中国商业地产现状

　　一、 我国商业地产现状与宏观分析

　　(一)我国商业地产现状2000~2007年，是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年。据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。可以看到，2001~2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%~39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。2000~2007年的8年期间，商业营业用房投资额及增长率见表7-1和图7-1。

　　2007年全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%，与2006年增幅21.6%的水平相比下降了9.9个百分点。办公楼投资额从2000年的-12.1%增长速度，到2003年超过33%的增长速度，直到2007年的11.7%发展速度，可以初步论断公办楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段逐步转变成目前的平稳发展阶段。2000~2007年的8年期间，办公楼投资额及增长率见表7-2和图7-2。

　　商业营业用房和办公楼的主要资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。如表7-3所示，2007年我国房地产企业的资金来源方式主要还是依靠银行信贷融资，其次是股票与债券等金融工具的融资，而利用外资的融资方式目前在我国还刚刚起步，所占比例并不大。

　　目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。融资渠道狭窄、过度依靠银行信贷是我国目前商业地产融资市场面临的最大问题，这种问题在短期内很难改变。从2007年开始，为了抑制国内流动性过剩以及固定资产投资增速过快的问题，同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，央行开始执行从紧的货币政策，使得以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向。目前房地产信托、基金等国外运用成熟的融资方式在我国刚刚起步，相信也会有较大的发展潜力。

　　(二)2008~2009年中国商业地产发展趋势

　　从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉的等大城市的商品房价格开始回调，进入2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。由于银行信贷紧缩导致的房地产企业资金链的紧张，对整个房地产企业造成了显著的影响，商业地产作为其中的一部分，会发生怎样的变化呢?2008年商业地产发展趋势可以总结为以下七点。

　　1.由于金融危机的影响全球商业地产行业投资下降，我国商业地产发展较为稳定

　　由于全球性的金融危机以及美国次贷的影响，2008年上半年，全球商业房地产交易量比上年同期下跌41%，投资额仅有2360亿美元。2007年上半年，全球商业房地产交易量曾达到历史最高水平，但2008年上半年同期却下跌了41%。造成交易量下降的主要原因归结于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高，借贷成本增加的幅度也不小。贷款渠道在减少，借贷成本却在增加，结果是那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。

　　我国商业地产行业的发展总体而言是较为稳定的，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%;全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%。同时2007年全国商品销售零售总额的增长幅度达到16.8%，可以说保证了市场有一个持续、稳定的发展态势。进入2008年，我国商业地产行业在经过前几年的高速发展后，目前也暴露出不少的问题，值得我们去研究。其中比较突出的问题有两点。

　　一是商业地产空置率有上升的趋势。2006年1~11月份，北京商业地产投资同比增加118%，但三年以上空置率也在一倍以上，导致这种情况的主要原因是国内商业地产开发企业在开发模式的顺序上产生了错误。一般而言，商业地产的开发模式是先招商再开发，而国内的不少企业却是先开发再招商，再加上企业的招商层次和水平参差不齐，产生较高的空置率也就不足为奇了。进入2008年以来，北京的商业地产处于一种“火热”的状态。在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。然而，与火暴开业截然不同的是，很多购物中心在开业后入住的商户寥寥无几，商场内空置率极高，并且客流量也少得可怜。奥运前北京商业地产的投放量呈现了井喷的趋势，出现这种现象的原因是因为对奥运给消费市场带来的影响预期很大，从而加大了投资。但目前看来，奥运带来的这种消费增长是有限的，预期有些过高。

　　二、是一方面商业地产的有效供应量缺乏，另一方面很多商业地产的物业在贬值。造成商业地产物业贬值的原因是多方面的，主要包括城市规划不到位、商场自身定位不准确以及运营不善等。一个大型购物中心的建设需要考虑到交通、人流等各种因素，需要政府统一的规划，但是现在政府在很大程度上只把这些作为招商引资的一个项目，对商场以后的经营关注得很少，相应的规划也不到位，缺乏一种长远的意识，就形成了一些商场扎堆开业的情况，这也大大减低了商业地产有效供应量。同时商业地产是集地产、金融和经营于一体的一种商业模式，这就要求从业者具有相关的知识储备，目前商业地产的人才很匮乏，这也是很多商业地产项目运作不成功的原因。

