主持人：养老地产是一个热点，是地方政府、开发商、金融保险界都非常热衷的投资方向。但养老地产当前仍属于一个让各方纠结的话题，其原因在于仍然缺乏一个成熟的模式，有很多值得探讨的话题，特别需要有一套适合中国特色的投资和运营模式。经过多年的探索和试错，逐渐领悟到养老地产实质上是一个跨越城乡、跨老中青少人群、跨政府和企业、更是一个跨行业跨领域的新兴行业，各个领域和行业的跨界共生共赢成为养老地产的共识。

　　"养老地产投融资共生会议"是一个养老地产经验分享的平台，也是一个在共生理念下的资源整合平台，尤其注重投融资运营模式的探索和资源的对接。共生会议着眼于以下多个话题，并将话题融入每次会议的主题中。养老地产的城乡共生、养老地产的人群共生、养老地产的政企共生、养老地产的产业共生、养老地产的代际共生、养老地产的家国共生。

　　今天我们请到上海老年协会会长、上海社科院经济所所长左学金教授、全球共生研究院总干事钱宏教授和中国天地控股有限公司董事副总裁邓耀东先生给大家分享他们的理念和实践。钱宏教授不光是思想家，他还给江西共青城和中航集团做过一个6.7平方公里的总体规划，有请！

　　大家好，我受主办方委托就"养老地产投融资共生"问题先抛一块砖，目的是引出大家怀中的玉！

　　我一共讲七点，把新四化植入五位一体建设中、城乡共生体是城镇化组织载体、桃花源+瑞士模式×共青城案例、让跑部钱进变为行政职能常规、养老地产纳入家庭经济学范畴、转移支付对象中应有养老地产、养老地产纳入新型城镇化规划。

　　把"新四化"植入"五位一体"建设

　　习近平和李克强必然要承担着将2.0版中国经济升级为3.0版的历史重任。

　　十八大报告把工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，列为未来工作重点，同时，提出把生態文明建设贯通经济建设、政治建设、文化建设、社会建设全过程，走进社会主义生態文明新时代。我们认为，把这个"新四化"植入"五位一体"的具体建设之中，就是3.0版中国经济的基本内容，也是中国经济的全新发动机，而城镇化，很可能是开启这台引擎的一把钥匙。

　　从农村包围城市，到建立了1.0版的计划经济框架体系；从农村家庭联产承包责任制为改革起点，建立2.0版的中国特色市场经济框架体系，再到把城镇化作为打造3.0版中国经济的一把钥匙，以彻底改变中国的"三农"问题，无论从历史渊源，还是从逻辑选项上看，确似有灰蛇走线的内在联系。

　　释放改革红利要摒弃阶级分析和敌对思维

　　无论说"逻辑的展开就是历史"，还是反过来说，"历史的展开就是逻辑"。中国经济建设脱胎于政治革命，但经济建设不是政治革命，甚至政治建设也不是政治革命。革命要分敌人朋友，而建设不分你、我、他，用恩格斯的话说，是无例外的"每个人"的事。只有当我们摒弃了革命的"阶级分析"和"敌对思维"，走向全民共生的时候，真正的惠及每个国民的经济建设和改革的红利释放才会成为可能。

　　新型城镇化需要新型组织载体

　　但是，这其中需要面对的问题十分复杂，这既是将经济建设与社会进步联系起来的"克强经济学"要面对的问题和要迎接的挑战，更是共生经济学要着力解决的问题和要迎接的挑战。

　　如果新型城镇化，确实是开启3.0版中国经济发动机的钥匙，那么，共生经济学认为，它还处在煅造之中，而且，它本身还需要一种现实的组织载体--公民共生体。

　　城乡共生体是城镇化组织载体

　　我们冒昧地认为，这个城镇化的载体，很可能是一种与生態文明形態相匹配的，共时性地集政治共和、社会共治、经济共赢为一身的公民共生体[2]--包括城乡共生体、农工商共生体、社区共生体、代际共生体、跨界共生体、区域共生体、跨国共生体、全球共生体--全生態社会新型组织形式的建设。这种以公民共生体为组织载体的城镇化，将会帮助我们走出20世纪以来的"市场自由与政府管控的世纪钟摆"，也必将会超越一切排他性的利益共同体（小圈子集团化）。

