在3月30号召开的"清华同衡养老产业与养老地产高端论坛"上，一些专家从养老地产的规划设计和运营管理方面做了精彩的发言。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉----低密度老年社区如何适老化

　　我的主题是养老地产中"低密度老年社区如何适老化"?

　　一、当前中低密度住宅开发误区

　　二、国外老年住宅有那些特点

　　三、我国低密度老年住宅如何做到适老化?

　　一、多数低密度养老地产被社会认为是挂羊头卖狗肉，我们分析一下这些误区。第一是认为以养老的名义圈地，特别是和地方政府的一些说法，第二点是只将养老当作口号，产品和普通住宅没有差异。第三点是忽略老年人的居住需求，觉得在郊外做低密度住宅就照着豪华去做，实际上并没有跟老人有什么关系，对老人的需求也不了解。我现在在学校里进行研究，很多研究工作由研究生来做，有一个题目就是低密度产品怎么适老化，我们把现在市场上做的比较好的老年住区梳理了了一遍，看看户型哪些是对的，哪些是错的，产品适不适合老人居住。

　　在养老地产住宅中我们发现第一个问题是主卧设在三层，现在一般的连排住宅都是窄小面宽，一楼只能放下餐厅、起居、厨房，二楼、三楼是房间，二楼一般给小孩住，三楼是主卧。现在买房的人有一些可能有一点年纪了，他们在楼上生活很不方便，我们调研过程中经常出现这种抱怨。觉得有时候把手机阁楼上忘了，还得爬楼去取。还有的说周末去别墅住了一下，回来上班觉得为什么腰酸腿疼，就是一天楼上楼下爬了很多回，所以到哪儿并不是放松而是更累了。

　　另外有一些楼不是三、四层的，但又追求别墅感，住宅里得有几个台阶才好，这对老人和小孩都有问题。只要有台阶摔跤的地方肯定是这儿。为了追求别墅感而出现了这个是不利于老人的生活的设计。

　　还有就是把老人的卧室设在北边，如果把南边起居分成卧室也不现实，所以最终别墅住宅中老人总是住在北边，这是很不人性化的。第四点是主卧室和卫生间离的很远。豪宅当中不考虑上了年纪的人也是不适合的，中青年也不见得适合。

　　空间大而不当，比如说做成大空间，一个是电视过远，还有一个空调不行，总觉得自己呆的地方不舒服。我们调研的时候很多了说最后这个大空间大家都不去，全家人都在一个卧室里呆着。

　　国外养老地产对待低密度老年住宅怎么样设计的呢?首先看一下美国，美国老年住宅都是平层套型。平层的优势是不用上下楼梯，很方便，安全、也节约了垂直交通空间。每个卧室都带着自己的衣帽间、卫生间等等，都要就近，这是老人住宅重要的标志。

　　再看一下日本，他们这方面也在不断的进步，现在盖住宅，如果跟老人住在一起政府支持，给他钱加建。老人肯定在一层，老人住宅部分除了有卧室以外有自己的小起居，厨卫这些都包含了，是相对的独立，得到了一种尊重。他们在这方面的理念，空间设计上特别注重家庭的代级关系，他们在生活习惯上不同比如跟媳妇、跟儿子住宅设计肯定有所不同。生活习惯上的，作息习惯以及居住文化的不同都有特殊的设计。以门厅为例，有可能老人从一楼门厅入，二楼再设一个门厅，设一个单独的楼梯，这样年轻人晚回来不经过门厅，这样生活关系比较好。可以共用玄关，有些地方共用起居，厨房，这些都有分，有合根据家庭的关系做了很多尝试。老人的卧室是在厨房的旁边，因为家庭主妇在做饭就能看到老人，能得到无微不至的照顾。