　　2.商业住宅市场的不景气导致了房地产企业考虑进入商业地产市场，商业地产的租金有上升的趋势

　　进入2008年后，住宅市场交易量呈现加速下降的趋势，大多数消费者采取持币观望的态势，在这些消费者心中，已有对目前房价还要进一步下降的趋势预测。交易量的下降导致了房地产开发商的资金回笼产生一定的困难，而前期由于高房价所赚取的利润大部分已换作公司储备土地，所以紧张的资金链使得开发商对进一步开发新的住宅采取了谨慎的态度。可以说，在未来3~5年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间非常有限。而消费者对商业地产的需求却呈现快速增长的趋势，城市化进程的加快也为新型商业和商圈形成提供了可能性。商业地产具有回报率相对稳定、适合于分散风险的特性，在未来的一段时期内一些房地产企业可能会进入商业地产市场。

　　截至2008年第三季度，高端商业地产整体租金呈现明显上升趋势，在北京地产市场整体进入一个困难期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%~8%。在未来的两三年内，商业地产依然有很大的发展空间，也将成为地产投资者、开发商关注的焦点。一方面是租金的不断上升，另一方面却是商家越来越难找到理想的商铺。以餐饮企业入驻较为活跃的北京东部地区为例，建外SOHO、簋街等商圈几乎平均每个月都有一家店开张，越来越少的好铺位和越来越高的房价都让餐饮企业租赁经营地点更加“一席难求”。据了解，目前北京最热的商圈铺位已达到每平方米每天30元，而王府井、国贸、北展、中关村等商圈的铺位租金每平方米每天约在10元~20元之间。

　　3.经营模式的升级速度加快，商业地产由开发转向运营时代

　　经过快速发展时期之后，商业地产的经营模式升级速度加快，商业地产由发展初期以“产权式商铺”为主要销售手段开始逐渐向持有经营模式转变。随着近几年不少开发项目的失利，商业地产开发商更多倾向于专业化和国际化的操作。因此商业地产也逐步回归理性，将更多地追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有不少开发商改由自己持有物业，而不是整体出售项目。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示，选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中这项指标仅为21.4%(见图7-3)。

　　随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入，以“产权式商铺”为特征的经营模式的比例将逐渐缩小，“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。因为“地产+商业”运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。不过这一模式的缺点是地产和商业双方是松散联盟，合作关系比较脆弱，同时来自资金方面的压力也会比“产权式商铺”模式大很多。

　　4.地产开发商与商业运营商互相渗透，跨业经营模式初现

　　我国商业地产发展迅猛，目前商业地产中的常见模式有两种。第一种是地产开发商占主导地位，地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营;第二种是商业运营商占主导地位，指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划)，并主导整个运营过程的资本运营。万达集团的“订单地产”模式是第一种模式的代表，而颐高公司的颐高模式是第二种模式的代表，两者的差异参见表7-4。

　　万达集团采用商业和房地产开发相结合的“订单地产”模式，通过和沃尔玛、时代华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目。2007年10月，万达集团自创品牌“万千百货”在哈尔滨率先开业，并公布了“未来5年内将开新店40家，10年内争取开新店150家”的庞大计划;2007年11月，零售业巨头北京华联集团宣布，将其旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产。2007年发生的这两起事件可以说是商业与地产互相渗透的两大标志性案例。随着新世界发展、九龙仓、凯德置地等知名财团进入中国内地市场，预计这一模式在2008年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

　　5.购物中心零售模式成为主流，餐饮及休闲业态发展快速

　　过去百货公司一直是零售模式的主流，以百盛、SOGO、中友为百货公司的典型代表。随着2006年之后大量以购物中心运营模式为主的新商业项目开业，如新光三越、四季商城、西单MALL，购物中心已成为零售业的主流模式。2007年，北京有大约200余万平方米的商业项目以购物中心形态出现，占同期商业地产开发和运营总量近六成。伴随着大量新项目开业，国内一些传统百货店先后进行了类似的购物中心化改造，2007年4月，全国最大的单体百货店新光天地在北京开业，建筑面积达18万平方米。该店以“统一收银、厂商联营”的百货模式为主，同时还引入众多独立品牌店和餐饮休闲业种，成为近年来百货公司购物中心化的典型案例。

　　随着城镇居民收入水平持续提高，消费类型由需求型快速向享受型方向转化，因此餐饮及休闲业态增长迅速，担当了消化商业地产面积的重要角色。大量商铺面积即将开业，但诸多新开业项目位于非中心商业区域，因此需更多考虑引入餐饮及休闲业态提升项目自身吸引力，所以大量非中心位置的商铺开业将对餐饮及休闲业态的发展产生更大推动作用。

