旅游地产这个名词愈来愈热。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，大体可以分为以下四类：一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

 

    旅游业与房地产同属第三产业。房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称，是一个独立的自成体系的产业部门：而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，应对新形势下房地产业充满变数的冲击。山合水易旅游策划规划机构给予如下几方面的建议：

    一、注重旅游地产中的旅游策划创意

    一个好的旅游地产项目，一定是旅游策划先行，旅游策划指导旅游规划，旅游规划指导旅游地产建设。旅游地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力。如果没有旅游策划谋定战局，那就是乱划乱建了，因为没有策划指导的规划是乱划，没有规划指导的建设是乱建。理不清旅游策划、旅游规划、旅游地产建设之间的关系，就不能够玩好旅游与地产中的重要元素组合。

    二、做旅游地产要先做旅游，后做房产

    一般在旅游地产的概念范畴中，从项目功能上来讲，旅游，尤其是旅游策划创意和旅游规划，发挥了80%的项目功能，而地产发挥了20%的项目功能。项目建设强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名旅游策划规划公司及景观设计公司，做到旅游策划规划一步到位，实施分步进行，把握好节奏。

    综合型的旅游地产项目原则上一般是：先做旅游，后做房地产。因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升(旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品)，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。

    但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。从商业利润的角度来讲，地产发挥的功能占据80%，而旅游占据了20%，旅游的资金回笼较地产的脚步相对慢些。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。

    三、旅游地产应度重视公关工作

    旅游地产项目需要建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一(在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源)。

    同时，要促使当地政府与开发商方建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情(最好是让该项目成为当地的重点项目)。

    北京山合水易规划设计院
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