现在的房地产业已经不是10年前，如何真正挖掘地产消费者的心理，打造真正能够养老、便民的房子成了必选项。细分市场、错位发展是地产商们下一阶段的必经之路。

　　经济导报记者近日在青岛市黄岛区采访发现，新开发小区里有为数众多前来度假的老人，他们有的从东北、新疆等地过来，像“候鸟”一样选择了黄岛作为养老地。在黄岛隆和水岸小区居住的张希中老人是沈阳人，他对导报记者表示，目前很多像他一样的老人，因为儿女在青岛工作，为了离儿女近一些，且考虑在海边养老，干脆在黄岛买了房子，从“候鸟”变成了“留鸟”。

　　正是看中了像张希中老人一样的诸多中老年客户群体，黄岛多个房地产项目将售楼标语从“到海边来度假”改为了 “到海边来养老”。这不仅仅是销售策略的转变，导报记者发现，很多房地产企业想到为中老年人布局养老社区，已直接将“养老”作为项目核心板块。

　　去年年底，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求统筹规划发展城市养老服务设施，大力发展居家养老服务网络，繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等，养老地产再度成为业界关注的焦点。“在此背景下，房地产企业嗅到商机，包括万科、保利、金地在内的30多家房企已在全国范围内大力开发养老地产，今年这一数字还会再上升，养老不仅是概念，更是‘刚需’。”《中华养老》杂志主编王英祺对导报记者表示。“混搭”赚效益。

　　中盈地产山东办事处总经理贾轶的办公桌上，一份《养老地产开发商业计划书》赫然呈现在导报记者眼前。“我们公司请了专业的咨询公司，考察了美国、日本和全国各地的养老地产项目，做出了这份专门针对山东的商业计划书。”贾轶说，他所在的中盈地产如今在全国各地有不少商业地产项目，从2011年就开始布局养老地产，去年真正开始启动。“环境优美，气候适宜，地理位置不能太偏，周围配套设施齐备，这是很多老年人选择居家养老时的条件，也是我们选择项目时的要素。”贾轶说。

　　“养老地产之所以能够吸引这么多的房企，不仅在于可以享受国家土地政策的相关优惠，还可以突破目前已经相对饱和的房地产市场。对于这个相对新兴的地产概念，养老地产面对的客户群体更为细化、更为清晰，对整个地产项目而言也更能体现其人性化设计和服务。”贾轶认为，养老地产需要更多的是配套和服务，因此，公司目前与北京两家医疗机构和一家健康监测机构达成合作意向，以后开发的养老地产都会配套全系医疗检测。他表示，目前公司酝酿的“青松城”项目已经找到合适的地块，进入规划环节。

　　在“青松城”项目上，贾轶给导报记者算了一笔账：“通过合作开发的形式，项目暂定13万平方米。原本这个项目是按照商业地产规划的，但我们上面所提的商业计划书打动了合作商，他们已经同意将其中的5万平方米单纯作为养老地产开发，还有2万平方米的配套开发，剩余6万平方米可以用做其它商业用途。如果养老地产按照每平方米7000元进行出售，这个项目就可以做到3.5亿元，建设成本基本可以收回了。”贾轶认为，单纯的养老地产项目需要城市发展和国家有关政策扶持才会收效，如果仅依靠地产商还是势单力薄，所以大部分像他一样的地产商更多还是采取了 “混搭”的形式。

　　“现在的房地产业已经不是10年前，如何真正挖掘地产消费者的心理，打造真正能够养老、便民的房子成了必选项。细分市场、错位发展是地产商们下一阶段的必经之路。”贾轶说。依托养老产业因老龄化而加速发展的养老地产，目前在很多地产商眼中是竞争利器。“与教育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，养老地产更多依托于养老产业的发展，基于越来越多的老年人对于医疗、保健、餐饮、文体活动等服务需求的大幅度上升，养老地产的市场前景颇为广阔。”王英祺表示。

　　鲁商集团地产公司目前在调整商业地产发展方向的同时，也加快了布局养老产业的步伐。山东鲁商集团总经理凌沛学表示，鲁商集团下一步还将以养老养生产业为突破口，加快发展健康服务业。“截至2012年底，我国60岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿。企业和投资者介入社会化养老是必然趋势。”凌沛学认为，养老地产是构建多层次养老产业体系的一个重要组成部分。

　　凌沛学告诉导报记者，目前鲁商集团正在以山东商业职业技术学院作为养老养生项目的孵化基地，研究创立适合我国国情的养生养老商业模式，与此同时，该集团首个养老养生项目——鲁商幸福城已经在临沂市河东区汤头镇知春湖正式启动。

　　王英祺介绍，目前有超过40%的品牌房企涉足养老地产。万科、绿城、保利、远洋、首创等企业均抛出了养老地产发展计划。万科养老产品线基本成型;绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓;保利地产在浙江省嘉兴县西塘镇的养老地产项目已进入销售阶段，总投资达4亿元，占地150亩。

　　山东财经大学房地产研究所所长郭松海表示,从山东市场现状来看,目前还没有主打养老地产的项目,但是越来越多的开发企业开始关注老年人居住群体,在具体的房屋设计和园区规划上考虑老年人的居住体验。

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