　　下面说一下我国养老地产中低密度产品应该怎样做好适老化?我们老年住区应该选择哪些住宅产品?我们常见的低密度住宅有五种类型，连排、双拼、叠拼、大平层、多层。现在北、上、广这些城市都从连排走上了大平层，二、三线城市还在追求楼上楼下的这种。我认为楼上楼下太多不利于老年社会的到来，将来住在郊外的很有可能是老人，一个家庭中50多岁的购房者，加上一个70、80岁的老人这些人住在别墅中，所以有楼梯是非常不便的。我们可以看到最大的不利就是连排，一般是楼上一二上一个地下室，非常不方便。如果都是这样的联排一定要想办法做好电梯的预留。

　　还有面宽要注意，有些小墙垛这块可以分出一个起居室。现在跃层住宅我们建议留好电梯预留位，将来需要的时候加上电梯。还有空间的回游，便于照顾老人。比如老人起居室在厨房附近。通过回路也可以解决这些问题。所以我们希望设计的时候就要注意这些。

　　当然养老地产中还要考虑很多适老化的空间要求。到细节设施设备的时候也有很多要求，比如洗衣机要抬高，便于他拿取，温水便座，紧急呼叫系统。这些是技术层面的。人文层面的也需要，比如做饭的时候跟老人聊天，家庭的和谐气氛要营造出来。而且视线要开阔。

　　总结：低密度住宅很多地方要做到适老化，社会老龄化井喷时代就要到来，特别是50和60后快要退休的人，他们的概念跟以前老人不一样，对住宅要求也很高，他们住在郊外对舒适住宅要求也非常高。可能今后咱们做这种住宅对象是这样一类人。大家都说挂羊头卖狗肉，开发商卖这样的项目目的不纯，在调研中我们发现，他们也想做适合老年人的，但是可能不太了解，我们要很好的研究，要做成全民社区，特别要重视适老。我们不能忽略老年人的需求，高端与适老并不矛盾，不能一说高端就不能适老，适老就是每天有救护车把老人拉出去的这个，不是这个意思。首先老人健康时间还是挺长的，高端就适合老人也是错误的，适老化是精细化，不但对老人，对普通人也是很有意义的。

　　最后希望国内养老地产项目摆脱只做标签性的设计而着手创造真正能够适合老年人居住的住宅。我相信大家只要用心这种住宅一定能够做成，也一定能为老服务。

　　美国生活品质集团主席傅旻----是以美国为例介绍长期照顾体系

　　我是生活品质集团的创始人，非常荣幸今天在这儿跟大家一起分享做养老服务的一些经验。今天讲的题目是以美国为例介绍一个长期照顾体系。为什么把长期照顾体系今天想跟大家一起聊一聊呢?我来中国已经三年半了，三年多的时间里我跟我们的政府部门，比如跟民政部一起做老年服务体系建设和标准化建设。再有就是接触了一些养老地产开发商和老年服务的提供商，一起探讨中国对老龄服务比较实用的应用层面的咨询、研究。我非常明显的感觉到，尤其上周五参加民政部法规的一个研讨会，我发现从政府层面到应用层面对于整个长照体系的概念，和长照体系的结构不是很清晰。所以我在这儿想跟大家分享一下以美国为例看一看长期照顾体系是不是只做养老地产，或者是造房子?只是限于机构养老?其实不是，把大家的视野放宽一些长期照顾体系是一个非常系统化的养老服务的体系建设。

　　从定义上来讲长期照顾体系是个性化服务。因为老年人都是一个个体，每一个人都有自己的独特性，也就是要对有功能缺陷的人给他以最大的独立生活的可能性。不是说照顾他是替他怎么样，所以我对养老这个词还是有一些异议。经常讲不是老年服务，因为我们是要给老您人一个独立生活的可能性。再有，这个服务是长期提供的，不能间断的。可持续照料型就是他的需求不断的出现的时候我们总是有服务来给他提供。这样让他长期的再一个独立生活的状况下生活，这是我们的理想。最大限度的把老年人的生活品质放在一个很好的目标上。