　　城乡共生体的中外实践案例

　　中国已然呈现出共生经济的生态文明范例雏形的县市，如浙江的富阳市、安吉县，广东的清远县、中山县，湖南的长沙县，安徽的"池州生态经济区"，江西的"鄱阳湖生态经济试验区"，江苏昆山的"花桥游站"（一个企业所为），辽宁的"泗水科技城"（可能还有葫芦岛），云南的普洱、大理，四川的都江堰市……

　　这次到希腊的雅典、德国的慕尼黑（柏林及德国北部不行）和英国的伦敦（被评为世界花园城市第一名）、牛津（文化底蕴深厚）、剑桥（感觉比伦敦更能代表绅士英国），还有英国的农场和田野、法国的乡村与小城市（六七年前看过）……

　　给我印象最深的，就是他们持续几百年花园般的城镇建设（包括所谓软件与硬件），真乃我所谓"前生态社会"之组织建构形式--"城乡共生体"、"农工商共生体"雏形也！

　　桃花源+瑞士模式×共青城案例

　　2008年2月中旬，我在上海给时任江西省委书记苏荣先生就"创设鄱阳湖生態经济实验区"写了一封长信，6个月后接到苏先生亲自打来的电话，他一是表示感谢，说我的信他已经看过七遍，二是给我介绍鄱阳湖生態经济实验区报国家战略审批情况及江西自己所做的工作。巧的是当年10月，我接到应中航集团和共青城管委会邀请，与清华大学"中国文化产业研究中心"主任熊澄宇教授和清华大学产学研中心主任董士伟副教授一起到位于鄱阳湖滨的江西共青城考察。事后写了一篇考虑见闻的文章，并提出一个"桃花源+瑞士模式"的设想。

　　由于该文《九江内参》转载，九江市委副书记张学军批示转共青城管委会，我再次受邀给九江市委市政府各部门及共青城领导讲课，之后接受担任中航集团聘任"战略顾问"，多次现场考察后，为他们制定了一个《创设共青城绿色文化创意产业经贸特区--6.7平方公里湖滨坡地的概念性总体规划及产业定位》。

　　桃花源象征着和平宁静幸福

　　为什么要提"桃花源"？说到"桃花源"，当然是从陶渊明写的《桃花源记》来的。陶渊明富有创新精神，成功地将"自然"提升为一种美的至境。陶渊明祖籍为江西都昌县苏山脚鄱阳湖边的"陶家冲"，那里人们的生活，正是环鄱阳湖人民普遍的生活情景。描写了一个美好的世外仙界，一种具有历史纵向感很强的社会理想。

　　在那里生活着的都是普普通通的人，而非仙人，但重要的那里的人们比一般世人多保留了天性的真淳，他们和平、宁静、幸福，通过自己的劳动葆有自己的真性情。

　　桃花源生活的三大特征

　　陶渊明所描述桃花源生活，有三个基本特征：一是自然生態优美，人民安居乐业；二是人际关系融洽，社会恊和文明；三是环境自成一体，不受外界打扰。

　　桃花源里既没有长生也没有财宝，只有一片"耕读传世"的景象，是"耕读传世为主体特征"的文明传统的美丽写照。所谓"耕读传世"，作为一种中国特有的文化精神，又具体体现为"渔、樵、耕、读"四种生活方式。

　　"渔、樵、耕、读"四种生活方式中，已经包涵了中国生活方式的全部风雅情致。

　　桃花源生活需要值入新内容

　　桃花源"自然生態优美，人民安居乐业"和"人际关系融洽，社会恊和共生"两个特征，至今依然是"奔小康"的中国人民的生活目标；

　　桃花源中第三个特征："环境自成一体，不受外界打扰"，当然要根据我们这个时代的人需要，进行修正丰富的，即：在不影响"自成一体"的前提下，热情接纳外界、"外人"、他者的关注，把适应本地特征的工商文明的元素积极植入生態文明的发展模式之中。

　　在这方面世界上做得最好的典范，就是和江西一样同为内陆区域的欧洲国家瑞士联邦共和国（还有国土资源极其有限的荷兰）。

　　瑞士人的精神文化与国民形象

　　在瑞士人的生活，前两个特征与"桃花源"相仿，自成一体也是一样的。当工商文明席卷世界和瑞士周边地区生活时，瑞士人发现，自己在发展工商文明所需要的资源、能源、交通等方面没有优势，他们连块象样的平原都没有，怎么办？

　　瑞士人经过全民努力，充分发挥社会自组织力，既没有依赖所谓"招商引资"、"大兴土木"、资本运作，也不拒绝与外界接触和学习。他们充分挖掘、复兴自己的传统工艺，把它提升到现代水平并趋于世界尖端，这就是众所周知的以手表业为龙头的精工产业。

