山合水易规划设计院研究发现：我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级（下图）。

       (一)景区化的概念

       景区化：指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，符合旅游规律、服务规律，实现商业街的升级管理，这是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。

       山合水易规划设计院认为采用景区化打造手法，能提升打造的水平，进而提升城市商业街的价值，因此，景区化成为当前商业街发展的重要趋势，也是新阶段打造城市新名片的有效途径。 

       我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区，如：天津古文化街旅游商贸区被评为“国家5A级旅游景区”，这是唯一一家开放商业街形式的5A级旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区被评为“国家4A级景区”，成为全国首个获得4A级景区称号的商业街区。

       夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区正在创建5A景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试，推进了夫子庙商业态的调整提升，促进了夫子庙景区的进一步繁荣，改善了景区的整体经营环境。

        山合水易规划设计院以天津古文化街首家5A级商业街旅游区为例 ：

       天津古文化街旅游商贸区------首家5A级商业街旅游区

 
       天津古文化街旅游商贸区是全国首批66家5Ａ级旅游景区中，唯一一家开放商业街形式的旅游景区。天津古文化街旅游区，拥有中国北方妈祖文化信仰和研究中心－天后宫，近年来还整修了明代建筑玉皇阁、百年民居通庆里以及古文化街戏楼；移植重建了天津近代第一家官办金融机构——官银号；还新建了民俗文化馆、文化小城、古玩城、美博城、美食城、名品街等项目。

       杭州清河坊历史文化特色街区------首家4A级商业街景区

       清河坊兴于宋盛于清,景区晚清胡雪岩建造的古建筑群，药店陈列展览与古建筑风貌的结合以及打造的破吉尼斯世界记录的烟杆，各种烟具、烟草等将景区提升为商业、休闲与旅游相结合的城市景观街区。

       清河坊在保留传统建筑文化、传统老字号等非物质文化遗产的同时，又发展了经济，集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的特色。

       2007年3月杭州市清河坊历史文化特色街区被评定为“国家4A级景区”，成为全国首个获得4A级景区称号的商业街区。
 

   
       (二)景区化升级的原由

       随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程，如北京的王府井大街，黄山的屯溪老街等，出现了一城一街，甚至一城多街的现象，形成了文化特色街、旅游休闲街等各类商业街发展模式，且各地政府也在加紧商业街建设的步伐。

       景区化升级的原由

     （1）消费体验式休憩的综合需求

       特色商业步行街由于其面对特定消费群体，打造特色的需求，特色是其最大的吸引力，很多早期开发的特色商业街由于更多的关注商业本身，主要是特色业态和特色商品，对特色景观、特色体验游憩类内容考虑不多或缺乏全盘考虑，无法适应目前消费者对特色消费的更深层次的空间环境需求。随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求。【特色商业街：米兰的伊曼纽尔二世长廊（建筑比较有特色）、佛罗伦萨的旧桥（买珠宝饰品、罗马民族大道、林荫道很多明星开的店街、天津鼓楼古文化步行街、隆福寺民俗商业旅游文化街、秀水服装街】

     （2）商业市场竞争的需求

       对于综合性休闲商业街而言，其综合优势随着个性化消费时代的来临已变成其最大的劣势，随着国内大城市普遍的规模扩大和人口格局变化，这些商业街普遍面临本地客源大面积分流，依靠外来客源做补充的局面。近几年，中国旅游市场逐年增长，外来游客对综合性休闲商业街的综合性要求相较本地民众更大，使得其购物消费功能和旅游观光功能并重的关系体现得更为明显，综合性商业步行街同样急需提升吸引力以应对越来越多的特色商业街的竞争。

     （3）城市发展提升的需求

       城市化进程的加速使得城市之间的竞争日益激烈，城市之间的竞争是多方面的，一条成功的充满魅力的繁荣商业街，可以大大提升城市吸引力，打造城市个性化符号。商业街的景区化提升改造可以丰富一日游线路，增加城市旅游产品。目前我国商业发展正处于传统商业向现代商业的转变，发展或提升改造特色商业街可以促进城市或街区的商业复兴，带动商业的兴旺发展。

       景区商业街以其独特的吸引力和卖点，将成为我国城市商业街发展的新趋势，更多著名商业街将融入到景区商业街的行列中。
 

 
       山合水易规划设计院在广西梧州骑楼古城打造及杭州清河坊景观设计的过程中，都提出了“打造休闲商业街区成为国家级5A景区”的目标，上述两个景区已经成为了国家4A景区，应该说国内休闲商业街结合商业地产，将旅游的元素与开发手法融入其中，形成旅游景区与商业地产互动发展的模式，正在不断普及。

       南京夫子庙特色商业街

       2000年被评为国家第一批4A级景区。2008年3月份夫子庙秦淮风光带启动了创建5A级景区一系列的配套工程，硬件上围绕“生态、环保”两大主题进行改造。夫子庙秦淮风光带景区按国家5A级景区标准要求，对景区商业经济秩序进行了全方位整顿。重点6个特色商业街区，即美食街、休闲街、古玩街、旅游工艺品街、时尚品牌休闲服饰街、茶文化街。

       夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区进行5A景区的打造，正是城市商业街朝着景区化方向发展的一个全新尝试，这将是以后商业街景区化提升发展的一种有效模式，这种模式也将成为我国未来商业街发展的大趋势。 
 

       北京山合水易规划设计院
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