　　再有就是养老地产项目要满足的需求是多方面的，不是只是医疗，或者只是身体，它是一个全面的从身体、心理全方位的满足。

　　长照体系我这儿展示的是以社区为基础和机构为基础，实际上还有家庭养老。以社区为基础的老年服务体系是由多种多样的服务项目和服务内容构成。以机构为基础的照顾体系是提供24小时照料的体系。具体来讲以社区为基础长期照料的系统包括了很多服务内容，而这些服务内容基于老年人的需求。比如说老年人身体或者是心里有一些问题的时候，知不知道周围有什么样的服务可以提供给他呢?不知道。如果不知道，信息和转介服务就可以为他解决这样的问题。再有就是代寄交流的项目、教育类的项目，很多养老地产都在做的老年中心、娱乐项目，再有就是有一些老年人退休刚60多岁，根本不老，身体还很好，而且经验很丰富。这里就业支持的项目就有可能对他很有帮助。从收入和退休金的支持项目，尤其现在全国各地都已经开展了营养分餐的项目，身体照料的项目、健康的项目等等。这些项目都是根据老年人自己的需求产生出来的。心理和精神方面更加重要。但是心理和精神上的服务项目怎么样设置?怎么样布局呢?这些是我们要研究的。

　　再有，像我们比较熟悉的美国有一些案例管理的项目这比信息和转介服务更上了一层，他需要给老年人评估，看他现在什么样的状况，之后资源整合，在给他提供服务的过程中监督，不断的修正再评估。有关法律的项目、交通的项目，因为老年人由于交通的不便他会害怕外出，就可能被困在家里，所以养老地产中交通项目也非常重要。像住房的修缮和改装项目，入户服务项目，这些都是我们满足他尽可能自立的目标。老人关怀项目更多的在机构，也可以是在家庭。有一些喘息服务，这些也是对老年人，对照顾老年人的人给他一个喘口气的机会。

　　以后的发展方向当然是高科技辅助的一些医疗项目，或者是帮助型的这样的项目。实际上社区为基础的长照体系的项目都可以算作是养老地产服务的一个体系之中，也都产生着很大的商机。所有这些项目随便拿出来一个就是一个商机，也是帮助老年人在社区里让他尽量地自立生活的一个很好的支持项目。以机构为基础的长照体系我这儿分了两类：

　　一类是自理型住房环境，一类是支持型住房类型。自理就是可以自己照顾自己，支持是在提供支持的机构在这样的住房环境中生活。比如说自理型美国比较多一家一户式的住房，都是一个一个的别墅，单层的比较多，这些老人是住在自然社区中，还有就是房屋共享式。对有需求有房子的老人和其他的收入比较低的，他们可以搬进来和老人一起住，住的时候用一种陪伴或者服务换取他在这儿的居住和吃饭的费用。

　　再有就是规划自然形成的一些老人社区就是有规划的自然形成的老人社区。这个社区基本是自理型的。

　　再有的养老地产形式就是单间旅馆式的住房。这个住房美国以前很多，但是现在越来越少，因为它的挑战是这种住房是在城市里中心有一些废旧旅馆改装一下变成了老年住房。但是改装以后不是原来就为老人做的设计，所以有很多问题，一般这样的房子比较破旧，结果就是有的时候耗子到处跑，设施设备很简陋。现在有一些开发商说我想做品牌，就到处找旅馆，我想这是不是一个很好的项目呢?用美国的经验来说，美国情况是确实有很多障碍使这个项目达不到你预想的很好的品牌或者价值的目的。所以大家要小心这个。