　　更重要的是，这种精工、精细的生产方式，提炼出一种"精致"的文化精神和国民形象。这种精神和形象，非常具体地体现在瑞士人对自然环境的爱护和对每个公民（社区、村镇人）权益与创新能力的保护上。上升到政治生活、文化生活、社会生活层面，就是使每一位瑞士公民都能够以主人的姿態对待社区、村镇生活中的每一件事情，大到政治选举，小到勤俭持家，不随地扔脏物，公民们都非常积极自律。

　　瑞士人与传统中国人相似的地方，就是节约和自力更生，过去中国人叫"万事不求人"，几乎每家每户都备有包括车床在内的一些家庭用工具及各种修理材料，不论什么东西坏了，不出家门自己便可修理。

　　在国防上，瑞士是全民防御，不设常备军，每家每户都有枪，遇到国难，政府一号召全体出动，连纳粹德国也不敢轻易进犯，而对外保持完全中立。从而成为800年来无战事的世界上最安全、最共生的国度。

　　瑞士自然也就成为一个山清水秀、适宜安居、平静乐业、人际关系融洽、人们和合共生--人与自然、人与人、人与自己三大关系恊和，而令世人向往的地方。于是，闻名遐迩的金融、会展服务业，以及旅游业也随之勃兴起来。

　　瑞士人的精神文化与国民形象

　　我不能不说，这是一种大处着眼，细微处着手的人类文明试验的大手笔。如果能够将这种"桃花源+瑞士模式"作为一种发展路径，我想下面可以做的文章将会很多，且很美好。

　　顺便说一句，近年来欧美兴起的一种"乐活村"（LOHAS：LifestylesOfHealthAndSustainability）试验，即健康可持续的生活样式，也与"桃花源+瑞士模式"具有内在同构性。

　　新型城镇化及"养老地产"的文明和文化的建设和创造，也需要这样的大手笔。

　　如果中国新型城镇化能够在超越工商文明的生態文明基础上，赋予桃花源式"耕读传世"和瑞士式"开放精致"以新的时代内容和中国特色，那么，十八大提出的将生態文明建设融入经济建设、政治建设、文化建设和社会建设全过程，将可能成为一种世界性的"健康、简约、高尚、可持续幸福而富有尊严的生活方式"[3]的中国原型

　　主持人要求我讲一下我给共青城做战略顾问时做的那个规划，现在已经过了三年的保密期，可以大致讲一下其中与养老地产相关的内容："时权度假村"、"生活谷"和"国际青年营"。

　　绿色生態城乡共生体建设，是生態文明的空间载体。这里提出一个八大功能区的设想，穿插镶嵌在植被产业景观林之间的八大功能区域，体现"生態统领，共生为魂"的精髓。

　　需要特别强调的是，一般建设用地，都需要"八通一平"，即：道路（水陆桥梁）、电力、电讯、有线电视、供水、雨水、污水、供热等"八通"和场地平整，但绿色生態城乡共生体的"八大功能区域"建设，只需要"八通"，不需要"一平"，更不会赶走原住民（充分尊重原住民，不拆迁是本报告的特点），八大功能区域建设，完全按照原生態的地形、地貌、水文、人文、植被、生物习性、生活传统特征进行设计。

　　八大功能区域建设，同时需要给予政策和财政的大力支持，结合本总体规划，配置"八通"。八大功能区域，基本实行"桃花源+瑞士"式的半封闭管理。

　　No.1功能区：时权度假村（Timeshare）

　　又叫分时共用公寓，是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权，是一种能享受和使用的商品，共购者入股共享所有权、分享使用权。"分权度假村"开发商，将酒店每间客房的使用权每年按周划成52份，用优惠的价格按份儿销售给顾客。顾客每购买一份就拥有一定期限内在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益，以及对酒店其他服务设施的优惠使用权，还可以参与共青城的"耕读活动"。由于购买者购买的时权是某一特定的度假酒店，但购买者又不可能一辈子都在同一地方度假，因此，为了便于销售，还可以考虑组织时权交换公司。

　　时权交换公司是指为不同地区或国家的时权购买者提供相互交换的平台，为时权购买者在不同地区旅游度假创造了条件。建议中航共青成立一家timeshare时权不动产公司，并由其进行经营管理，由于把未来的使用权提前销售给购买者，从理论上来讲，开发商已提前收回了开发成本和利润；对时权购买者而言，这种方式能保证他们能用较低的价格（一次性买断）获得预设时间（一般为20至40年）里，特别是旅游旺季时能使用该度假村的权利。既盘活了资金资源，又可为共青中航文化创意产业试验区聚集人气。