　　6.外资商业抢占中国市场，迎合中国消费升级浪潮

　　改革开放以来中国经济蓬勃发展，消费结构不断升级，城镇居民的消费层次有所提高。外资企业也看到了中国发展带来的巨大商机，不断加大对中国市场的资本投资金额，特别是在商业地产领域。国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到400亿元，比上年增长55.2%，其中外商直接投资额为303亿元，占当年外商总投资的75.8%(参见表7-5)。

　　2006年，建设部联合其他五部委下发了171号文件，首次以立法的形式表明了中国政府对外资进入的准则，提高了外资进入的门槛，此举对于一些中小基金造成了一定影响，但对于目前商业地产市场上主流的外国基金而言，由于其拥有强大的资金实力，只要成立项目公司，保证资金到位就可以继续运作。而2006年政府一系列打击投机、有针对性地调控住宅市场的政策，也推动了海外基金在中国的投资日益由火热的住宅市场转向稳健的商业地产市场。2007年11月1日，印尼力宝集团旗下的乐宾百货中国第一家店在天津开业，这个占地面积10万平方米、集百货与餐饮于一体的综合型商场，也是乐宾的中国旗舰店。与此同时，日本永旺集团和韩国乐天集团也都在加紧筹备其在中国的第一家购物中心。

　　7.大公司战略性进入商业地产领域，逐步形成核心竞争力

　　随着商业地产2006年在调整过程中的进一步成熟，市场的竞争压力不断增大，加之外资的进入和政策的不断收紧，中小企业逐渐边缘化，商业地产成为行业巨头表演的舞台。2006年，很多中小开发商已经无力在商业地产市场中搏杀。杭州的太平洋商业中心建设了6年时间，由于资金压力迟迟无法完工;成都熊猫城更以二期卖地的方式来缓解一期资金压力。而在中小开发商苦苦挣扎的同时，大企业扩张步伐却不断加快。2006年万达在全国开工400万平方米，其中商业地产超过了200万平方米，这是其商业地产面积首次超过住宅，正力争未来成为一家以开发商业地产为主导产业的公司。

　　由于拥有雄厚的资金支持和丰富的管理运营经验，大企业有实力进行大项目的操作，随着其在市场主导地位的加强，市场中大型项目的供给也开始呈现加速趋势。如北京在2006年完工并计划2007年开业的410万平方米商铺中，以购物中心模式运作的商铺为208万平方米，占总面积的68.3%，CBD的新光三越百货和新世界百货、金融街购物中心、西单MALL以及美罗城等大型项目将高调入市。

　　二、影响商业地产发展的政策回顾

　　(一)影响商业地产行业发展的因素分析和其他房地产行业一样，商业地产企业是处在地产价值链的中心环节，其他主体部门围绕着地产企业发挥着影响作用(见图7-4)。参与价值链中的主体对地产行业发展的影响各不相同，但主要可归纳为两个方面，分别是需求方面和成本方面，下面逐一进行分析。

　　1.需求方面分析

　　影响商业地产需求量的因素是多方面的，诸如国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、商业地产本身价格、消费者收入水平和消费结构、区域发展程度、城市商业繁荣程度、消费者对未来的预期、商圈氛围、住宅小区的密集度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等。在这些因素中，有主次之分、直接和间接之分，每种因素的变化对商业地产需求量的影响程度是不同的。目前影响我国商业地产的最主要的影响因素有两点，分别是收入需求和投资需求。

　　第一，收入需求对商业地产的影响。我国城市化率的提高对商业地产的发展有直接的推动作用。改革开放的30年间，我国的城市化水平不断提高，2007年我国城镇人口达到59379万人，比上年增长2.9%。城市化水平的提高导致了广大居民更多的商业需求，推动了商业地产行业的快速发展(见表7-6和图7-5)。

　　人均收入水平主要体现了商业活动的繁华与否和居民支付能力的高低。很显然，人均收入水平和商业地产需求量呈正方向变动。人均收入水平高，则对商业地产的需求量大;反之，则对商业地产需求量小。近年来城镇人均可支配收入保持10%左右的增长，许多家庭有逐渐强烈的商品消费意愿(见表7-7和图7-6)。

　　消费需求结构的升级也是带动地产行业快速发展的因素之一。近年来城镇居民消费的恩格尔系数不断下降，人们的生活水平不断提高，居民不仅仅有满足基本的生活资料的需求，现在对文化、生活等方面也有了更高的要求。在这种趋势下，商业地产行业也被推动向前发展(见表7-8和图7-7)。

