自古至今，中国或许是世界上养老意识最强的国家，这与不安全感到底有关。从养儿防老积谷防饥到近些年普遍提及的以房养老，以及日益严重的老龄化现象，种种迹象表明人们对老年生活充满了担忧，血压计、手扶轮椅、智能马桶等诸多以老年人为对象的产品应景而生，养老地产自然成为其中一个带有卖点的概念。

　　至今，把以房养老当作养老地产的核心的误区仍然存在。万科副总裁毛大庆判断以房养老是一个伪命题。他的逻辑是"以房养老的前提是房价一直涨而不降，无论从现实还是从经济学角度讲，都是不可能的"。除此之外，养老地产的内容、元素还有很多，不是单纯的养老和地产的排列组合。

　　据《2013-2017年中国产业地产行业运营模式分析报告》显示，截至2010年底，全国各类老年福利机构已有39904个，却不足以应对老龄化的翻倍增长。于是，属于美国舶来品的养老地产现在备受关注与追逐，在中国受到各级政府、资本市场以及外国投资者的青睐。

　　系统完备的养老地产，需要一个完善的从建筑设计到配套设施、从娱乐护理到临终关怀等环节，可见的事实却是，建筑设计、配套设施、娱乐护理、临终关怀要么只有构想，缺乏完善的操作，要么还在照葫芦画瓢的初步阶段。因此，养老地产虽然极有可能继商业地产以后在未来成为中国房地产最诱人的概念和产品，不过，至少截止到现在，真正意义上的养老地产受社会经济发展水平、文化传承等因素制约，落地执行的情况并不乐观。

　　美国老年公寓协会会长、养老地产公司BelmontVillage创始人PatriciaWill谈到养老地产的中国前景，她强调"养老地产其实是房地产、酒店管理和护理三者结合的产物。如果只做好房地产这块，就漏掉其他两点"。恰恰养老地产在中国房地产市场中还是局限于房地产这一单一板块，漏掉的正是酒店管理与护理关怀这两部分。

　　如果充分考虑人文关怀，养老地产必须不局限于单一的老龄化群体，它应该还包括适合青年人生活的社区，即适合老人的子女居住的青年社区，青年社区与养老社区紧邻，并且是处在规划所定的同一个项目范围内，这样的房地产项目才是养老地产项目，才更有可能被老人接受。倘若单独建设养老社区，老人会觉得被孤立，会误以为要把他们赶走，孤独感也会越来越重。

　　所以，养老地产的理念要求，对操作养老地产有兴趣的房地产发展商最好在开发之前就要筹划全面系统的营运模式，不然永远只会停留在养老社区层面。

　　是过程，不是结果

　　中国房地产市场带有中国传统长幼尊卑的一切特点，即在以年龄为序划分市场时，会有学区房、刚需住房、养老地产之分，同时，这三种特点的住房区分又分别代表日常生活最关心的教育、就业、医疗三方面，学区房以教育资源为导向，刚需住房以就业收入为选择，养老地产以终老医疗为希望。就房地产市场的细分而言，年龄细分法如一条分成三段的直线，涵盖了所有可能的销售对象。

　　值得警惕的是，地产细分是很危险的状态。养老地产也好、生态地产也好、旅游地产也好、奥运地产也好……都是在中国被分裂分类的，它们被冠以某种特定名义营销，优点是目标准确，轻易就抓取了定向人群；缺点是粗暴蛮横，带着购房者进入置业安家的误区。此外，地产细分还会把地产的功能简单归于物业与周边配套。因此，依托于土地的中国房地产对人而言不止于功能性，还有情感的体现。房地产只能是在出行、购物、娱乐、休闲、医疗、保健等功能方面有所细分，而且细分的功能归根结底还是为了支撑在此生活的人。

　　事实上，养老地产绝非只是对位于老年人，其核心在于养的方式而非老的状态。提出"新东方主义""新生活方式"等房地产运营思想的卢铿先生认为，"今天的国人特别需要一种禅理的人生。在物欲横流、都市喧嚣、人心浮躁的这个时代，禅意的宁静是对红尘明辨的一个过程，是灯红酒绿之外的一方净土，是过滤了虚伪人性之后的一种超然。"

　　是时候为养老地产真正定义了。在众多人的识辨误区中，把养老地产看作一种老之将至的结果来处理来应对，武断地认定养老地产的对象就是老年人；其实不然，养老地产是指以滋养、包养、护养等各种养的方式伴随人的一生的过程。

