主题类旅游地产介绍

　　对于旅游地产的界定，业内一直存在很多分歧。这里的旅游地产指依托周边丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。旅游地产与传统住宅地产开发相比，资金需求更大、运营周期更长。

　　其中，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的体验型愉悦吸引力，并以此为依托，推动房地产开发的发展模式，定义为“主题类旅游地产”。该模式的最大特点是对传统的旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。

　　这是一种构景开发，即发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘，常以主题公园的形式来推动房地产开发;区别于借景开发，即依托自然风景或人文景观资源开发房地产。

　　旅游文化地产是文化地产的分支。在国内地产商中，华侨城算是文化旅游地产做得最好的。华侨城是亚洲第一大主题公园运营商，有锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园，同时在公园周边开发地产。

　　旅游地产的收入来源

　　一、物业销售收入

　　这是地产项目的利益根本，所有的地产项目定位、开发，最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼，因为旅游开发让所在区域的价值得到提升，旅游地产的售价可以比其他区域高很多。旅游带动了地产项目的人气，同时还可以营造轻松活跃的办公氛围，对于文化创意型企业具有较强吸引力。话说，当上海迪士尼还只是一纸方案，周边的土地与项目便已经借风狂涨。物业出售可快速回笼资金，有利于资金周转。

　　二、物业经营性收入

　　旅游地产中部分物业可以自持，取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业，随着区域价值提升，人气聚集，以及品牌影响力的扩大，其收益将不断增长。

　　三、旅游经营收入

　　在建成后维护成本最低，随着整体旅游公共产品的完善，景区门票、休闲产品的提供，此类收入为项目提供了长期的、持续的现金流。同时，地产项目的开发反作用于旅游项目，使得旅游项目有了更丰富的客流保障。

　　四、土地增值收益

　　旅游地产项目一般位置相对较偏远，取地成本相对较小，但通过旅游开发和品牌价值的建立，所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本，也为后期进行土地的二次转让或者合作开发提供了强有力的筹码。

　　总结

　　目前大部分旅游地产项目中，地产收益比重仍占主导。比如，地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润，是其盈利核心，但间接的价值创造中心还是旅游业务。

　　据统计，我国70%的主题公园亏损，20%收支持平，只有10%能盈利。旅游项目本身盈利有限，收回成本需要15年以上，小编不知道这个统计是怎么计算的，但是如果旅游业务持续经营，提升地块价值，营造良好环境，其成本能够被周边地产覆盖，那么这个项目也是成功的，无可非议。

　　旅游业的特征是投资收益期长、利润率低、可持续回报时间长;而房地产项目特征是：投资收益期短、短期高额回报、融资能力强，两者如果能够完美结合，旅游与地产的融合是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售利润，低成本土地与高成本配套等相互联结的极佳发展模式。