旅游项目投资与其他产业相比有较大的差异性，这是由旅游产业及旅游产品的特殊性决定的。旅游产业及旅游产品的特殊性概括为十方面：

　　一、主要资源的政府所有

　　具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经有风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通，称为旅游产业投资的资源限制。

　　二、资源保护与旅游开发的矛盾

　　生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能闯破坏生态与文物的红灯，这是一个不可动摇的基点。

　　问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是社会投资参与的开发。

　　三、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性

　　目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必需依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必须由政府进行协调统筹;即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统筹;目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。

　　旅游项目，无论是景区、宾馆还是其他类型，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域整体运作的深度依赖，这有时成为有利因素，但更多的时候是不利因素，因为自主运作的空间太小，企业发展受到限制。

　　四、跨行业的综合复杂性

　　旅游不是一个单一行业，我曾经将旅游相关行业划分为八类十三个：

　　游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业。

　　接待行业：宾馆、餐饮、会议、展览等。

　　营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面，包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面。

　　交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。

　　建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。

　　生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。

　　商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。其中购物休闲商业就是SHOPping mall的概念，它已完全超越了一般的商场提供多样的购物选择的概念，而成为了一个购物、观赏和娱乐结合在一起的场所，我们把这一类商业项目都作为与旅游相关联的项目看待，包括步行街，是一个商业旅游中很重要的产品，一边购物、一边游览，步行街中必须要有文化、小品以及其间的一些娱乐化的概念，这一类的产品是旅游产业发展的一个新的阶段。

　　旅游智业：旅游规划、旅游策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。

　　五、多环节配合的服务消费特性

　　出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。游客对旅游的评价，不是仅仅局限于景观本身，而是对整个服务链的评价。因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障;对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为无法自主控制的重要风险。

　　六、异地预先销售与本地现场消费的结构

　　“异地预先销售”是指游客购买旅游产品，一般都会通过旅行社进行预订，并且游客在客源地购买，在目的地进行游憩时，才实现了产品的消费，也才真正实现了产品的销售。

　　这是旅游产品最重要的特点，这一客源地与目的地之间的时空差异，决定了旅游产品营销与经营的模式，与其他产品有了巨大的差别。

　　当然，有一部分游客也当场购买，当场消费，比如景区的自助游客，本地化游客等。但大多数游客采用预购模式。

　　七、资源的独特性不等于产品的独特性

　　旅游的资源(包括自然与文化资源)越独特，其价值越大，吸引力越大。但是资源不等于产品，真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。在这个结构里，资源如何转化为产品，是旅游产品设计的关键。

　　很多投资商不明白产品吸引力与资源吸引力的差别，以为只要有好的吸引物资源，修修路、建一个宾馆，就可以达到经营目标了。这种错误的认识，是因为对游客出游心理、游客旅游需求的结构不了解造成的。

　　作为旅游产品，最重要的不仅仅是吸引物本身，还必须形成全面满足游程时间内旅游生活的综合需求，满足游憩过程的审美与快乐过程延伸与组合的需要。这包括在某一个产品消费的游憩过程内部，也包括整个完整游程区段。

　　八、市场需求具有多样性且随时代变化

　　游客对旅游产品的需求，具有非常多样化的细分。我们把出游活动都叫旅游，而实际上，出游的目的差异很大。希望一个旅游产品满足多样化市场的需求，这对产品提出了更高要求。

　　另一方面，市场的需求随时间的推移，有着非常大的变化。特别是我国，处于快速致富的过程之中，游客需求在快速转换之中。这对产品的游憩方式及市场定位，都提出了不断调整提升的要求。

　　九、自助化趋势与深度服务化趋势同时并存

　　旅游产品服务于游客，而游客中却出现了两种差异很大的消费趋势：一种是自助旅游的趋势，一种是服务深度化要求的趋势。自助者，喜欢自主决定游憩过程，对于深度的精细的服务.不会过多地要求，相反，他们会自己寻找新的游乐，从社会与自然的丰富形态中得到满足。

　　另外一种趋势，就是对服务深度化和精细化的要求。这种趋势，要求旅游服务更加符合游客的多样化需要，服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。这两种趋势在旅行社产品中，表现为自助与豪华游，在饭店中表现为经济型与高星级。

　　十、可进入性门槛与可持续性要求都越来越高

　　容易开发的景区，基本上被开发了，留下的资源独特的项目，一般都在交通不便的地区，可进人性很差，必须进行大规模的交通道路投资，才能够达到观赏的目标，这就是进入性的门槛。

　　游乐项目也是同样，大量的游乐、娱乐、休闲项目在各个大城市的周围已经很多，投资一项休闲游乐项目，如果没有独特性，没有规模，没有完善的配套设施，就很难打开市场。这就大大提升了项目的进入门槛。

　　另一方面，由于竞争加剧，游客可选择的项目太多，一个项目如果3年不变，就会陈旧，很快就门可罗雀了。因此，持续经营的压力很大，要求对产品不断更新。

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