一、解读旅游商业地产

所谓旅游商业地产，主要指依托文物、景点，在旅游区内或旅游区旁边所开发的为旅游、休闲提供服务的商店、餐馆、娱乐等建筑物和相关设施。

山合水易将国内较为流行的旅游商业地产主要分为两种形式：一种是主题商业步行街，比如：北京的琉璃厂古文化街、上海新天地等。这类旅游商业步行街依靠旅游景点和文化背景，经营具有特色的商业物业，面向特定消费群体提供专业商品或服务，比如古玩街、餐饮街、酒吧街等。主要表现以下几个特点：

1.  具有较高的文化内涵与艺术品味。

2.  经营特色鲜明。

3.  硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。

4.  管理水平一流，在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面都是一流的。

另一种是综合性商业街区，比如：哈尔滨中央大街、都江堰•天和盛世以及各旅游景点周边的小型商业街区等。这类旅游商业街区从以前的单一购物的初级化市场转向集购物、旅游、休闲、娱乐、文化、土特产专卖等于一体的多样性的高级化市场，能满足游客的各种需求。主要表现以下几个特点：

1.  多功能性，拥有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等多方面特点。

2.  硬件设施较好，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。

3.  具备普通的商业物业管理功能，公共服务与商业服务水准方面较好。

根据国际权威机构预测：未来20年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。国内有关专家分析表示，假日经济已经成为中国经济的重要增长点。而由于目前中国整个旅游房地产项目发展刚刚开始，可以预计，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资的另一个重头戏。

二、参考项目研究

1、都江堰•天和盛世

都江堰是世界双遗产旅游文化城市，也是四川重要的旅游景点之一。天和盛世位于都江堰市中心，地处建设路、幸福路、杨柳河黄金商圈的核心焦点位置，属都江堰的“春熙路”，规划用地25000平方米，规划总建筑面积55590平方米。

“天和盛世”是集旅游、购物、餐饮、休闲娱乐时尚品牌于一体的文化性复合旅游商业步行街。项目将明清建筑精髓与现代商业气息有机融合，时尚靓丽，具有城标建筑、权威性、唯一性等特点。项目四周干道交通畅达，行政、金融、商业配套完善。在规划设计上，“天和盛世”五大互补业态空间与四条特色商业街区和谐搭配融合，辅之以科学合理的步道系统，将人流财气从不同层面导入街区内部，汇于中心广场；其水平垂直交通组织合理，通达自如，街道广场空间收放自然，疏密有致，人车分流，秩序井然。全面优化人流动线是天和盛世项目设计的最大亮点，每个铺子都可以共享来自四面八方的消费人流，从而真正实现了资源共享的最大化。

【分析】 都江堰天和盛世是一个功能复合型的综合旅游商业步行街，其规划设计中充分考虑了建筑形态和人流动线，功能完善、档次较高。给消费群体营造一个舒适的旅游、购物、娱乐环境。

2、泰国芭堤雅商业街区

泰国芭堤雅是以阳光、沙滩、海鲜而著名的海滨城市，在曼谷东南约150公里处，主要由芭堤雅海滩、东芭文化村和缩影公园（小人国）三部份景区组成。其中心城区芭堤雅已成为著名的旅游城市，每年有200-300次上百人参加的国际会议在这里召开。芭堤雅旅游服务业相当活跃发达，大小宾馆几百家，有富丽堂皇的四、五星级酒店，也有别具一格的欧洲别墅式旅舍。

芭堤雅的商业街区融合了各类餐饮、娱乐、购物等功能，街区建筑形态各异，游客量极大。游客们在商业街区不仅能够享受各种鲜美的海鲜美食，还能够购买到当地的土特产品。到了夜间，商业街的各类酒吧、夜总会更是吸引了各国游客前往消费。

【分析】 泰国芭堤雅是世界知名的旅游度假胜地，虽然常住人口不足10万人，但每年来芭堤雅的游客有500多万人次，旅游收入400多亿泰铢（折合人民币约100亿元）。其中，每年前往芭堤雅的中国游客大约有80万人次左右。如此众多的游客除了到旅游景点观光休闲外，该地的商业街区也是其主要的消费场所。芭堤雅地区的商业形态和经营种类正是符合了消费者的口味，才能吸引众多游客流连忘返。