养老地产尽管市场前景被普遍看好，但目前在国内的发展应该算是刚刚起步不久，有一些开发商更是打着养老的概念去圈地。因此养老地产的发展仍呈现出混乱的起步状态。

　　养老地产自身存在着资金回笼慢、回报周期长、利润率低过常规物业、运营模式复杂的诸多特点。有业内人士担心，住宅市场调控之后，开发商不断寻找平衡住宅市场风险的产品，写字楼、商业、综合体、旅游地产纷纷被当作圈地融资的概念工具，反复热炒。如今养老地产被推上了风口浪尖，会不会再度成为圈地融资游戏中的工具？

　　有地产界人士甚至直言，养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的"招拍挂"，变成了一种商业和政府的合谋。

　　有业内人士总结，目前国内的养老地产存在着五大发展困境，包括政策优惠无保障、新兴市场不稳定、投资额高、回收期长、物管要求高等。

　　对于急速发展的养老地产行业来说，目前政策支持相对较为缺乏，开发商从拿地、建设与经营阶段，往往都是一头雾水，或是只是打着"养老"的旗号。养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

　　养老地产的投资额高且回收期长也是制约其发展的一大困境，养老地产由于消费群体的特殊性，求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。此外，如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。此外由于老年人的入住，也要求其有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务。

　　配套不完善服务待提升

　　丰富的自然资源和良好的生态环境自然是惠州养老地产发展的一大先天优势，一些楼盘也傍着这些资源，打造了一个个"超级大盘"，里面包括了各种运动场所和相关会所等，"硬件"条件有了，"软件"如何跟上就是一个问题。

　　有业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。

　　现代服务业是目前惠州产业发展中的一个软肋，跟深圳、广州等地相比，惠州的现代服务业还有较大的提升空间。在养老服务方面，惠州目前欠缺相关的养老服务场所，缺乏照顾老人的高级护理人员，这曾经引发了惠州多位市人大代表的共同呼吁。惠州的老龄产业也较为薄弱，市面上常见的老龄相关产业更多是集中在保健品推介和旅游方面。

　　另一备受关注的则是养老地产的配套问题，目前惠州以养老概念推介地产项目的多是一些旅游地产项目，这些项目基本位于罗浮山、南昆山和巽寮湾等旅游景区，这些地方目前均存在生活配套仍不完善的问题，比如缺乏相应的医疗或娱乐的场所等。

　　深圳退休老人张先生去年去过大亚湾区海边一楼盘踩盘，该楼盘每平方米5000多元的价格令张先生十分心动，他目前和儿女挤在深圳一套五六十平方米的房子里，退休后他打算和老伴搬出去住，但现场看了后，张先生发现项目周边几乎没有购物市场、健身场馆和医疗机构等生活配套，出行也不方便，他只好放弃了。

　　惠州众多旅游地产项目目前入住率较低，配套的不完善让很多人望而却步，更多的是拿来投资或是周末用来休闲度假。

　　业内人士指出，养老地产涉及物业开发、持有运营、护理服务、市场培育、资本运作等多个环节。由于业务复杂，所需资本投入大，要求多方参与，共担风险。也只有把相关的物业开发、服务、配套等方面完善起来，养老地产才能够迎来春天。

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