在旅游地产蓬勃发展的大潮下，购房者的需求发生了哪些变化？重庆旅游地产的发展趋势如何？带着这样的问题，连日来，商报记者向业界寻找答案。

　　由投资属性到"休闲刚需"

　　上周五，陈建川正在解放碑一售楼处咨询在武隆仙女山购房的相关事宜。他是一名大学老师，每年有三四个月的暑寒假，这是他想购买旅游地产的主要原因之一。

　　事实上，陈建川正代表着我市旅游地产的一个重要发展趋势--当很多人还认为这适合用来投资时，旅游地产已变成刚需。

　　今年6月，重庆康联机构针对重庆人购买旅游地产的需求做了一个调查。根据业主使用旅游地产住宅的目的和时间，可以分为三类：以投资为主，主要用于出租或等待增值转卖的资本型客户占9.8%；单次使用时间不超过30天的自住型客户占19.8%；单次使用时间超过30天的自住型客户占比高达70.4%。

　　同一时间，重庆尚峰机构针对旅游地产消费的调研也显示，53%的受访者表示有购买旅游地产的需求，其中避暑度假需求占51%，养生和养老的需求占49%。"近两年购买旅游地产的市民越来越多，自住型需求占了绝大多数。"重庆康联机构副总经理丁吉超向商报记者表示。

　　"自用的比例高达80%,相对来说投资占比比较少。"美尔地产副总经理张凤革也这样告诉商报记者，重庆人购买旅游地产的目的，已由传统的纯投资和中产生活方式转变为对度假、养生、投资双重需求。

　　丁吉超还表示，此前主要是高收入人群，而旅游地产也被视为奢侈消费，现在正在往中等收入群体以及大众消费的趋势发展。

　　需求膨胀下的市场对流

　　8月2日，商报记者亲历了一场旅游推介会。当天，贵州六盘水第一次来渝做旅游推介，其宣传口号为：中国凉都，夏季平均温度不足20。不远的距离、却有高达一倍的温度差距，引起不少重庆市民的极大兴趣。贵州六盘水市委宣传部负责人向商报记者表示，六盘水距离重庆仅数百公里，由于凉都的名气，近年来有越来越多的重庆人到六盘水购房置业、旅游度假。

　　六盘水正是重庆旅游地产市场外流的一个个案。事实上，越来越多的周边和外地市县，也将目光转向重庆。湖北利川、云南丽江、贵州桐梓等地的旅游地产广告在市内的公交车、轨道交通上随处可见。

　　而另一方面，重庆康联机构副总经理丁吉超表示，旅游地产正在由此前重庆区县的一些"热区域"，比如武隆、南川、万盛等，逐渐向距离较远的地方甚至周边省份延展。

　　"过冬类的旅游地产在全国都流向海南，这是共识。但避暑类的地产，西南地区由于其特殊的山脉地形，重庆人的购买力基本局限在市内的区县，但随着市场的膨胀，逐步向周边省市县市延伸。"力帆置业旗下公司--遵义润昇置业有限公司总经理助理单若超说，正是看到这一点，力帆置业在贵州娄山关开发旅游地产，总占地约1000亩，总投资20余亿元，项目计划于2014年面市。

　　顾客需求倒逼旅游地产细分

　　旅游地产在当下是一种怎样的发展历程？中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾给出明确的答案：旅游地产的发展存在三个阶段。

　　第一阶段以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合。目前，中国的旅游地产仍处于第二阶段。

　　美尔地产副总经理张凤革表示，此前购买旅游地产的市民可能仅仅是为了过冬和避暑，不过随着生活水平的提高以及需求的变化，各地的旅游地产将呈细分趋势。

　　首先，依据自身资源不同，自然各有特色。其次，根据需求的变化进行不同定位。比如，养生养老，如金科的中华养生城，在7月的最后三天取得3天预购金1亿元的成绩；乡村体验，比如南川的中海黎香湖，项目设有开心农场、养殖场等，业主和游客可以体验农耕生活；文化体验，比如黔东南的酉阳、黔江等可能会借少数民族文化打造旅游地产。

　　重庆康联机构副总经理丁吉超则表示，细分一方面是为了迎合大众不同口味的需求，另外一方面也是迫于"无奈"，因为重庆的旅游地产基本以避暑为主，而温度真正理想的是仙女山，所以其他地方只好"另辟蹊径"，现在有的地方发展旅游地产主打登山、打野猪、游乐活动等，效果还不错。

　　地理论见

　　融资可转向私募股权

　　旅游地产对资金的需求量大，回收周期相对普通住宅要长很多。

　　"随着越来越多的开发企业涉水这一领域，市场也面临人才、资金以及企业本身的运营能力等问题。"重庆康联机构副总经理丁吉超说，从目前涉水的重庆房企看，资金实力成为最大的考验。

　　恒盛旅游地产分析师陈卓说，开发企业的融资渠道无非是，银行借贷、房地产投资信托基金、商业抵押担保证券、信托融资、私募基金等。其中，私募基金是海外旅游地产普遍运营的融资渠道，很多旅游地产运营商都持有地产专用投资私募基金。

　　陈卓表示，在海外占房企融资三分之一强的私募股权融资，在国内处于刚刚起步阶段，有巨大的成长空间。

　　可以预见，在未来通过私募股权进行融资将成为主旋律。

　　地理纵深

　　"分时度假"促进市场释放

　　据了解，在20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先以分时销售的方式招揽客户。20世纪70年代，美国引入分时度假概念。截至目前，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家，而分时度假已发展为年营业额150亿美元的全球性产业。

　　"在我国，由于模式不够成熟，分时度假常常和骗局扯上关系。"恒盛旅游地产分析师陈卓告诉商报记者，简言之，分时度假就是一套旅游公寓的使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员每年可免住7天。同时，可以和其他会员交换异地客房使用权，实现低成本多地度假的目的。在我国才刚起步，其产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家。但业内普遍认为，分时度假有着最大的潜在市场，随着法律法规和市场运行的日益成熟和完善，这一模式对买房人和开发商来说，将会是一个双赢。

　　重庆康联机构副总经理丁吉超亦认为，这一模式既可降低购房者的购买成本，又可体验不同的度假方式，满足购房者的多样化需求，从而更大地促进市场进一步释放。

　　市内开发企业和代理机构也在逐步试水。来自隆鑫地产集团的消息，目前正在打造一个平台，届时上线后，在武隆的业主和在丰都的业主，即可交换度假时间。

　　"在分时度假的基础上，美尔推出了分权度假模式。"美尔地产副总经理张凤革说，只需花4.98万认购一份"分权度假"产品，便拥有物业1/10的产权；同时一年拥有28天免费入住酒店的权利，可在购买物业项目入住或者在美尔全国的其他项目入住。

      北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.com