的规划和引导，不少休闲农业园区，功能设计简单、重复，缺乏特色和吸引力，活动内容相似，创新很少。因此，有限的项目资金往往明显影响项目的早期创意规划和后期实施，多渠道发展融资是休闲农业发展的核心问题。

增加政府导向性投入

很多休闲农业项目都是当地政府通过先期投入，进而引导投资，营造良好的客观环境，为多元化投资创造条件。

建立休闲农业发展基金

通过专业旅游投资基金管理公司规范运营，为居民开辟新的投资渠道，拓展休闲农业发展项目资金来源。从旅游企业的营业收入中收取一定比例的资金，建立旅游发展基金，收取的资金计入成本。旅游发展基金的筹集范围、方式和数额，视乎每个地区的情况而定。这些资金主要用于市场开发、推广和研究、旅游产品开发和产业组织活动、资源开发指导和激励、旅游人力资源开发。

四、休闲农业项目土地流转与使用
 

严格控制休闲农业土地农转非的审批

目前各地在建设休闲农业项目时，对土地非正常利用的情况比较严重，主要表现是随意改变土地的使用方向，导致休闲农业土地的非农化倾向非常突出;大片土地被休闲娱乐用地、住房用地、停车场地、交通用地等非农设施占用，导致大量耕地被改变了使用方向，造成对农业可耕地的“蚕食”。

针对土地改农审批中存在的问题，有必要采取以下措施：

在宏观上对可耕地转为非耕地数量实行指令性的指标控制，用绝对指标进行遏止;在项目建设之初，进行可行性研究和规划设计时，土地管理部门就制定耕地与非耕地的比例范围，从源头上遏止可耕地数量的减少。

建立健全耕地占用的补偿机制

对耕地占用数量进行直接对等补偿，即占用多少耕地就相应通过开垦和复垦取得同等同质的耕地作为补偿;如不具备直接对等补偿条件，可通过交纳土地作业税和土地补偿费等形成耕地占用的补偿占用基金，用于土地后备资源的开发与现有耕地的改良。寻找农业先锋、农业先锋、田园综合体规划专家。要积极推进农村社会保障体系建设，缓解农民对农地流转的担忧，加快解决农村剩余劳动力转移问题，促进农地合理流转。

积极探索实现土地流转的途径

采取动员、启发、开导、典型示范等方式，鼓励当地农民积极参与休闲农业规划开发。在景区开发和配套工程的建设中，可采取“土地入股”、“劳动入股”的方式来进行，通过农民的土地和劳动投入转化为资金投入，在旅游业产生经济效益后，凭股份参加分红，从而提高农民参与旅游开发的积极性，并使他们在旅游开发中获得更大的收入份额。