一、选址

第一，主题公园通常要求选址在经济发达、流动人口多的大城市和特大城市，或邻近特大城市及某个经济圈的中型城市，据美国的城市土地研究所研究，一个大型主题公园的一级客源市场（80km或1小时汽车距离内）至少需要有200万人口，二级客源市场（240km或3小时汽车距离内）要有200万以上的人口，但我们认为根据中国国情和旅游业现状，这个门槛人口量要远高于这个数字，大概需要增加2—3倍。

第二，除了人口因素外，潜在客源市场经济发展水平、居民可支配收入、消费习惯等也是园址选择决策时必须要考虑的因素。（与市场调研相结合）

第三，同类主题公园企业的区域分布状态也是主题公园选址决策的重要参考依据。同一区域内相同主题的主题公园呈密集性分布，势必会引起客源不足导致企业恶性竞争。因此，主题公园的选址布局应避免近距离重复建设。

第四，主题公园园址选择还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。主题公园所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题公园附近至少要有一条能容纳大交通量、并有良好交会地点的主要道路，以及一条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。主题公园发展商应积极创造良好外部条件，主动引导和迅速输送客源。

一般说来，主题公园的地域分布形态主要有以下三种：

大型主题游乐园要求要有较独立的客流来源，因此比较倾向于定位在大都市的中心或近邻地区，或者选择建在地方都市及其近邻，以方便包容预定客源市场所需的绝对人口数量。我国绝大部分游客仍主要依赖大众交通工具，因此主题公园一般选择在经济较发达、旅游人数多的大城市周边或交通基础设施便利、有公共交通系统连接的地区。

小型主题公园的客流吸引力较弱，需要利用园址所在地区已有的旅游资源和市场知名度带来客源，因此它们一般设在大型主题公园主要市场附近，或设在避暑和旅游观光胜地，又或者多个小型的不同主题的主题公园组合聚集在一起，为游客提供多样化的服务。孤零零偏处一隅的小型主题公园一般很难吸引到足够客源。

另外，大型主题公园选择建在山林原野或人口尚未密集的地区是一种非常态的主题公园布局方式。为吸引客流，发展商需要同时在附近配合筹建大型度假村、购物中心及高尔夫球场等一系列基础设施。这种开发方式投资浩大，建设工期较长。但是，如果开发成功的话，发展商可以获得主题公园土地及周围物业升值所带来的丰厚回报。

二、空间集聚关系

主题公园的空间集聚一般指多个主题公园在同一城市或经济圈的聚集，因此影响它们空间竞争的主要因素为主题内容、品质和景区规模。相邻主题公园之间存在两种空间关系，即互补关系和替代关系。

1、互补关系

互补关系是指相邻主题公园之间对客源的吸引上相互促进，彼此之间不构成明显的竞争关系，如深圳华侨城的锦绣中华与民俗村，一静一动各具特色，增强了两者的吸引力。

2、替代关系

主题公园之间形成替代关系，一般基于以下原因：

首先，相邻主题公园在内容创意上雷同，彼此形成竞争，即形成替代关系。结果是区位条件好、品质优异的在竞争中占据上风。比如上海的主题公园目前有30家左右，但分布太散，交通不便。而无锡、苏州的主题公园知名度比上海的高，通过沪宁高速公路，从上海仅需一两个小时即可到达苏州和无锡，交通比上海本地的主题公园还便利。在竞争中处于下风的上海主题公园普遍经营状况不佳。

其次，出于旅游决策的最大效益化原则，当多个高投入、高门票的大型主题公园在同一地域同时出现时，大尺度的旅游者往往只选择地位级别和知名度较高的主题公园，而放弃相对级别低知名度不高的主题公园。

三、市场调研

一个主题公园的成功与否往往在这个阶段就已成定局，无论是策划也好规划也罢都应该以市场为导向，通过科学的市场调研来指导和决定下一步的工作，主题公园的主题定位、主题形象定位、功能定位、规模体量等都要立足于市场，从市场寻求信息。

