田园综合体作为乡村振兴的重要抓手，也与城乡融合、产业融合相关，解决的也是生产、生态、生活问题。与乡村振兴一样，需要城里的资本、和人才与乡村的土地、劳动力融合，乡村的宅基地和土地需要共享。在这种情况下，土地的确是牛鼻子。当下的乡村和农民拿什么与城里人的资本交换?只有土地，而当下的土地是资源，并非资本，三权分置能否从根本上解决土地资源变资本问题?需要在实践中探索。

一、拿地来源

如何获得土地，在我们国家有两种方式：

一种是从政府拿地，从政府拿地的有这么几种：一是建设用地，要招牌挂的，拿过来以后搞房地产开发，70年的产权;二是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多的新业态;三是公共设施用地，分两类：一类是基础设施，修路。还一类是建医院、学校。很多人想搞划拨，我建议最好不要拿，地上建的东西是没有价值的，土地是划拨的，将来想退出、转让是很困难的。

还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么?一是资源性的资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等;二是经营性资产，就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地;三是非经营性资产，就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。

二、用地新政策

现在政策在突破的过程中，农村的土地三权分制改革，就是现有的耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊的价值非常的大。

宅基地和征地制度，这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后，将为城市资本下乡，搞田园综合体提供一个坚实的法律基础。

改革的方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。

大体上三大类对于田园综合体特别有效的政策：第一个，农村3P的模式，以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区;第二个是农村土地改革的七个政策，包括试点的内容;第三类政策是有关扶贫的政策，国家提出把一二三体制政策拿出来，一定要有支持和优惠的政策。

三、“田园综合体”规划用地存在哪些误区

1、无址可选也硬要选

有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再说

休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。

3、跟着感觉走

做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。

四、解决“田园综合体”用地问题的4种新方式

1、“土地银行”

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

2、以土地股份为基础建立合作社

有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。

这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

3、使用废弃宅基地或园地

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

4、土地租赁、置换或入股联营

对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

总而言之，“田园综合体”的概念蓝图勾画得很美好，但是对于想尝试的朋友们来说，还是需要综合多方面因素考虑清楚，再做拿地准备。