我们对上海的一个基本判断是：由于特大城市无可替代的吸引力，无论政府采取何种措施，都很难抑制人们涌入上海的趋势。另一方面，上海的人口密度和土地开发强度，尤其是浦东地区，还远远不如东京、纽约等城市。上海，还有潜力可挖。未来，上海很有可能成为全世界人口第一的超级都市，而类似规模的超级都市，在中国还会有很多个。面对上海的未来，我想问三个问题。也代表万科的一些思考。

　　第一，街区和地块能否划分的再小一些？路网再细密一些？

　　陆家嘴的天际线，已经成为了上海的标志。这条美丽的天际线，看上去和纽约东京别无二致，甚至还更漂亮一些。但一旦进入到街区里去，进入到那些摩天大楼的脚下。浦东和纽约、东京的区别就体现出来了，因为地块巨大，路网稀疏，浦东不适合行走。

　　这种模式当然不能算错，洛杉矶就是这样的规划。但国际上的趋势是，越来越多的年轻人开始回归市中心，尤其是那些公共交通完善，街区地块较小，便于人们行走的老市区。因为城市的活力，就体现在这样的街区中。

　　浦东给人留下印象的是环球金融中心这样的摩天大楼，在这个画面中是看不到人的，而纽约的时代广场，东京的六本木，人们一想到这些城市，首先想到的是街头繁忙行走的人群，而非摩天大楼的天际线。

　　我理解，人们之所以愿意生活在可行走的城市中，是因为这是沟通成本最低的方式：一个摩天大楼组成的都市，如果只能用汽车通勤，就会成为洛杉矶一样的灾难。堵车问题基本无解。而细密的街区，再配合公共交通，却能让人们简单走几步就到另外一家公司，另外一个餐厅，会大大削减人群的沟通和交流成本。

　　而这恰恰是城市的优势所在：一个聪明脑袋瓜聚集的地方，就应该想办法减少人与人之间沟通的成本，促进人们的社交活力。在知识经济和互联网时代，获取知识越来越容易，创新反而更依赖于人与人之间的交流。一个可行走的城市，将大大降低新观念，新想法产生的成本。

　　第二，如何在公众和政府之间建立一个更好的规划协调机制？

　　医疗、教育、购物、体育设施，公共空间，如何在可控的成本之内，为新城区提供完整的解决方案。需要全社会的努力。这还不仅仅是“知情同意”，更重要的是，市民输入的信息越多，参与的方式越多，越能做成一个成功的社区。上海规土委近年来都在推动“开门办规划”。这是非常好的尝试，和万科的理念完全一致。

　　这方面全世界有很多机制上的先进经验可以借鉴。比如，通过一个非政府的中介机构来组织人民群众参与规划，在土地的一级开发阶段就将各方面的意见纳入考量。

　　中国的城市，有总体规划、有分区规划，有控制性详细规划，也有修建性详细规划。目前来看，在总体规划和分区规划上，我们的公众参与做的比较好，因为这些规划更好理解，但控制性详细规划和修建性详细规划，很大程度上决定了一个片区的结果。而这方面，公众参与就显得不足了。

　　万科多年来坚持的是建“有人住的房子”，现在转型城市配套服务商，也把自己定位成建“有人用的房子”。而要实现这个目标，政府或者开发商，都无法单方面完成。因为最终无论是公共建筑、商用建筑还是住宅，是否得到很好利用，都是用户说了算。如果用户没能参与到前期的规划，那就只有等产品面向市场的时候才接受“大考”，城市不是快速消费品，一旦一个产品做错了，再重新开发”新一代产品“的可能性就很小了。

　　这还不仅仅是开放公众参与的态度问题，以我对上海的了解，我相信上海有这个胸襟和气魄。最大的难度在公众教育和组织。如何让公众理解控制性详细规划中的各种技术细节会对他们的生活产生什么样的影响，如何让更多的人为规划输入更多的信息，如何能有效地组织公众参与，使得规划者能更有的放矢，这才是最大的难点。

　　第三，如何解决“低收入家庭”的需求？

　　这个问题，看上去和规划的关系不大。但却对城市影响巨大。学者研究的结果是，一个高级白领职位，往往会带来1.6-2个低级的服务性职位的需求。如果这些职位不能得到满足，那么高级职位的成本也将进一步提升，最终，会限制一个城市的发展。

　　一个伟大的城市一定是各个社会阶层都能找到自己的“城市梦”的城市，纽约、旧金山、东京、巴黎、伦敦。都是如此。甚至在人们印象中完全由中产阶级组成的硅谷，在最核心的帕罗?奥图市（美国房价中位数最高的一个市）马路对面，也有个“东帕罗?奥图”，为贫民提供居所。

　　这并不意味着一定要规划“贫民区”。但上海似乎也应该想想，如何能让在这里工作的人，无论他是否长期定居上海，都能更好地融入城市生活。如何使得不同的社会阶层之间能有机地生活在一起。

　　中低收入人群，尤其是外来人口组成的中低收入人群，他们所使用的街区可能和传统的规划都不太一样，他们的密度肯定是更高的，以便能通过步行解决生活问题，但为了避免形成“贫民区”，似乎又需要让这些街区有一些中产阶级或者高收入人群，以平衡社交网络的单一性。

　　在这方面，东京有一些经验，比如幕张新都心等。万科理解，新一届中央政府的决心，是要用更多的公共住房解决中低收入人群的住房问题，而把中高档的住房留给市场。我们相信，在解决中低收入家庭住宅问题上，上海也将作出自己的尝试。而建设这些社区，现在的开发商都没有完整的经验。因为这需要解决的不仅仅是居住，更是生活。

　　这是我从万科的实践出发，对城市问题的一些思考。这些问题，万科没有答案，但我们愿意与社会各界一起思考，寻找答案。

　　上海是中国最发达的城市，在很大程度上代表着中国城市化的前进方向。无论是浦东新区的开发开放，轨道交通的规划，甚至是新天地这样的业态，私家车限牌这类公共政策，上海的经验都得到了全国复制。这里的人均GDP最高，这里的人口素质最高，这里最先面临老龄化问题，这里也有着全国最好的公共治理水平。

　　可以说，理解了现在的上海，就能理解很多中国城市的未来。那么也请上海为中国城市的发展，拓展更多的想象力。让我们面对未来，一起努力。

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