"新国五条"的发布对普通住宅的投资进一步进行了抑制，房地产企业开始寻找新的领域进行开发。养老地产、旅游地产、文化地产等是最近几年投资增长非常显著的几个领域，养老地产又区别于其他休闲地产，更贴近民生，覆盖客群更为广泛。然而从目前情况来看，想做好养老地产项目并不容易，那么原因在哪,该怎样进行改进?

　　从我国养老实际情况看，目前60岁以上老年人口超过1.8亿，而养老机构床位只能满足19%的老年人需求。未来10年将是老年人口快速增长期，养老所涉及的一系列问题都将是国家重点投资方向和政策引导方向。从资金角度看，国家对养老资金的投入非常有限，要解决如此庞大的养老问题，必须借助社会资源，显然具有资金实力和专业能力的企业进入养老项目开发是大势所趋。

　　国内养老地产项目开发还处于"初级阶段"，与国外成熟养老地产项目有很大区别。现有大部分养老地产项目大多是打着养生养老的牌子开发住宅项目，除了增加一些简单老年辅助设施外，其他设施与住宅项目基本相同。项目运营模式与住宅项目也大致相同，以销售为主，出租为辅。之所以选择部分项目采取出租方式，主要是项目销售不利，只能用来出租。在后期养老服务方面没有长远规划，投入非常有限，导致服务收益没有保证。以这种思路开发的养老地产项目很难成功，老人住在社区里也很难幸福。究其原因是这类养老地产项目定位存在问题：一是没有理清适合我国现状的养老地产项目形式，二是没有对养老地产项目开发策略合理设计，三是没有将养老地产项目作为养老产业的整合平台，忽略了养老产业后期持续增值收益，仅看重房地产开发的短期收益。

　　养老地产项目定位要结合我国社会现状，包括地区经济发达程度、老年人收入水平、老年人家庭结构、老年人养老观念、老年人保障体系等因素。我国地域广阔，区域间经济发展差异巨大，导致老年人收入、家庭结构、养老观念等都不尽相同，例如北上广一线城市的老年人收入与中西部地区的老年人收入相差几倍，甚至十几倍。养老观念也是一样，东部地区的老年人更容易接受异地养老、独立生活的养老方式，而中西部地区则有所差异。我们根据城市级别、老年人收入、养老观念等因素，将养老地产项目分为城市核心区项目、一线城市近郊项目、一线城市远郊项目、旅游养老项目等多种。每类项目对应客群有非常明显的差异，例如城市核心区养老地产项目特点为面积较小、周边配套齐全，尤其是综合性医院，但土地成本高，因此此类项目必须面向高端老年客群，以提供高端老年护理服务、娱乐服务等为卖点，强调养老服务的收益，不必过多关注多业态产品的开发。养老地产项目作为盈利型项目，不能与养老院、福利院等机构相匹敌，老年人收入、人口结构、养老观念是制约。而城市近郊的项目就会有所不同，此类项目一般面积较大，护理、养生等配套成本很高，但是此类项目土地成本低，自然环境好，因此此类项目可面向中等老年客群。

　　由以上分析可以看出，当企业没有拿下土地时，要想好做哪类客群的项目，才可以有目的的拿地；当企业已经有了土地时，要根据土地属性，包括土地性质、交通条件、自然环境、周边配套等综合考虑适合开发哪类项目。只有找准项目定位，也就是前面说到的找到适合现状的方式才能确保项目能"活下来"。

　　经常能接触这样的客户，在三四线城市的近郊有大块土地储备，占地面积往往达到三四千亩，有些项目甚至更多。对于这类项目，如何能让项目"活下来"？开发企业第一思路就是开发住宅项目，坐等土地升值后通过土地红利获得可观的收益。但是在调控政策日趋严重和新型城镇化思路转变的多重因素作用下，这类开发思路很难再保证企业能够获得好的收益。着眼未来发展趋势，开发养老地产项目显然是一个不错的选择，但是如此大规模的项目单纯开发养老项目也是必死无疑，必须通过其他业态互补，实现整个项目的长远收益。

　　首先要将项目划分为多个业态，例如生态旅游区域为大项目的景观区与旅游收益区，农业加工区域为大项目的景观区与生态农业收益区，养老养生区为大项目的养老区域与养老养生服务收益区，其他业态如此方法确定业态的内容与作用。其次是通过不同业态产品的开发节奏，起到聚集人流、提升品牌、平衡现金流等作用，例如农业加工区可以打造为农业观光景观，改善项目环境，并且通过现代农业提升项目品牌，积聚人流。

　　由以上分析可以看出，多业态开发这种思路优势为：第一、解决了这类项目通常占用大量农耕地，土地性质很难转变为商业住宅用地的难题，通过农业加工等产业既解决了土地性质问题，还为当地农民提供了就业岗位，实现了新型城镇化；第二、多业态既增加了社区配套，又为老年人提供完善的养老服务；第三、多种业态资金互补，使整个项目现金流充裕，并可以有大量资金投入到养老设施与服务上。

　　目前养老地产项目提供的养老服务大多是老年护理服务，与成熟养老地产项目提供的养老服务有较大差异。老年护理服务是最为基础的养老服务内容，不同于养老娱乐服务、养老投资服务等可以体现老年人的价值。现有养老地产项目只关注基础护理服务，而忽略老年产业其他服务的现状，当然与我国目前各项养老服务还不成熟、还没有形成体系有关。当然也与开发企业的观念有关，没有认识到养老地产项目实际是养老产业的整合平台。成熟养老地产项目的大部分收益都是从养老服务中获得，而非房子出售的一次性收益。要将养老服务整合到养老地产项目中，开发企业必须在项目规划时就要将经营理念融入到产品中，否则后期难以实现。

　　我国养老地产项目还刚刚起步，可探索的内容很多，空间也很大，但是开发企业要想在养老地产领域有所斩获：第一、必须有广阔的视野，有前瞻性的思维，否则很难突破现有项目开发模式；第二、必须要循序渐进，找到适合现状的项目形式，逐步改进，否则项目很难"活下来"。一定牢记开发企业进入养老地产领域短期内项目风险远大于项目机遇。

　　做养老地产，首先要深入，要体现专业化。而找准定位，进行多业态开发，用心去做，就能做好养老地产。

      北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.com