　　支持型的住房，比如渡假式、附属式，这方面不详细讲了。CCRC是大家最熟悉的，就是持续照料型的社区，它综合了支持型住房很多类型集合在一起。比如说CCRC里面有借住型，也有特殊型的，但是在支持型住房里还有单独的借住型的住房，也有医疗护理院，也有成人领养式的形式。比如寄养家庭，多少个床位最少?很多人说我这个地区100张以上才可以。实际上美国寄养式家庭最少的床位才6张床，但是也要有规范和门槛。CCRC从美国经验来说是80年代初开始进入小型非盈利进入老年市场，80年代末的时候有一些私人基金保险开始进入。90年代才是投资的上升期。之后进入了养老地产开发和建设的一个时期。但是到了2001年和2008年之间是比较成熟的。已经资源都问题了重组。就是大鱼吃小鱼，很多大的品牌把小的吃掉了。2008年的时候美国出现经济萧条，2008年我还在美国，09年的时候我才回来，这个时候我在美国加州做联邦政府医疗护理院的院长，我们拿着联邦政府的钱和一些低收入的钱补助等等还不是很明显，我发现有一些人在谈论空置房子越来越多，入住率下降，销售量也开始下降。我也发现有一些设计师朋友被炒了鱿鱼，是因为也一些养老地产项目没有钱往前再推了。我自己亲身了解，因为联邦政府的医疗保险支付范围越来越小，因为没有钱了。支付范围小了评审就特别严格，这种情况下不光是联邦政府的问题，地方政府更是这样。比如说加州政府，加州就是破产了，减少了很多低收入的项目，这种情况下很多人日子都不好过。我们虽然在中国是一个很前沿的阶段，但是也可以吸取08年美国经济低谷的时候的经验，就是说我们大家还是要有一个信念，信念一定要明，我们一定要知道这是一个有使命的事情，我们目的一定要清晰，而且要知道这是有价值的东西，一定要做出价值。怎么样体现?从我们的产品、服务和客户上体现。现在我的品质集团正在中国打我们管理的品牌，打的时候我怎么样去打?根据我在美国亲自经营和亲自管理的经验来说我们是用心来打。我们要跟老人有一承诺，我们要跟老人有一种约束，我们要是忠诚的，让老人相信我们是能够给他提供这种服务。而种这服务是无与伦比的。再有就是家庭的信任感，老人要对我们有家庭的信任感，每一个员工都需用心来交流。这种交流不是一种碰撞，而是一种熔化。只有员工的心跟你在一起，他才能用心用他的智慧给你创造，并不是只是简单的一个劳动力的问题。

　　有一个新的说法祖父母经济，就是55到65岁这个阶段的人都是做了祖父母的人了，这部分人我们叫做有财富的一部分人，他有钱也需求，愿意花钱也能花钱。再有想把养老地产项目做成功真实的内涵不是盖房子，而是创造一种生活方式。怎么样创造生活方式?就是有服务、有项目、有活动等等这样非常细节的软体的东西体现出来。

　　这是我们在美国做的3700个家庭的调查，真正的排序还是医疗服务占第一位。老年服务从盖房子中跳出来，因为老年服务的商机无限。比如说像多层面的护理、照顾的服务，可以在机构，可以在社区可以在家庭，高科技医疗还有抗衰老专业，再有就是就地养老相关服务。还有科技上的网络服务、创业、智力开发等等都非常重要。所有这些都可以产生商机。我们再谈一谈，除了盖房子之外养老地产还有什么事情可以做?这是很大的方向。

　　我们品质集团已经开始实施的项目就是委派，从美国聘一个院长过来，把整个体系建起来，之后跟中方合作帮忙大家打造品牌。今年任务很重，是人的问题，没有人不可以。所以我们大部分住在社区之中让大家有一个影子学习，给他们提供服务，有短期的四周的，也有长期的，就是用心创造我们的品牌。

　　赛阳国际&金龄联合集团总裁赵晓征----养老设施的策划与设计

　　我今天演讲主题是养老地产中养老设施的策划与设计。首先从五个方面简单论述一下养老设施的设施开发流程。重点说第四项，现状设施的不足，同时结合一些案例给出解决方案。

　　首先简单说一下养老地产项目开发流程及其资金走向。它和我们普通的比如说一般的住宅社区有什么区别?我们现在展示出来的是这些参与的主体，首先左侧这边开发和普通社区没有任何区别，蓝色是资金的走向。比如说一个项目委托开发企业有长短期的融资，偿还资金方面，委托设计、招投标进行施工，同时销售给入住者。养老地产项目里区别就是一定有一部分持有经营，有一部分是由开发商来参与的销售，或者是房租或者是会员费的形式。还有一部分我们要有一个中间的策划和专业的顾问机构。同时，要有运营管理机构。策划机构可能会对设计单位监理单位做设计指导和现场施工的指导。同时会对运营公司进行销售和运营方面的指导。运营管理公司内部或者是外部有研修培训机构。对于员工的教育培训。同时可能会有一部分是配套的设施对外招商的客户。这是和我们一般住宅开发有所区别的。

