国民休闲旅游时代的到来，为旅游地产提供了强大的生命力，也让投资开发企业看到了蓬勃的希望。2013年各地相关政策的放开，引来实力企业纷纷攻城略地，中国旅游协会休闲度假分会秘书长魏小安在回顾2013年的旅游地产市场时，不禁感叹"土豪疯起"。

　　然而，市场竞争的加剧也使得旅游地产的每一个细分领域都面临转型升级。

　　从上世纪90年代最早意义上的海景房的出现，到2013年旅游地产市场逐渐步入成熟，20多年的时间里，已经呈现出度假酒店、主题公园、滨水地产、主题商业、旅游综合体等多种旅游地产形态。

　　但是，中国旅游市场毕竟尚没有真正进入休闲度假阶段，在"一个度假地发呆一个月"仍是少数人的生活。这既说明休闲地产仍处于成长期，也预示着以门票经济为主要形态的观光旅游短期内仍不会消亡。

　　新型城镇化背景下，城市旅游半径继续扩大，乡村旅游、旅游小城镇也将逐渐兴起，农村土地改革的进行也给创意农业产业的旅游衍生品提供了生长的土壤。不难预见，2014年必将会有更多的旅游地产形态出现，江湖势力也面临新一轮的洗牌。

　　2013年，在中国房地产报记者的全国走访中，部分城市计划投资上百亿的大型旅游地产项目搁浅案例比比皆是。只注重投资数量、不注重长远发展和规划的短视行为，并没有在人们痛心疾首的声讨中消失。

　　占用较好自然资源和大量土地资源的旅游地产市场，更需要呼唤政府和企业的社会良心，而对于企业来讲，能否在新一轮政策下找到细分领域的优势模式，将决定未来的江湖格局与地位。

　　持续转型

　　从只强调地产、不强调旅游，到开始重视旅游、运营与服务，市场成为旅游地产转型的主要推动力。2014年，转型还将继续，且会发生在每一个细分领域。

　　如何真正融入旅游、提升旅游，做出留得住、喊得响的旅游产品，是2014年旅游地产领域的题中之义，单纯的地产作为"承载体"的地位也将越发显著。

　　沿海城市的旅游地产，初期一直停留在"出卖资源"的阶段，并没有打造出真正独特的旅游产品和相应服务。被炒概念和全国分销的粗放型营销手段所吸引，对大海充满向往的城市居民一哄而上，但这些项目配套差、服务缺失、升值能力弱等问题也开始逐渐暴露。

　　对于沿海城市的发展而言，大片的沿海土地资源被浪费，却并没有实现经济发展和解决就业问题。2013年，对海南、辽宁、山东等沿海地区出现"鬼城"的报道铺天盖地。如何盘活空置房，进行产业植入和转型，成为政府和企业共同面临的迫切任务。

　　然而，这样的问题却很少在同样是沿海城市的江浙一带出现，这些地区更注重城市整体规划，不急于以土地出让支持政府财政，成为避免问题出现的主要原因。2014年，政府是否能以长远的眼光规划和招商，旅游地产企业是否真的在旅游上下功夫，将决定未来的城市发展和江湖竞争格局。

　　以"主题公园+地产"风靡全国的华侨城模式，在多年的简单复制后也遇到了发展瓶颈。随着出国机会的增多和眼界的开阔，人们对国内主题公园的热情有所下降，而其房地产产品又难以与一线品牌开发商抗衡，导致了一种非常尴尬的局面。一直追随华侨城模式的华强方特主题公园在天津选址2年，直到2013年仍没有动工，就是受困于项目定位。这一模式，未来是以较多的资金投入将产品升级寻求生机，还是采取"保守疗法"坐以待毙，前景仍未明朗。

　　在空前的热潮之后，国内烂尾的主题公园也比比皆是，股权变更、资源破坏、规划调整等原因让很多主题公园"撂荒晒太阳"。缺乏像迪士尼那样的文化衍生能力的主题公园，高昂的设备费用和维护成本很难通过门票收回。

　　未来，传统主题公园生长环境会更加艰难，通过引入互联网、新媒体、机器人等前沿技术实现创新将是大势所趋，如"愤怒的小鸟"这样的线上产品与线下小型主题公园联动发展也开始越发受到关注和推崇。

　　机会与风险

　　在很多业内人士眼中，2014年的旅游地产领域将会迸发更多崭新的机会。乡村旅游、创意农业、旅游小城镇等旅游形态，将随着新型城镇化建设和农地改革的深化而进入市场，旅游服务网站等电商也会浮出水面，特色酒庄、主题酒店会更加抢眼，旅游综合体仍将继续受大型开发商追捧，旅游投资会迎来新的高潮。

　　2013年，从万达并购英国圣斯克游艇公司、大举投资旅游文化项目，到去哪儿网上市，旅游产业投资极度活跃，一定程度上也激活了更多旅游地产的机会。

　　在2014年1月8日举办的2013~2014年《旅游绿皮书》新闻发布会上，中国社会科学院旅游研究中心认为，旅游是综合型、融合型的产业，只有综合型、融合型的实力企业才能驾驭；同时，未来大型旅游投资项目中文化与旅游密不可分。

　　如今，地产与旅游的婚姻已经进入"七年之痒"，文化与旅游的婚姻则正处于"蜜月期"，而IT与旅游联姻的"在线旅游"，正在为"孩子上哪个学校"发愁，旅游自身正在向城镇化频频示好。

　　2013年4月初凤凰古城收取门票一事引起社会广泛关注，并引发一系列风波。在旅游业发达的欧美国家，旅游休闲已经成为人们生活的一部分，只为观光旅游设置的门票收入早已退居幕后，取而代之的是整个旅游产业充分发展后的多元效应和巨额产值。

　　在中国旅游业转型升级的今天，任何"拍脑门"的行为，都可能对旅游业的健康发展造成伤害。

　　随着城市人口生活半径的扩大和城镇化的推进，郊区乡村游将催生更大的市场。这种形态的旅游对于开发企业来讲并不需要太大投入。但随着同质化的加剧，寻找差异性是生存之道，运营和服务在竞争优势中的比重更加凸显。

　　旅游地产曾一度被认为是开发商"跑马圈地"的外衣，在2014年国土资源部全面推行集约用地政策的大环境下，这一情况或将受到抑制。但也不能排除部分欠发达地区为了招商引资，为开发企业冲破红线的情况发生。

　　蓬勃机会之下，风险已经隐隐埋藏。很多业内人士预判，在经过一波旅游地产建设大潮之后，未来将会死掉一批没有特色、没有实力的企业。地方政府是否能把握好节奏，企业能否理智地看待这一机会，将决定其未来的命运走向。

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