　　No.2功能区：养老村或生活谷

　　利用交通便利，a:在油茶、果林坡地间建设一批类似法国的LIFEVALEY（每幢6层ⅹ8户ⅹ60平米ⅹ通层电梯厅活动室ⅹ5000套分期建设），配套一个人性化的"医疗保健服务中心"，对应吸引上海300万老龄人口的三百分之一即1万中等收入者，来此生活、休养生息；b:生活谷里的房子可买、可租，部分房间还可以免费住，有道是"有钱的买时间，没钱的当义工"，当义工的钟点将来都能积累享受，也就是在生活谷或养老村里当义工10天，他/她就有免费住进养老村10天的点数，做得久，也可以转送他人。显然，人口老龄化对我国社会保障覆盖面、对现行的家庭养老方式和医疗保障制度提出了挑战，共青城的上海生活谷其实是面向全国的，配上安全的管理和先进的医疗保健工作队伍，五星级的生活条件，而可观的8000亩植被则为此造就了六星级的户外环境，力图建立国内首家老年人的高品质生活谷。此功能区设置客观上起了帮助上海缓解压力的作用，因此，其建设和管理可与老龄委、民政厅等单位谈对口合作。镶嵌在8000亩景观植被之中比如"上海生活谷"将是一种新型消费引导--老年人来享安康，子女儿孙来旅游休养，势必会吸引全国各地的消费人群慕名而来，该功能区后劲十足。

　　No.3功能区：国际青年营，或国际青年谷

　　建设青年旅舍（以"安全、经济、卫生、隐私、环保"为特点，室内设备简朴，备有高架床、硬床垫和被褥、带锁的个人储藏柜、小桌椅、健身房、公共浴室和洗手间，有的还有自助餐厅、公共活动室），利用交通优势（城际铁路到南昌、九江分别只有20分钟路程，到庐山脚下只有10分钟）吸引国内外"驴友"、"背包族"，配套一个中型"娱乐场"如美猴王乐园。

　　让跑部钱进变为行政职能常规

　　习李新政的一重要特征，是转变政府职能，把错安在政府身上之手换上市场之手，降低企业的社会交易成本。

　　养老地产投融资共生会议的目的：帮助真正的企业家和政府部门、地方官员尽快摒弃借权划蛋糕的老习惯，形成积极、主动扶持、推进社会创新发展模式及其选择应用新技术项目（生态文明建设价值）的能力和新习惯。新世纪头10年形成形形色色的从地方政府"跑部钱进"，到企业个人"攀龙附凤"式的"借权划蛋糕的模式"，已然成为全民性惯习。我想说的是，这一起源于1980年代，泛滥于1990年代的中国模式，在习李新政时代将会遭遇越来越大的困难。

　　我们希望大家的讨论，解决"习惯了借权划蛋糕的模式，对于借技术创新的项目因无知无兴趣"的问题。因为"习惯了借权划蛋糕的模式"的企业家和地方政府官员，很清楚这种模式是有极限的，不可持续的，借权划蛋糕的模式，在习李时代将会越来越困难。而对于"借技术创新发展的模式及项目"只是无知和不习惯。

　　但是，转变政府职能，不是推脱责任把政府应当承担的责任当作包袱摔给社会、企业和亿万个家庭，恰恰相反，转变政府职能，是为了履行自己的职能，把该当管的事切实地管起来，并且通过制度化，使之成为一种常规。

　　这样，就能让社会、企业、家庭在选择生产、生活方式上，懂得哪些是必须完全靠自己（特别是自主创新），哪些是可以从政府得到援助和支持的。我想，比如"养老地产"行业更多的体现了社会功能，尤其是低端养老、中端养老产（事）业，在很大程度上是帮助政府排难解忧，保持社会安宁，所以，理当得到政府的帮助。

