中国老龄化加速是大家都能看清的趋势，所以养老地产受到了投资者的追捧。但是老龄化程度、人均GDP和养老地产之间的动态关系还显得有点模糊，了解国外的养老地产如何随着老龄化程度、人均GDP变化，对预测国内养老地产的发展有着重要的指导意义。

　　2010年是中国房地产调控深化的开始，这一年也成为了房地产企业的转型之年，2010年是中国老龄化加速发展的一年，养老地产在这一年被凸显和关注。养老地产可以看作是新的生活方式大爆炸的必然产物。

　　按国际标准，65岁以上老人人口占比达到7%，意味着这个国家或地区进入老龄化社会，但需要注意的是养老市场发展阶段与老龄化发展阶段不一定重合，养老地产的发展受制于老年人口占比、老年人抚养比、以及人均GDP等多方面的因素。

　　各国养老市场发展阶段特征

　　美国20世纪40年代进入老龄社会，60年代起重视养老市场发展。从人均GDP角度看，10000美元成为发展初期和快速期的分界点，当1990年突破23000美元后，养老市场的成熟平稳期也随即到来。

　　日本1970年进入老龄化社会，进入上世纪90年代后，老龄化增速加快。从人均GDP角度来看，当人均GDP高于25000美元后，养老市场开始由快速发展期向成熟期过渡。

　　德国社会老龄化发展较快，从65岁以上人口占比角度看，当占比低于15%时，养老市场处于快速发展阶段；高于15%且稳定增长后，进入成熟阶段。从人均GDP角度看，当人均GDP高于22000美元时，养老市场开始由快速发展期进入成熟期。

　　英国社会老龄化一直较为严重，自上世纪70年代中期以来，老龄化趋势愈发明显。从人均GDP角度看，2500美元成为发展初期和快速期的分界点，上世纪90年代英国人均GDP达到18000美元左右，养老市场开始由快速发展期进入成熟期。

　　新加坡20世纪末进入老龄社会，2010年65岁以上人口占比为9.01%。从人均GDP角度看，10000美元成为发展初期和快速发展期的分界点，高于10000美元后，养老市场发展速度加快。

　　台湾20世纪90年代已处于老龄社会，2011年65岁以上人口占比10.8%。从人均GDP角度看，90年代初期台湾人均GDP突破10000美元，养老市场步入快速发展阶段。

　　我国养老市场发展阶段

　　我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，且未来人均GDP将继续提升；2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，已进入老龄社会；人口结构变化显著，80年代以来，老年抚养比不断提高，2010年数据，每100名劳动年龄人口抚养近12个老年人。

　　由于人均GDP水平相比太低，我国养老市场依旧处于初步发展阶段。但同时，根据人均GDP增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历20年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。

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