　　第二，投资需求对商业地产的影响。由于经济的长期增长，贸易顺差不断扩大，外汇储备不断增加，国民财富相当充裕，货币供应长期宽松(见图7-8)。央行近期曾11次提高存款准备金率，5次提高利率，显示了流动性过剩的严峻局面。而商业地产行业作为回报率比较高的行业之一，也吸引了国内外大量的流动资金。同时投资房地产转手率低，波动性小，是对宏观经济相对安全的过剩流动性容纳空间。从亚洲各国经验和我国的历史来看，房地产的价格波动也远低于股市的震荡。

　　一般而言，投资压力来自两个方面：一方面是国内的投资需求，一方面是国外的投资需求。国内的投资需求来自于流动性过剩、地价房价上涨的预期等因素。目前，我国一年期的存款基准利率由2008年年初的2.52%上升到3.87%，一年期贷款利率由2008年年初的6.12%上升到7.29%，而2008年4月居民消费价格指数为108.5，实际存款利率为负值，大量的居民储蓄存款和社会闲散资金需要投资渠道。而商业房地产作为收益稳定、保值增值的投资品种，满足了多方的投资要求。

　　同时房地产价格的不断上涨也是推动商业地产投资不断加大的原因之一。1998年以来房价的持续上升，实质上是房价上涨的预期不断自我实现。数次关于房地产市场是否存在泡沫的大争论，最终都以房价继续上升告终。预期不断自我强化，使得投资者加大商业地产的投资行为。同时政府的部分政策为这种不断强化的预期推波助澜，如最严厉的耕地保护政策。耕地保护原本是无可厚非的基本国策，但政府和媒体过分渲染土地资源紧缺，怂恿了开发商买地囤地的行为。实际上，建设用地短缺虽然是现实，但除了深圳等少数城市，各地还没有到无地可供的地步。另外，一些地方政府官员发出房价必降的豪言壮语，最终房价不降反升，也削弱了某些地方政府的公信力，进一步强化了“房价必涨”的预期。预期推动的房价上涨反过来助推预期实现，形成了一定的房价泡沫。

　　除了影响本地投资需求的因素，人民币升值也使得国外的投资资金大量进入我国房地产投资领域。人民币升值意味着经济增长和本币购买力上升，宏观经济的向好伴随着房地产开发投资的上升和房地产需求的扩张。人民币升值引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，包括房地产。普华永道2007年7月的研究报告显示，房地产行业并购金额从2006年同期11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起增加到74起，在各行业中并购增幅第一，并购交易数居第二，并购金额居第三。可见国家的限制措施没有改变外资进入房地产行业的热情。

　　人民币升值是预期逐步实现的过程，长期升值的预期使投资者选择长期持有保值增值的房地产。国家为了防范房价上涨偏快和资产泡沫，已经采取了外汇管制等手段限制外资进入房地产行业。管制有利于鼓励外资长期持有房地产，防范了房价上升过快引起泡沫破裂和金融危机，实际上是有利于行业长期向好的良性调控措施。

　　2.成本方面分析

　　房地产企业的成本包括土地成本、拆迁补偿费、建安成本、资金成本和房地产开发税费等。近年来，除了建安成本变动不大外，毛地价、拆迁补偿费、资金成本、税费等都不断上升。房地产市场的垄断属性和产品供不应求使房地产企业有能力将抬高的成本顺利转嫁给消费者。商业地产行业的成本方面包括非常广泛，在这里只能列举最为重要的几点进行论述。

　　第一，土地的限制与供应短缺。土地是房地产开发过程中最重要的生产要素。我国实行最严格的耕地保护制度，耕地净减少和建设用地占用耕地不断下降。政府号召在2020年前死守1.2亿公顷耕地红线，但2006年底全国耕地总量已经只有1.218亿公顷，因此，2020年前年耕地减少不过13.33万公顷。退耕还林、还牧也要占用一部分耕地，估计2020年前占用耕地造成的新增建设用地供应只有7万公顷。我国的城市大多位于平原地区，周边大多是农用耕地，其他类型的土地很难转换为城市建设用地。2006年，建设用地占用耕地占建设用地净增加的78%，即使考虑到未来会加大盘活存量土地的力度，占用耕地占建设用地净增加减少到50%，2020年前建设用地年平均净增加也不过13.8万公顷，远低于2002~2006年的水平(见图7-9)。

