在写养老地产前，我的眼前不时浮现的是我母亲跟我的多次谈话。母亲一直告诉我，等她年纪大了，就让我把她和父亲送到养老院去，“那里一群老头老太聊聊天，打打牌什么的，应该很快乐。”我不知道母亲是否去看过养老院，她如此表述，更多的是在宽慰我的心。母亲总觉得我们这一代比他们忙碌多了，工作的压力与小家庭的生活就足够我们操心了，他们年老后的事能不来麻烦我们就尽量不来麻烦我们了。顺便说一句，我可能是我们农村老家较早实现计划生育的一代，除了我，我们村子里很少见到没兄弟姐妹的。母亲只生我一个，并不是说我的父母觉悟有多高，而是因为他们意识到，养孩子是件复杂的事，要牵扯太多的精力。

　　等到我到了县城读中学，再到省城读大学后，我才发现如我这般计划生育的家庭很多，我的很有朋友，也都是独生子女。比我年纪小的，那就更多了。中国的计划生育可能是项伟大的工程，让地球少了很多沉重的负担，但如我一样，等到我们这代人长大后，才发现我们要直面的负担实在不小。不少同辈人纵然有孝顺父母之心，但因着巨大的工作生活压力，而鲜有顾及父母的时间。养老，一个过去看似有点遥远的事，其实就那么真切地放在了眼前。有报道说，中国已进入老龄化社会，中国也是世界上第一个未先富而先老的社会。我无法顾及如此宏大的命题，我只关注如我父母那样的老人，在年老之后有个安享之地。

　　养老地产在国外已足够发达，一个经典的国外老太太的段子是这么说的，年轻时按揭买个房，年老后把房子一卖了之，然后揣着一大笔钱住进老年公寓去。所谓的以房养老，开发商都是这么宣传的。现在万科和绿城都开始试水养老地产了，绿城更是将养老地产放到企业未来发展战略的高度。我相信绿城、万科的眼光，也相信养老地产的未来，但我疑惑的是，光靠一两家企业，短期内能做成这件事吗。我从来都觉得，养老不是简单地给个房子，而是一个系统性的工程，涉及社会的众多方面，而这远非几家企业所能涵盖。

　　举个简单的例子，绿城把养老公寓造在桐乡，杭州的老年人去那里居住，一旦生个病什么的，是否意味着还需要来杭州接受治疗，因为按照现有的医疗报销制度，两地间的医保并不通用。绿城可以联合当地的政府部门建医院、修诊所，给老人提供最好的医疗保障，但似乎尚无能力去改变全国医保不通联的问题。

　　我一直不太主张把老人圈在一起生活的做法，当年刘德华和叶德娴主演的《桃姐》，更是加剧了我的这一固有印象。老人们被圈养在一起，看着前天还在一起搓麻的伙伴说走就走了，会吓死；看着隔壁房的老太太的女儿大包小包地来探望，会羡慕死。这种情感上的起落是最伤神的。从人文关怀的角度，我相信绿城和万科都能很好地安抚好老人的情绪，服侍好老人的日常起居，充实他们的精神生活，但我仍对那颗陌生环境里的心，充满深深的孤独的怀疑。当然，这似乎已经超出养老地产的命题。

　　谁来为老年人设计一座城

　　多年前的一个夏日，我从庆春路210号的马寅初旧居走出来，午后太阳很大，我却感到丝丝寒意。

　　此行，原本是拜访浙江省马寅初人口福利基金会会长徐爱光女士，她顺便带我参观了纪念馆。然后，很不幸地，我在众多图表中找到了对照我这个年龄段的数字。按照马老先生的说法，我的出生在第4阶段（1972～1989）属低出生率、低死亡率和低自然增长率时期，等到我白发苍苍的时候，我们的小孩子会有与现在一样多的老年人需要赡养，但是，生育率的降低，家庭结构的变小，使得他们将面临人均养老比高度增加的压力。徐爱光女士半开玩笑半认真地告知，当我们这一代离开后，这个社会的人口结构才会重塑回理想的比例状态。

　　这是多么悲哀的一件事情。年轻的我们，不经意地就看到了自己的老年生活。我们只能感慨，中国的人口老龄化发展得太迅速了，以至于让我们有点措手不及，不得不提前为自己的老年生活做打算。

　　中国社会科学院人口所曾发表过这样的观点，中国人口红利在2009年达最高获利点，此后将逐渐减少。一个劳动力资源相对比较丰富，对经济发展十分有利的黄金时期已然过去，谁来养活中国？谁来养活老年的我们？我们或许不用去关注，未来20年应不应该容忍亚非国家向中国大量移民，只需更现实地去操心自身：当我们老无所依的时候，该把自己安放在何处？

　　从这点来看，现在的老年人是幸福的，他们能更自由地选择居家养老模式。但是，我们这代人不行。如果可以，相信我们这代人年老后，更愿意选择在山清水秀的环境中养老，让这段真正属于自己生活空间的人生阶段，能够获得私密性的尊重与沟通交流，拥有精神生活的丰富多彩。这也是为什么养老地产能够兴起的最关键原因：市场有需求。

　　公众对养老问题的担忧，也使得越来越多的大型开发商，把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利、绿城等都开始谨慎试水。据悉，仅绿城就打算在杭州周边做十个养老地产项目。