　　在整个过程里面，养的方式决定了老的状态，这势必影响着人们在选择生活方式和生活节奏时的态度，也提醒着人们怎样去对待时间，从而达到自己理想的老的状态。

　　由此来看，养老地产不局限于老年人，它大可以从未达到退休年龄的中年人开始，从琴棋书画开始修身养性，从放慢生活节奏挖掘个人性情所向的兴趣开始，正如卢铿先生所言，"身心的修炼是来不得快的，真正的快意须来自于慢品"。

　　复合生活的趋势

　　梁漱溟说，能够把自己的生活安排对了的人很少。

　　当意识到养老是一种过程而非一种结果时，未达到退休年龄的人对养老也就不再羞于启齿了。

　　一位供职于流行音乐公司的日本人说，"现在有股趋向'复合生活'的潮流，每个人都在为年老做准备，哪怕还没那么老"。被誉为改变当今时尚媒体走向的《Monocle》杂志主编泰勒?布鲁尔就此判断，"根本未达退休年龄的人都在为年老大肆做准备"。不止欧美日等发达国家，现下的中国也有越来越多的根本没有达到退休年龄的人已经为奔向老年开始准备了。

　　所有为奔向老年提前所作的准备中，郊野青山是首选。它与喧嚣都市的快节奏反方向运行，郊野青山暗含的自然、缓慢、健康等特点正好契合养的过程所需要的恬淡、安静和放松。城市上空时时刻刻布满了挥之不去的焦虑、急切以及生意往来的斡旋，结束一天所有任务和紧张回到家里，也比不过在郊野看到星星时那般放松。

　　这些根本没有达到退休年龄的人或学历较高，或财富较厚，特别知道自己想要什么什么样的生活，他们对于追求的生活品质有清晰的认识与判断，故而他们所追求的生活场景和生活方式成为房地产开发商产品定位的一个重要原因，已知消费者的所在，下一步就是房地产产品的开发了。

　　综合自然环境、客户意愿、开发成本与产出，在郊野青山设计别墅成为开发商的首选，并且，对养老的过程开始在意的人们也乐于接受郊野青山的别墅形态，它的空间感、私密感、静谧感以及对自我情趣的制造感合拢而成追求至极的"复合生活"形态。

　　房子之于生活，不单单指生活的空间，而是要怎么样的生活方式。生于18世纪的法国思想家卢梭通过《生活在大自然的生活里》表达了自己对生活的意愿，"我把舆论、偏见和所有虚假的感情远远驱走，使那些配享受如此佳境的人迁进这大自然的乐园。我将把他们组成一个亲切的社会，而我相信自己并非其中不相称的成员。"

　　当人们想知道自己该怎么活下去，想知道自己的生活质量会怎么样，基于对未来的想象，也就知道该怎么为此准备了。

　　万物并作以观复

　　没什么争论。

　　人文从来没有停止在建筑上体现，哪怕是世下被时代要挟的中国房地产市场。假设养老地产成立并落地执行，其中的人文元素要求必不可少，作为贯穿人之一生品性修养的关键所在，人文元素不仅体现在建筑设计、细节处理等方面，更多的人文感知来自精神建设。简言之，志在养老地产开发的房地产发展商要在一块开发的土地上完成建筑物以外的更多的人文配套。

　　在生活中，我们会发现这样的问题，人们以现在的问题质于古代，是会造成祸害的。同样，人们以过去的问题质于现在，也会出现不可估量的问题。因而，养老地产的操作、执行以及后期根据时代变化、人情习性所做的适度改善、调整甚是必要。

　　人文教养是人格完美的普遍性手段，每一个人在面对一生的生活时，无时无刻不处于自我修正之中，这亦是复合生活成为潮流的基础原因。某种程度上，养老地产这种物业形态和概念只不过是对自我认识的另一种形式的梳理，它用建筑要件拆分组合的模型，对人一生的结构作出自然划分，以求形成人在不同时段、不同状态下的自治的复合生活。

　　北京大学中文系教授张颐武认为，"复合生活是提供一种新的居住历史，新的居住观念，也就是流动性和家的稳定性的完美结合。"

　　中国社会中的家族特色，也势必决定了养老地产不能狭隘地解释为养老送终的最后归宿，正如前文所述，养老地产必须不局限于单一的老龄化群体，还应包括适合青年人生活的社区。不论同一家族的几代人是否共同生活在一个养老地产项目内，只要有不同年龄层的结构存在，有积极推进作用的传统生活氛围就会形成，亦能实现流动性的个人复合生活之外的稳定性的家族式复合生活。

      北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.com