　　比如今年养老专家委员会就是定位在这样的位置，这样的位置现在越来越多了。现在有一些设计单位、运营管理单位都已经开始着重这一点，因为我们在做养老地产项目具体过程中，很多项目开发商先找了项目之后觉得有问题，缺乏专业性的东西，回头来做策划。

　　再简单说一下我们一直在大力推广的新型居家养老的模式。这个模式和国外养老地产开发非常契合。中间有一个核心的养老设施，一定是持有经营，承载着周边相关服务和配套的任务。社区里面可以是各种类型住宅，可以跟普通住宅一样，也可以持有经营只是出租的。但是如果我们把这些住宅做成适老化的设计，会吸引很多老人家庭购买，这是一个双赢的结果。中间核心的养老设施内部会有一部分长期入住的老人，同时会承载着这个社区内部甚至包括社区外部其他小区居家养老上门的服务。周边老人也可以到养老设施里参与活动。这样的模式和养老地产开发也非常契合。

　　养老地产项目我们都知道它和相关产业连接非常密切，包罗万象，很多方向必须要容纳进来。策划过程中首先要确定它的背景研究，要分清楚做一个什么样的东西?规模和定位，用途、性质、目标客群、功能、划分、空间构成、平面布局，所有这些都需要在策划阶段完成，而不是说直接委托做方案。因为方案可以做一百种但是不一定适合老人。

　　还有对结构设备这块也有跟老人需求做一些特殊的考虑。还有一个很重要的一点做经济测算。根据设计做下来，特别是请一些国外机构做养老地产项目，方案建筑本身来讲非常好，但是不能落地，因为如果在中国实施的话要收多少钱?每个月还要投资多少钱才能经营下去?这点必须在设计之前把帐算清楚的。我们的成本是多少，投入是多少?设计标准是多少，收费老人是多少，运营多少年回收怎么样，这些帐都要算清楚。还有运营管理，谁来管理?怎么管理?不是说建好一个房子再去委托一个专业机构就好了，不是这么简单。一定要在设计过程中考虑到软件的一些内容。

　　养老设施的空间构成和区域划分。养老地产中的社区是老人长期居住的场所，是提供住宅服务，老人集体生活的一个场所。同时如果一旦入住的老人大都希望能长期住下去，在这儿终老。所以基本是十年、二十年，三十年一直住下去。这和住酒店、渡假村，短时间的是不一样的，所以较让他有家的感觉，这是一个理念，前面一定要明确下来。后面所有设计里都要考虑到这个问题。所以需要从入住老人行为模式和设施体制探讨空间模型。

　　我们分成了公共空间、半公共空间，私密空间、半私密空间，最重要的是老人生活区域，服务区域这是我们现状设施里考虑不周的地方。还有管理区域。管理人员的一些需求。这个东西比起简单住宅来说，或者说要求的层面会更多。我们会带有服务，带有娱乐活动，医疗等等。整个功能划分根据空间构成来讲是有区别的，是一定要划分的很精细，同时很全面，才有可能保证在硬件和软件上都能实现。

　　出入口也是要尽可能的分别员工入口、服务人员入口，到厨房、洗衣房这样的入口尽量区别开。

　　养老地产中的现状不足及解决办法：

　　不足：1、较多的采用传统的办公宿舍建筑平面布局形式

　　2、狭长黑暗的内走廊，且走廊宽度不够

　　3、公共活动空间不足，建筑空间缺乏趣味性

　　4、出入口垂直交通等未考虑老人的特殊需求(扶手、座椅、无障碍等)