　　养老地产不好做，相比房地产常规开发项目，养老地产利润率不算丰厚，但好在市场空间很大，前景看好。当年，杭州市第一个完全采用市场化、社会化操作方式开发的老年公寓项目——金色年华走过的路充满了艰辛与曲折，让人感慨。不过好在如今人们对养老地产有了越来越多的认同。在这次5月份的人居展上，万科良渚文化村养老住品随园嘉树认可度已非常高，足见人们对这样的产品不仅仅只是好奇，而是切实地需要。

　　个人认为，既然是开发商来做养老地产，那么，相比政府出面的公益养老型，就更需要让产品贴近社会化、市场化。世界是扁平的，产品硬件上的东西很容易照抄照搬。当年被我们所赞誉的人性化的日本养老公寓配置，如洗手间应急设备、起夜感应灯等，都已经可以在各类养老公寓或豪宅中觅得踪迹。而今，对养老公寓来说，我们要做的不仅仅只是硬件上的提供，而是更需关注不同需求的老年人的生活方式。

　　老年人易急性发病，必要的医疗保健中心不可缺少；老年人的饮食习惯不同，膳食的安排要有特色；老年人怕寂寞，娱乐设施不能少，必须得有老年大学、图书馆、度假交流等个性化服务……所谓“医食住行乐”都得事事尽心。说到底，养老地产不是为老年人造一个暮气沉沉的社区，而是专门为老年人设计一座城，专门为老年人设计一个小社会。

　　根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入了老龄社会。我国在1999年就进入了老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻。近两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。据预测，到“十二五”末将达到2.21亿，未来人口老龄化将进一步加速发展。

　　而与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难，特别是国内的养老设施满足不了需求成为一大硬伤。养老地产的应运而生，在很大程度上，将有助于解决国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的问题。对业主和开发商来说，养老地产的钱景与前景俱佳，是个双赢。

　　虽然，养老地产的钱景与前景俱佳是个不争的现实，但不可否认，现阶段开发养老地产存在政策上的扶持问题，很多土地、税收等方面的优惠政策仍待制订和完善；人们的观念仍有待改变；养老产品要让老人们真正满意还有很长的路要走。

　　路是人走出来的，相信养老地产也不例外。毕竟这是一个让人充满期待的地产行业。

　　杭州无疑是高端养老公寓的最佳诞生地

　　1923年诺贝尔文学奖获得者、爱尔兰诗人威廉·巴特勒·叶芝有两首关于老年的著名诗歌。一首是《当你老了》，是他年轻时所写，设想了老年人的幸福该是什么模样；另一首是《驶向拜占庭》，是他晚年时所写，回答了老年人要把幸福变成永恒该怎么办。

　　显然，对于老年生活，年轻人与老年人的想法是不一样的。年轻人所想象的美好晚年，就是两个人能够相濡以沫地走到人生的终点，正如叶芝在《当你老了》中所写的那样：“当你老了，头白了，睡意昏沉，炉火旁打盹……多少人爱你青春欢畅的时辰，爱慕你的美丽，假意或真心，只有一个人爱你那朝圣者的灵魂，爱你衰老了的脸上痛苦的皱纹……”

　　但是，等年轻人变成了老年人，他更关心的不是年轻时的那种假设，而是如何找到一个更适合自己的世界，有尊严地获得晚年的趣味。叶芝在《驶向拜占庭》中回答了这个问题。叶芝在诗歌中宣告，在青年人的世界里，“一个衰颓的老人只是个废物，是件破外衣支在一根木棍上”，因此他不惜“远渡重洋而来到拜占庭的神圣的城堡”。叶芝认为，在公元六世纪查士丁尼皇帝治下的拜占庭帝国，艺术摆脱了物质与情欲的束缚，成为灵魂的歌唱。

　　当年，叶芝是在利用诗人的特权，借助历史的想象来寻找一个适合老年人的国度。那个国度就是可以把他“采集进永恒的艺术安排”（gathermeintotheartificeofeternity）的拜占庭。对于现实世界中的老年人而言，哪里才是他们的“拜占庭”？

　　据全国老龄委发布的数据显示，到2013年底，中国将有2亿老年人。从“少年中国”到“银发中国”，我们仅用了不到20年时间就走过了西方国家几十年甚至上百年的“变老”之路。根据2012年杭州户籍人口统计数据，全市60岁及以上的老年人口约122.19万人，占总人口数的17.53%。也就是说，在杭州，每100个人中，就有17个是60岁以上的老年人。在社会需求日益多元化的今天，我们在居家养老和福利院养老之外，是否可以由市场提供一种更为高端、更为专业的养老产品及服务？

　　九百多年前，晚年的苏东坡感叹说：“蜀若不归，即以杭州为佳。”这位曾经两度在杭为官的大文豪，把杭州当做了第二故乡，梦想着在杭州安享晚年。浙江万科南都助理总经理宗卫国说，九百多年过去了，苏东坡的话至今有效，杭州与成都无疑是中国最适合养老的两座城市。卓越的山水环境，从容的人文心态，再加上高度发达的市场经济，使得杭州拥有了其他城市所望尘莫及的魅力。毫无疑问，杭州是中国房地产的品质高地，杭州的房产开发水平国内首屈一指，市场高度成熟，购房者对居住品位的审美力、鉴赏力和专业度一流。因此，作为一座以生活品质为核心价值观的城市，杭州无疑是高端养老公寓的最佳诞生地。万科与绿城在杭州所进行的对于高端养老公寓的实践，无疑契合了这座“世界上最华贵之天城”的美妙历史及现实。

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