　　同时土地的出让目前是在政府的监管之下。更加透明的土地“招拍挂”方式确实有效地杜绝了“暗箱”操作，同时把土地腐败中个人、某一团体或开发商的收入转化成国家的利益。但“招拍挂”需要通过发布公告、接受申请、竞价拍卖等诸多程序，比起20世纪90年代出让土地的速度更慢，手续更加复杂。更何况为了保证国家利益的最大化，政府还在“招拍挂”前提下加一个“限量供应”。2003年“8·31”大限后，全国房地产企业购置土地的面积同比增速就由2003年的40%左右迅速下降到10%以下，2005年后政府加强了“招拍挂”和土地管理，土地供应持续17个月同比负增长，土地供应短缺一览无余。

　　第二，商业地产企业融资成本的上升。2007年上半年，国内贷款占房地产资金来源的22%，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款支持，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，估计房地产投资50%以上的资金来自于银行(见图7-10)。而伴随着我国执行从紧的货币政策，以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临前所未有的资金压力。同时随着近来连续的加息与提高准备金率，一年期贷款利率由2008年年初的6.12%上升到7.29%，商业地产企业的融资成本越来越高。所以，一方面，国家收紧房地产信贷;另一方面，房地产开发的社会化融资难成主流，房地产企业的融资成本水涨船高。

　　第三，房地产企业税金水平的上升。伴随着融资成本的增加，商业地产开发企业承担的税金也一路走高。房地产开发企业承担的税金，包括城镇土地使用税、印花税、营业税和附加、土地增值税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次增加房地产开发企业的税金，特别是在2007年强调严格按照超额累进税率征收土地增值税，市政配套费、勘察设计费等开发税费也不可能减免，房地产开发企业的税费成本水涨船高。

　　三、商业地产的相关政策回顾

　　2001年以后，国务院、建设部、国家税务局等出台了一系列涉及商业地产以及房地产的相关政策法规，为了更好地归纳总结这些政策法规，下面按照政策类型分别进行简述。

　　1.房地产行业调控：行业方针和制度建设政策

　　我国城镇住房制度改革拉动了内需，帮助宏观经济走出1998年金融危机后的困境。城镇住房改革承认住宅是商品，催生了今天的房地产行业。而房地产业的高速发展，又带来了一系列的问题，国务院、发改委等相关监管部门为了更好地促进产业的发展，从2003年开始制定和出台了不少行业方针和制度建设政策(见表7-9)。

　　在一系列政策措施中，不乏对整个房地产行业影响深远的政策措施。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策;合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长;加强房产开发全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为;规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场;完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度”共六条意见(即“国六条”)，正式拉开了房地产调控序幕。

　　“国六条”是2006年中央指导房地产市场的纲领性文件，明确了房地产宏观调控的目标和方向，2006年，建设部、国土资源部、银监会和国家税务总局等相关主管部门针对房地产市场出台的各项政策措施均以“国六条”为纲，是对“国六条”的具体贯彻落实。

　　2.商业房地产行业调控：金融政策

　　从2003年6月开始，中国人民银行就采取一系列措施来抑制房地产市场发展过快的问题(见表7-10)。经过2007年中国人民银行5次上调存贷款利率，11次上调准备金率，2008年初我国一年期的存款基准利率由年初的2.52%上升到3.87%，一年期贷款利率由年初的6.12%上升到7.29%。贷款利率的上调进一步紧缩了银根，虽然由于对市场前景看好，房地产的投资增速没有受到大的影响，但在房地产融资仍然主要依靠银行贷款的情况下，土地新政的出台连同银根对地产的紧缩，抬高了房地产行业的准入门槛，资本在地产业显现力量，进一步推动了大型企业在房地产市场中领导地位的建立。

　　2007年下半年，中国人民银行分别在8月22日、9月15日和12月21日3次上调存贷款利率，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，一年期存款基准利率上0.27个百分点。可以说，从2006年开始我国一系列以利率工具作为控制经济过热的货币调控政策，起到了一定的作用。但随着2008年以来深圳、北京、武汉等大城市住房价格下调，以及成交量不断萎缩的局面，中国人民银行也开始调整其货币政策。在2008年9月16日与10月9日，中国人民银行两次下调存贷款基本利率;2008年10月22日，央行和财政部出台了一系列救市方案，主要内容包括居民首次购房最低首付比例减至20%(原比例为30%);个人买卖住房暂免征收印花税(原比例为0.05%)，免土地增值税;个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27个百分点;首次购买90平方米以下住房契税下调1%(原全国税率为3%，北京为1.5%)。