　　5、设计时很少考虑工作人员的行动，实现和管理的便利性

　　6、高档设施更像宾馆酒店，缺乏温馨家的氛围

　　7、空间不够丰富，缺乏方向感，认知性，趣味性。

　　8、储藏收纳，污物处理，洗涤晾晒辅助空间不足

　　9、城市土地资源稀缺，新建的养老地产里高层越来越多，为了增加容积率，高层建筑里防火防灾考虑也非常欠缺。

　　结合我们的一些研究和案例把我们的解决方案说一下：平面类型来讲，当然最简单的是一字型，这个位置是公共空间关键点，箭头表示的是成为入口的比较方便的方向。由此延伸还可以做各种类型的平面组合，这只是一个举例，还可以举例各种各样类型的平面组合，要根据用地的形状分析周边环境之后来确定。总而言之平面类型并不是单一型的，而是可以组合成多种多样。

　　案例1：这是日本的一个实际案例，入口是日照照料区，公共管理区，还有功能活动区，非常有趣味，入口也是分别的，日间照料每天来去，所以是单独的入口，主入口也是完全独立的。还有一个很小的地方的观亭。二层三层是居住，整个感觉非常温馨，很明亮，自然采光，和通风。单元考虑也是把这两个并一组，夜间的时候合并变成一组，这样节省管理成本。设计中这些考虑的都非常周到。使用起来住宅入住的老人会觉得很舒适。居住单元里，一个单元是12个单人间，但是会有单元自己的公共活动区，餐厅厨房，像家庭一样，只不过是12个人大家庭一起生活。每个房间单间里也有自己的储藏空间。房间比较小，鼓励老人尽可能多的到公共房间里面来。还要考虑生活单元和公共空间的位置关系。一方面强调管理的便利性，一方面引导老人走出居室多参与公共活动。

　　这是我们和日本建筑师合作的国内的一个养老地产项目，这是高层的项目，地上15层，高层大部分是需要护理的老人，这部分是健康自立的老人，因为北方地区空气不好，寒冷、有风，不适合老人居住，所以一层做了一个构想大厅，这是内外交流，做了一个室内街区，在这儿会有一个小咖啡厅，会有二层、三层视线上的交流。比如我住在楼上，我下楼到街角买杯水，下面有咖啡厅，朋友来在这儿喝杯咖啡，就是活在社区里的感觉，这样的一个设计感觉非常舒适。

　　还有就是动线的考虑要考虑回游路线，可以通过视线观察适当的减少运营成本。刚才说了狭长走道的问题，很多走道端部有落地窗，这样整个感觉就完全不同了。

　　生活单元和护理单元的考虑：每个生活单元里老人的人数和生活单元数的设计与护理单位数及人工有直接关系。

　　养老地产中防灾与避难设施的设计原则

　　因为老人遇事容易紧张，腿脚不利索，如果我们在设计的时候不考虑的话，我们现在是没有发生火灾和地震，一旦发生后果不堪设想，该怎么解决？

　　1、楼梯和通道的安全与通畅，确保至少两个方向的疏散

　　2、防火防灾的出口尽可能的面向通道和广场

　　3、避免使上下的通道楼梯间形成烟道

　　4、避免在通道上设置防烟门

　　5、老人居室阳台最好能直接通向防火防灾楼梯间

　　6、2层以上的养成设施最好设置避免用室内露台，可容纳多台轮椅

　　7、避难通道要充分考虑方便轮椅通过，有一定宽度且无障碍

　　8、现实中很难一次到位疏散，需要分级设置避难场所

　　总结：养老地产项目的开发需要精准的市场定位及全程策划、养老设施是老人长期居住的场所，以人为本的空间构成和平面布局，从自理型到护理性持续关照，硬件与软件坚固互补，防火防灾应高度重视。

　　养老地产是一个很复杂，较难操作的项目，国内的先行者都是在摸索中前行，这样的高端养老产业及养老地产论坛有利于汇聚行内领先力量，为养老地产的发展探明方向。

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