准确的市场定位取决于科学的市场调研，而调研工作的主要范围应该在所在城市或经济圈，通过足够数量的问卷收集和区域旅游资源调查工作，达到了解该区域旅游市场现状、居民消费能力、居民消费特征、文脉主线的目的。在做好这一系列工作后便可为项目定位、市场细分、目标市场选择等提供科学依据，并根据二手资料和问卷调查，在数量分析的基础上，对项目未来市场需求做出预测，为主题公园的设计“量体裁衣”。

四、主题选择

对于主题公园这样一个完全依靠创意来推动的旅游产品来说，主题选择至关重要。毋庸置疑，发展商的主观想法对主题公园主题选择起着非常重要的作用。主题公园的主题是发展商修养、学识和创新能力的反映，它要求发展商具有敏锐的市场感觉以捕捉潜在的市场机会，并运用娴熟的商业运作经验，组织专业人员对主题进行提炼、包装和设计。同时主题公园的选择还依赖有关专业人员所作的市场调查结果。市场调查可以帮助主题公园的主题主动迎合或引导消费者的需求，从而跳脱简单抄袭、模仿的阴影。

我国早期主题公园发展商抓住国门大开，国民渴望了解外面世界而不能的心理，推出集中反映世界各国精华旅游景观的微缩景观主题公园，使得国民不出国门而可以领略到世界风情，主题公园的主题选择和市场切入点均十分准确，因此获得巨大成功。

近几年出现的以健康娱乐为主题的水上乐园、游乐园、阳光健身广场通过引进国外先进游乐设备和高科技技术，帮助游客在休闲娱乐中达到锻炼身体的目的，迎合当前中国国民普遍追求生活质量和身体质素健康的需求，因此这类主题公园同样很受市场欢迎。

五、主题形象定位

1、形象性原则

主题公园的形象不能过于抽象笼统,在定位时就应预先考虑其支撑体系。具有一定的形象载体。如:迪斯尼的梦中乐园的形象就是直接通过有一对大耳朵和戴着一副大手套的米老鼠这一虚拟的可爱标志物所反映出来的。

2、一致性原则

主题公园的形象定位要与现存资源的状况和未来发展目标等因素相一致。主题形象不是一成不变的,而是在形象的一贯性要求下,根据主题公园发展的需要确定的。如:香港一直是一个形象鲜明的城市,从早先的租界到现在的特区,从“购物天堂”到“动感之都”都没离开过自己发展的特殊性。保持着“魅力香港,万象之都”的一贯风貌。只是“动感之都”更能反映出香港回归祖国之后的巨大变化和发展潜力。

3、时效性原则

主题公园的形象具有一定的时段性和可塑性,这种形象不仅短期内是鲜明的,而且要有利于公园未来形象的发展。在时间上,形象可分为原生形象、次生形象和复合形象。三者既有区别也有联系:原生形象是旅游者在未决定旅游之前,由自身经历和教育形成的对旅游目的地的感知。旅游者在决定出游后经过多方信息的收集和口碑论证而形成的旅游地感知即次生形象。旅游者经过出游决策和出游实际经历的体验形成的对旅游目的地的感知和印象则是该旅游地的复合形象。因此,旅游地的形象与旅游地形象定位(原生形象)和旅游地的形象推广(次生形象)、旅游地的形象维护(复合形象)有着紧密联系。

4、约束性原则

公园形象的确定要有边界,不能过于模糊,以区别于其他主题公园的形象,形成自己独特风格。简而言之,主题公园形象的定位不能以类别来区分自己与竞争对手,如:大家都称自己为生态公园,到底生态体现在那一方面呢?是环境保护还是环境意识的推广或者是高质量环境的体验。因此,需要进行进一步的形象细分。除非是世界或者一定范围内的首创。我们相信如果“体育主题公园”在国内出现则不一定需要进一步的区分,因为其名称已经将自己与其他同类产品区分开来。

