中国当代的休闲商业街经过二十年以上的快速发展，确实在商业价值和市场口碑上取得了较大的发展，涌现了一定数量的名街，但放大到全国，山合水易发现了有一批休闲商业街成为外地人待不住，本地人不爱来的“闲街”，人影萧条，门面冷落，店铺经营难以为继，问题都出在何处，发现问题首先要研究一下全国休闲商业街发展的整体现状。

       (一) 发展现状：

       1. 发展蔓延迅速，总量不断增加

       2005年时全国商业街即已超过3000条，总长度超过1800公里，商业街越建越长，规模越建越大，有的市甚至提出要建百条商业街的宏伟构想。近些年伴随商业地产的快速发展，总量不断增加、新街不断落成，我国的商业街的总数不完全统计已远超过5000条。并且休闲商业街从一线城市快速向二、三线城市蔓延。

        2. 大力升级改造，休闲概念凸显

       由于大众对个性化消费的需求日益提升，不论是传统的综合性商业街，还是新打造的各类特色商业街，均持续不断的调整业态结构，植入休闲的概念，增加休闲娱乐体验类项目，持续地加大景观及公共设施投入，创造较为舒适的消费环境，很多的休闲商业街向泛休闲化和景区化的道路迈进。

       3. 地位日益提升，政府高度重视

       商业街应该说在城市，特别是大型城市中的形象和地位日益显著，商业街已经成了城市风貌和城市综合竞争力的代表，是城市的窗口和名片。商业街成为了一个城市不可缺少的一个景点。一些发展比较好的一些商业街的零售总额，已经占到了本地区的零售业的50%以上，所以说从经济效益上来讲，商业街也得到了一些商业主管部门非常重视。

       4. 投资风险加大，盲目现象严重

       休闲商业街有的发展成功，有很多也经营惨淡，甚至难以为继，近年来商业街正在成为中国经济发展的新热点，同时又强力地推动了商业街的发展，快速的发展不免导致盲目发展的趋势，已经开发、经营的商业街，已经有关门、客流量减少或者倒闭的一些现象。商业街成为了大量的闲置资产，形成很大的浪费。
 

       (二) 休闲商业街的主要问题：

      由于众多休闲商业街开发基础存在先天不足，后期的规划建设经营又存在多方面的不完善，国内休闲商业街普遍存在如下主要问题：

      1.特色不够鲜明，商业功能过度；

       2.缺少文化承载，整体缺乏街魂；

       3.建筑景观类同，缺少特色原创；

       4.空间尺度不宜，舒适程度较低；

        5.公共空间局促，逛街成为过客；

        6.休闲元素不足，缺少演艺活动；

        7.节庆人山人海，平日门可罗雀；

        8.交通系统滞后，内外动线不畅；

        9.商业气氛过度，休闲氛围偏淡；

       10.缺少产业互动，纽带作用不强。

       问题部分实例说明：比较典型的是北京的前门大栅栏休闲商业街，虽然人流如织，但作为大面积大范围的规划，而忽视的动线环境,公共空间，业态策略，配套停车等成为了这条知名的商业街的突出问题而遭到诸多专家的批评。 

       北京非常知名的休闲商业街南锣鼓巷本来开发的主题是静吧街，但开街运营以来，静吧街不静，创意不足，设施跟不上，底蕴展示不足，院落关闭，客群变化、租金高昂也成为其目前主要的难题。未来随着南锣鼓巷地区的版图大面积扩大，而京城更多新的休闲区的兴起，南锣鼓巷难免在不久的将来面临发展窘境。

 
       本来街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，但对于改造完毕的北京西单大街而言，人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，如何给人空间，也给车空间，是西单大街未与破解的难题。尺度的把握不当也成为西单大街此次改造的一大败笔。

       休闲商业街作为商业街，人气的集聚是关键，人气养很难，毁却很容易。国内不仅面临休闲商业街的大规模新建，同样也有大量的休闲商业街面临或正在改造，如何在竞争中不致商气和人气的断绝，是改造之前该慎之又慎的问题，城市人口虽然也对新的休闲娱乐内容充满兴趣，但对购物场所难免会存在消费习惯，固定消费群一旦兴趣转移，吸引回来极具难度，为避免类似北京东四隆福寺商业街1993年大火后一蹶不振的悲剧重演，商业街改造应充分考虑分阶段改造，在分阶段的改造过程中设置亮点维持策略，即在每个阶段中至少保留一部分吸引人气的项目运营。

        山合水易根据自身团队的多年研究和规划设计经验认为休闲商业街确实有些打造极为仓促盲目，考虑片面，开发建设方要么过于关注文化和景观的改造，而不去关心到底谁来消费，休闲商业街首先是商业街，具有强烈的商业属性，吸引点到底在哪里，这些吸引点和商业的关系到底是什么，考虑清楚这些问题，需要开发投资者和设计者共同考虑，把自己当成一个逛街的人，有什么你才会来，才会多次的来，并且来了真正愿意消费，不仅是消费商品，也消费文化，也消费休闲。

       北京山合水易规划设计院 
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