近年来，风景优美的胶东景区陆续迎来了养老地产项目的入驻，景点周围开发养老地产在胶东蔚然成风。旅游和养老结合看起来很有前景，但是深入研究，会发现它面临着高门槛、高配置的难题，景区开发养老地产盈利前景如何尚难判断。

　　"种种迹象表明，养老地产正在乘国家扶持养老产业的政策东风，成为胶东地区地产业发展的一个新方向，一些城市近郊的旅游景点成为养老地产青睐的目标。"对威海、烟台两地房地产业有着多年研究的威海思成房地产经纪有限公司董事长边光伟如此总结。

　　虽受欢迎但名气不大

　　据了解，颐生苑养老项目规划占地面积为5万平方米，建筑面积达7万平方米。

　　"老年人大多比较喜静，不太喜欢城市的喧嚣。像我们这样设在离城区20公里左右的景区内的项目，对于老年人颐养天年是很适合的。加上景区对外开放，磁山温泉又是烟台市境内离市区最近的温泉，时常会有游人前来，老年人也不会有孤独感。"烟台磁山圣水天苑置业有限公司副总经理李培升这样介绍其项目的优势。

　　但李培升也承认，由于综合成本居高不下，他们的颐生苑养老项目的目标消费群体可能要以城市中消费能力比较强的老年人为主，他们甚至有面向省内的莱芜、淄博、济南等内陆城市开拓市场的想法。目前他最头疼的事情是，磁山温泉开发较晚，在烟台市境内的名气较难说很大，更遑论在省内其他城市。

　　在龙口南山集团，南山地产总经理助理曲凯展示了他们的龙口锦绣南山·佛光养生谷的规划图。从图中不难看出这家公司依托南山集团前些年积累的深厚的旅游资源，打造养老地产精品的野心。"与胶东地区其他养老项目略有不同的是，龙口锦绣南山·佛光养生谷还有一张我们依托南山大佛打造的福寿文化的底牌。"曲凯说。

　　同样是在烟台市，由烟台大正置业有限公司投建的一处养老地产项目正通过当地媒体招兵买马。该公司的孙姓经理告知，他们的地产项目位于烟台市牟平区龙泉镇，昆嵛山和龙泉温泉是其两大特色资源。

　　在威海文登市，政府则提出要打造"中国长寿之乡、滨海养生之都"城市名片，将养生养老产业作为城市新区升级动力，吸引了像卓达等众多国内外房地产开发企业的考察与进驻。

　　"威海的养老产业始于上个世纪90年代，目前投资主体已经由政府过渡到了由政府和房地产公司联袂唱主角的时代。与以往政府出资的敬老院、福利院等只能满足中低收入阶层需求的普通养老产品不同，房地产公司提供的大多是中高商养老地产产品。这一方面可以丰富养老服务产品的种类和层次，同时也可以缓解政府在养老产业投资上的资金缺口。"边光伟说。

　　诸多瓶颈尚待突破

　　自从山东省政府年初出台关于加快社会养老服务体系建设的意见之后，养老地产受到了各地房地产企业的热议和追捧，但是由于还有诸多产业瓶颈尚待突破，在烟台和威海，能够像磁山圣水、南山集团和烟台大正这样迅速推出相对成熟的养老地产项目的开发商并不多。

　　"这方面的成功经验的确不多，"李培升说，"几年前我们准备做养老地产项目时，曾先后考察过北京的'太阳城'和上海的'亲和源'，从中借鉴了不少有益经验，但是项目之所以目前能够'捏成型'，很大程度上还是靠我们自己去'悟'。"

　　据了解，国内较早从事养老地产项目研发的是万科，但是研发数年下来依然没有找到成熟的开发模式；绿地集团探索性开发纯养老社区'孝贤庄'，也只是大盘中的小部分尝试；会员制经营的上海"亲和源"社区、台湾长庚养生文化村，虽然被业内外人士认可，但过高的养老成本，成为仅供小部分高收入群体可以享用的圈子社区。

　　"南山集团所做的养老项目，显然不能走上述纯高端的路线，部分原因是目前山东省内可能还没有形成这样一个规模可观的高端消费人群。基于细分市场的原则，针对山东省尤其是胶东半岛地区社会发展水平恰当定位，我们推出了自己的产品。从目前的销售情况来看，我们的思路也在经受市场的检验，有经验也有教训。"曲凯对比分析说。

　　一个显而易见的现实是，与普通住宅项目相比，养老地产绝非给老人提供一个"栖身之所"这么简单，还应该体现在能够提供医疗、护理、家政、文娱等一系列软件配套上。打造真正的养老地产，无疑对开发商的运营实力和资金投入提出了更高要求。

　　"对我们来说，专业化的管理和业务团队是最迫切需要的。"李培升略带苦涩地对导报记者说，养老地产项目是新生事物，从项目营销到物业管理以至日常经营，都需要有专业知识的团队来打理。

　　关键在于盈利模式

　　"养老地产借道旅游，对于胶东地区来说似乎有其必然性。"边光伟认为，前些年，由于地理条件优越，国内外众多地产开发商在地域狭窄的胶东各城市逐鹿经年，资源已经瓜分殆尽。而随着国家楼市调控政策的相继出台，异地购房受到限制，使得胶东地区的纯住宅地产受到很大制约。许多地产企业图谋借国家鼓励社会资本发展养老产业的契机，走出城市，向相关资源比较富集而成本相对较低的郊区拓展。

　　旅游景区联手养老地产项目，听起来像是天生绝配，但是真正要成气候，似乎还有相当长的一段路要走。

　　"从旅游项目规划的角度看，养老项目栖身景区，对于养老地产项目来说，顶多是获得了一个性价比相对不错的地段资源，只是解决了一个产品设计的问题而已。如果考虑综合成本，能否盈利则要具体情况具体分析了。"山东省旅游设计院院长陈国忠如此分析。

　　同于普通住宅地产的盖完、卖掉的简单运作模式，养老地产项目要复杂很多。普通房地产产品都是通过产品销售来获取利润，老年住宅的盈利模式却是由产品销售和物业服务两方面组成。因此，在养老地产开发链条上，开发商需要通过实现开发商与养老服务机构、商业零售商等的强强联合，优化养老地产服务体系等；而日常单项的服务形式包罗万象，如定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等。这一点，与商业地产的运营倒是有诸多相似之处。

　　"由于形成和维护上述功能需要一个漫长的建设过程，更需要相对完整和成熟的城市管理机构提供持续的管理服务，所以养老地产借道旅游景区，成败与否还需要时间检验。而一旦相关投资需要开发商自行负担或者政府补助无济于事，开发商的财力就将受到严重挑战。"烟台大学管理学院副教授王丰国建议开发商，在未算好成本账之前，还是谨慎介入景区养老项目。

　　不难看出，胶东地区一批借道旅游景区的养老地产项目，大多具有中高端地产项目的特质，这对老年人的收入和积蓄无疑是一道无法忽略的门槛；而且老年人对物业的持有意愿也不像年轻人那么强烈，如何架构盈利模式是开发商必须面对的课题。

　　"所以，我们设计了会员制，采取出售入住资格和按年度和建筑面积收取服务费相结合的灵活方式，以减轻老年消费者的负担。"李培升解释说。

　　胶东地区依靠其丰富的旅游资源来助推养老地产是一个非凡的尝试，不论前景如何，这都会成为养老地产发展中的重要章节。

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