　　养老地产纳入家庭经济学范畴

　　我们即将杀青的《共生经济学》，专门开辟了一章《中国家庭经济学》。这个动机源自2008年我到南京拜会朋友袁剑，他是《中国证券市场批判》和《大裂变来了》（据说吴敬链曾推荐给中央政治局成员）的作者，当时正值美国金融危机暴发初期的恐慌阶段，当我们走进一家餐馆时，发现里面生意红火，座无虚席，袁剑笑着对我说"你看，只要走进中国的餐馆，世界金融危机好象和我们中国没有什么关系"。我当即想到，中国的餐饮业主要是家族企业，甚至是以家庭为生产单位，从"上海一家人"，到"沙县小吃"，正是他们这种小生产稳住了从富豪到一般市民和农民工的肚子，才有了城市城镇生活、生产的平静和稳定。我由此提出一个与列宁的著名论断的反命题："谁说社会大生产的航空母舰，不需要小生产的汪洋大海？"

　　由此，我进一步发现家庭，尤其是中国家庭，原本就是社会最最基本的生产单位，甚至我们天天挂在嘴上的"生产"这个概念的本来意义，就是指女人生孩子，商品生产不过是其引申义！

　　我们经常说中国创造了经济奇迹，同时也付出了巨大的成本，包括自然环境气候成本、社会交易及道德成本、国民身心灵健康成本，这些成本不可能永远藏匿在地毯低下。既然是成本，就一定有承载者。那么是谁承载付出了这些成本，让国家、利益集团获得了"免费的午餐"呢？

　　答案几乎是肯定的，这些成本的集中承载者，就是家庭，我特别要强调是"伟大的中国式家庭"。正是亿万个中国家庭，默默地长时间地源源不断地为国家经济建设提供了人口红利（人力资本），创造了中国经济奇迹，承载了生、育、教、居、医、养、终的全部责任，目前国家只对教（九年义务教育）、医（保险）、居（经济适用房廉租房）、养（保险）分担了部分责任，而对生、育、终则完全看作是中国式家庭自己的事情。

　　这是极其不公平、不正常、不合理的，而且，随着老龄化社会的到来，中国式家庭将越来越不堪重负，亟需政府出手扶助援助，所以，国家今后制订"转移支付政策"时，首先应当把家庭，尤其是"养老"作为重点对象，降低中青壮年的负担，以便让中国家庭可持续地为国家输送优质的人力资本。这是生態文明建设"家国共生"、"城乡共生"、"政企共生"、"代际共生"的重要内容。

　　转移支付对象中应有养老地产

　　购买养老地产按揭，可定期部分从社保基金中支付，而非象一般地产商品那样完全由家庭个人从银行贷款支付。

　　我十分赞成左学金会长提出"全民社保"的主张。他认为过高的缴费率门槛往往将城镇低收入就业群体排除在外，如城镇非正规就业人员和进城农民工。只有降低城镇职工社部保缴费率，才能使低收入群体包括农民工和他们的家属、城镇非正规就业人员都参加进来。"改革的一个重要目标，是建立基本水平的覆盖全体劳动者和他们的家属的，可负担的和可持续的社会保障体制。在养老保险计划中是如此，在医疗保险计划中也是如此。"

　　养老地产纳入新型城镇化规划

　　《中国环境分析》报告数据显示，世界上污染最严重的10个城市有7个在中国，全国500个城市中，空气质量达到世卫组织标准的不足5个。从一国内政治气候、人居环境看生態政治，可以表述为"生态统领，共生为魂"，具体做法是：改变城镇组织、布局、结构、管理、参量，建设宜人、宜居、宜游、宜商的城乡共生体。

　　政府规划市场配置与企业操盘，政府作区域规划时：

　　第一，充分考虑本区域人口结构因素，将养老（高、中、低档）地产纳入区域规划之中；第二，降低纳入规划的养老地产的准入门槛，说白了，就是优惠土地价格，甚至不妨在划分地产属性中，对养老地产土地性质单列出来。当然，如何预防象"经适房""廉租房"那样的变相操纵，是制定政策伊始就要考虑到的问题。

　　市场配置和企业操盘，就不用我多讲，在坐的都是高手。

　　小结

　　总之，城乡共生体，既是新型城镇化的组织载体，又是一种全新的生活方式。我们企业家常常说的一个词，叫"赢利模式"，而赢利模式通常有三种做法，第一种是做产品（服务），第二种是做品牌，第三种叫做标准，但是，我认为从做产品到做品牌一步步进级到做标准，还不是大成功，不是企业的最佳状態，企业的大成功和最佳状態，是为人们提供一种社会生活方式。

　　养老地产，就完全可以做到为社会提供一种生活方式，我们讲共生，讲城乡共生体，说到底，是一种健康、简约、高尚、可持续幸福而富有尊严的生活方式。

       北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.org