六、功能分区

当今，主题公园的发展趋向是大面积和大投入，早期的小面积开发和以一个单一主题公园谋生存的项目已不居可行性，因此这里将从两个角度分析主题公园功能分区问题，一是站在整个项目区域的角度，也就是主题公园只作为其中的一个功能区，而围绕主题公园还应该存在哪些功能区，二是以主题公园本身作为研究对象，即一个主题公园内又应该存在哪些功能片区。

因为每个项目的情况差异性较大，分区也有所不同，不可能逐一分析，所以在此仅以国内应用较为普遍的华侨城模式为例，其通常功能区为:

1、主题公园区

支撑整个片区的主题演绎舞台，是带动整个区域发展的“引擎”，可以由几个不同类型和主题的公园组成，通常分几期开发。

2、酒店区

以主题公园的主题延伸出的几个不同功能和档次的主题化住宿餐饮场所。

3、地产区

通常在后期开发，在主题公园将整个区域“带热”后考虑，但如果开发商已具有一定品牌和足够号召力也可以在最前期首先开发地产，先预收回一定资金，以备后期投入，如北京世纪华侨城。

4、集散中心

主要为整个区域提供交通接驳、游客服务、餐饮、旅游购物等功能，是游人进去的第一印象区。

5、后勤区

工作人员生活工作的片区，通常处于区域的边缘位置。

6、预留土地区

如果有足够的土地面积，通常需要预留一部分土地作为日后考虑，可作为新主题公园或地产所用。

七、主题公园区功能分区

以大型标准主题公园为例，在一个集观光和体验为一体的大型主题公园内通常可分为：入口、主题景观区、主题体验区、主题休憩区、主题Show演艺区，而这些区域（除入口）在空间上又通常围绕主题休憩区而存在。

1、入口

作为主题公园的入口也就是主题公园的第一印象区，应该从主题上整体表达整个公园的风格和特征。

2、主题景观区

主要以人造的主题景观为主，其中加以小体量的机械设施，充分展示主题内涵，最大限度制造旅游体验。

3、主题体验区

在体现主题的基础上，设置各种机械设施，供游人参与体验，充分满足游人的参与和体验的需求。

4、主题休憩区

主要为游人提供休息、餐饮、购物的功能，但依然要注意处处能够体现该园的主题。

5、主题Show演艺区

当时主题公园的发展离不开精美的Show表演，可以分为室外、室内和半露天三种，从体量上也有大小不同，通常在晚间演出，游人在这里的情绪将达到最高潮，需要注意的是表演要定时更新，创新。

八、主题景观设计

主题公园的主题需要借助形象的景观来表达，因此园内的景观设计十分重要。我国早期主题公园建造的多数是静态景观，游客进行的是走马观花的纯观光型活动，比较容易感到乏味。这种直观性强的静态景观，游客参观完一次后缺乏重复消费的动力。

这种状况迫使主题公园发展商开始对园内的静态景观进行改造，设法在静态景观中注入动态元素。如深圳华侨城在民俗文化村等三个老主题公园度过高峰期后就对其景区进行重新设计，将一些观光性的街区（苏州街、欧风街）改造成小吃街、酒吧街，更新了民俗村中心剧场、世界之窗的广场节目，而且通过游乐广场的建设来带动更活跃的参与气氛，从而提升了票房收入。

随后一段时间内我国建成的观赏性主题公园在布局上更讲究动静结合，纯粹静态景观在建造上更注重它的实用性，并预留出后期改造空间。最近几年兴起的水上乐园、阳光健身广场等主题公园在设计时以游客参与性项目为主，园内布置的各种人造景观和设施演变成为一种功能性器械设施，游客本人的活动成为园内最重要的景观，有力地吸引了本地重游客。