国内庞大的养老市场吸引了各路资金进入养老地产，不同背景的养老机构在拿地、补贴方面都有着不同的待遇。近来，行业内出现险企拿地频繁，传统养老机构土地审批难；养老床位补贴高的地方，各养老机构纷纷注册为非盈利利性组织的境况。

　　自去年开始，国内各大保险企业频繁在全国各地拿地，试水养老地产，其动辄上千亩的土地获批量让地产商和传统养老机构咋舌，因此出现了"借养老地产之名圈地"，"挂羊头卖狗肉"等质疑之声。

　　事实上，传统养老机构在拿地审批时确实面临瓶颈。近日，从北京市昌平区民政局了解到，该区至少已有三年未审批新的养老机构用地。

　　险企频拿地,养老院土地审批难

　　众所周知，业内第一家涉水养老地产的泰康人寿2012年在昌平区开工首个养老地产项目--国际健康城。但该区民政局负责养老院资质审批的工作人员表示，泰康的这一项目并未到民政局审批。他表示这并不奇怪，养老机构注册成营利性质需到工商局审批，而注册成非营利性质才需到民政局审批。

　　而昌平区目前已有的53家养老机构中，除少部分公办机构外，绝大多数为社会办非营利机构。这与泰康人寿等保险企业开展的养老社区模式截然不同。

　　据了解，泰康打造的新模式上游连接保险产品销售，下游连接医疗保健、养生疗养、护理服务等业务，产业链条设计完美。泰康董事长陈东升也曾表示，如昌平项目试水成功，将采用连锁模式在其他地区铺开。

　　而保险大鳄们动辄上万亩的拿地量令人咋舌。据了解，泰康的国际健康城项目总建筑面积约30万平方米；合众人寿的合肥健康谷项目，规划建筑面积80万平方米；平安集团的浙江桐乡市项目总建筑面积约150万平方米。

　　相比之下，民办养老机构拿地要难得多。昌平民政局人员表示，昌平区至少三年未通过养老机构用地审批。据这位工作人员解释，北京市民政部门规定到"十二五"末每百名老人拥有床位3.8张，而昌平区目前已达到每百人拥有床位近13张，早已满足本区老人的入住需求。目前90%的养老院承接的是城区老人，这导致昌平区获得新的养老用地指标非常困难。

　　与此同时，养老用地政策的逐渐规范也让希望获得养老院资质的机构面临拿地的激烈竞争。据了解，去年9月，北京市国土局已开始启动新的国有建设用地规划，欲在2013年将养老设施用地纳入国有建设用地供应计划，这标志着养老综合用地正式与工业用地、住宅用地一样，将通过招拍挂的形式出售。

　　而保险公司在相关政策扶持下，获得了大量土地。养老地产专家表示，保险企业进入养老产业，为养老行业发展带来更多元的力量，但也冲淡了传统的集中式养老机构半公益的性质。如何将养老地产与自身业务融合发展，还需保险行业在实践中的探索。

　　民办养老机构先行一步

　　与社会上普遍认为的养老院"一床难求"的情况不同，昌平民政局人员表示，这是一种误解，这仅存在于像北京市第一福利院等地理位置较好、医疗条件相对优越的养老机构中。

　　据了解，社会办非营利性质养老机构中存在着竞争。民政局人员表示，以昌平为例，老人可在诸多机构中自愿选择。养老机构之间除了比价钱外，还在比服务，比环境。因此，社会办养老机构不断加大设施投入，虽不及"明星"养老机构的地理位置和医疗条件优越，但在环境、服务、设施、医疗等方面已相差无几，也很具吸引力。

　　目前，养老机构虽多是非营利性质，但其经营模式和定位都很成熟。民政局工作人员告知，昌平区针对中、高端客户的养老机构都有分布，而具有房地产开发经验的企业更容易进入该市场。以早期养老地产项目太阳城银龄国际老年公寓为例，该老年公寓是由北京太阳城房地产开发公司于2000年9月修建，2005年开业。该公寓定位于高端客户，由于土地是自有产权，其采用出租和出售两种模式进行销售。

　　在政策方面，养老机构也得到了扶持。民政局人员表示，太阳城项目还拿到960万元的巨额政府补贴。一般来说，由于土地审批较难，养老机构只能拿到运行资助金补贴，补贴标准为每张床位200-300元，但太阳城项目通过招拍挂的方式，开发商拥有土地产权，获得了发改委的一次性建设补贴，补贴标准为一张床位8000-16000元，可谓集万千恩宠于一身。

　　另外，该工作人员表示，新的养老院政策已通过二稿，正式文件不久将出台。该文件加大了对养老院的扶持力度，补贴的标准也将进一步提高。据了解，一张床位8000-16000元的建设补助标准有可能提高到2万-2.5万元。

　　"北京市对于养老院政策扶持力度的逐渐加大，导致本市绝大多数养老机构注册为非盈利性质，以便拿到更多补贴。"工作人员说，"而外地60%-70%的养老机构注册为盈利性质。"

　　"民办养老机构在政策、运营、价格等方面都具有先行一步的优势，这对保险资金进入该领域形成掣肘。"一位养老地产业内人士表示，"保险资金需整合资源，发挥自身在资金、资源、客户积累等方面的优势，找到适合自己的赢利链条。"

　　险企开发的养老地产，民办的养老机构还有公办的养老院，不同的背景决定了其不同的运营特点，只要找好定位，突出优势，就能和谐共处地满足各类层次的养老需求。

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