成都青年房产开发公司总经理许晓舟，因看准了中国的养老市场，近年来对养老地产情有独钟，花了7年时间去研究养老地产项目，去迟迟没有放手去做，这其中有他的细心考虑和坚定的等待。

　　研究考察了7年多，期间找上门来请许晓舟操作的养老地产项目不计其数，但他迟迟未动。有人说，许晓舟放弃了；也有人说，许晓舟把养老地产无限期搁置了。他瞪圆了眼睛："谁说的？我一直在路上！"

　　许晓舟对养老项目的兴趣始于2006年，用他的话说，"在中国进入老龄化时代的同时，国人富裕程度越来越高，加上独生子女的特殊国情，对社会化养老的需求是个必然"。于是许晓舟花了7年左右的时间考察研究，随身的笔记本也记满了考察过程中关于各国养老地产项目打造运营的模式和经验。按理说，经过充分的调研准备后，恰逢最近一两年养老地产被大众所关注的时候，许晓舟似乎理所当然的该出产品了。但是，对于养老地产项目，许晓舟却有些烦恼。

　　挂名的养老地产

　　许晓舟位于丰德国际广场的办公室中，一本"中爱爱心（梅州）老年公寓项目可行性报告"正摆在桌子上。许晓舟笑了笑说："一个公司前几天送过来，1000多亩呢！"他的笑容里掺杂着几许无奈。简单翻阅了一下，里面规划有别墅、公寓、商业街、酒店、医院、超市、艺术长廊，以及农家体验区等，完全是一个超大的综合项目。

　　"正在做和想做的这些所谓养老地产，大多数都是打着养老地产的名号，做的是房地产开发。"许晓舟指着30多页厚的报告，"现在真正能把养老地产模式摸得很清楚，或者说找到适合中国的模式的人或企业还没有。"

　　每年都会去国外考察学习的许晓舟总结了很多国外养老地产的发展理念，他说，日本、新加坡等亚洲国家目前主要的还是以社区养老为主，老人白天到社区的养老中心，晚上回家，类似于小孩托管。另外也有一些康复、送终型的老年公寓，1-2楼是办公室，楼上全是老年人居住的标间，有套房也有通铺，楼下医务室只有3、4个平方米，所有配置都很紧凑，但是很齐全。

　　据许晓舟介绍，现在北京上海等很多城市的一些养老地产项目，动不动几个亿的投资，修了一大堆建筑，但没人去住，修出来容易，怎么运营？"养老地产，听起来像是房地产开发，我更喜欢称之为养老项目或养老事业。"许晓舟的语速很慢，但是很有力度，"养老地产绝不是房地产开发，开发商也不一定要扛起养老事业的大旗！"许晓舟看着窗外，紧锁着眉头。

　　变味的养老地产

　　"现在国内凡是房地产企业涉足的养老地产项目都非常纠结。"许晓舟称，对于涉足的开发商而言，最好的办法就是出售。但是一旦卖了谁来入住根本限制不了，可能是老人来住，也可能是年轻人来住，也就完全变味，最后失去了养老项目的意义。

　　而且，即便卖了也不一定立即入住，现在很多老人还想和儿孙在一起，入住的老年人很少，医护管理人员等相应配套同样要配备齐全，"如果卖了，开发商成本是收回来了，但运营起来会非常恼火。"许晓舟思索着，分析每一种操作模式的结果。

　　"如果不卖，那必然入住的成本就很高。"许晓舟算了笔账，一套50多平方米房子，要配有工作人员，图书馆、活动场所等，把辅助面积加起要90平方米以上，4000多元的楼面价格，成本价都要30多万，再加上利息和日常管理费，租金至少在5000元左右，这是现在很多家庭还不能承受的。

　　2011年4月底，许晓舟在新加坡考察时发现了一种他很认可的模式。新加坡的老年电梯公寓，缴纳8万元，老人可以直接入住，只有使用权，没有继承权，老人过世后，8万元退还给子女，政府收回。"基于这种模式我们想到的最好的模式是会员制，一户人进来建筑成本是30万，最好会员费可以把大体的成本费用抵消，然后老人搬出去或者过世的时候，所有会费再退还给子女。"许晓舟停顿了一下，"但这在中国很可能又是非法集资。"说到这里，许晓舟笑了，无奈地摇头。

　　孤独的养老地产

　　"我有一位朋友，美国人，现在50多岁就已经在为65岁以后要进哪一家养老机构交钱了，而且已经交了很久，原因很简单，现在不交老了他就进不去。"许晓舟分享了他身边朋友的案例。据了解，国外一些国家的养老金和纳税挂钩，既鼓励了纳税又解决了后顾之忧，国内只和交纳养老金的多少挂钩。"在国内，我们的信托机构、保险机构其实在养老项目上是没有跟上的。"

　　许晓舟认为，其实国外有一些好的模式可以复制到国内来，但是政策原因落不到地，同样面临卖不卖的问题。养老地产项目的打造，需要政府给予大力的支持，无论是地价、建筑过程中的报价，还是税收都需要政策的倾向，同时，我们的金融机构能不能配合，贷款期限能不能延长，信托机构、保险机构能不能尽快跟上，做养老项目，应对老龄化需要全社会的努力，很多方面都需要社会共同来认识，以及完成。

　　另外，国内目前老年人的观念还不容易接受离开子女单独生活。亚洲人比较提倡孝道，老年人比较追崇几世同堂，"第一代独生子女的父母，也就是现在50、60岁的这一代人，是比较容易接受养老项目和养老机构的，再过几年，两个子女是完全照顾不到4个家长的，养老的需求会爆发，对养老项目的接受度也会更高。"许晓舟如是说。

　　求索在路上

　　"我的员工经常在给我说，许总，你抓紧时间研究，弄个合适点的，回头我们都住进去。"许晓舟开怀一笑，"我努力，我努力。"

　　"地段比较好，空气质量比较好，建筑不要太高，要有老年大学、阅览、健身等比较齐备的功能，有正常的活动，还有护理，不能住别墅，要是单走廊或围合式的公寓，便于老年人交流。"许晓舟描述着自己理想的养老环境。"2008年地震以前，我母亲就在青城山脚下的军区大院住了很长一段时间，虽然部队大院的设施很简陋，都是原来50、60年代修建的军营宿舍，但是树子长得很高，空气非常好，又有解放军站岗，大院留守处还有医务室，有食堂，大院里面有组织，总共住了几百上千人，其乐融融。"当时这个房子租一年最初才1000元左右，后来逐渐涨到2000多元，也还是能被大家接受。但是现在要再建一个这种项目的话，租金预计要达到5000多才能维持，是不为市场所接受的。

　　"我现在是只说不做，因为现在国内根本没有做养老地产项目的环境。"许晓舟称，"如果涉足，我希望尽量做得真实些。"简单的一句话，再次透露出许晓舟对养老地产的敬畏，对养老事业的严谨和认真。

　　"明者因时而动"，许晓舟在耐心等待国内形成做养老地产的环境，他有7年的研究养老地产的积累，只要东风一到他必能扬帆起航，乘风破浪。

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