近年来，养老地产在磕磕碰碰中前行，对于政策的模糊、标准的缺失，养老地产的发展显得扑朔迷离，行业内需要一场分析目前形势的大讨论。3月30日清华同衡养老产业与养老地产高端论坛开讲，现场专家和参与嘉宾将共同探讨养老地产有关问题。下面是在该论坛中的一些精彩发言，有助于我们了解目前养老地产的前沿信息。

　　中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦

　　老年地产常常被人们认为是一个福利的慈善事业，局限在仅仅满足于3%的床位比上。因此我们通过市场化，通过开发商投入市场的想法都看作是"挂羊头卖狗肉"，开发商们的血液里都充满了不道德的因素，我觉得这是不对得。我们除了有3%以外还有97%的老人后半辈子怎么生活?我们怎么来提升和改善创造新的养老理念?创造新的健康养老生活?这是摆在我们前面非常重要的一个任务。同时也给我们创造了很多商机里面蕴含着巨大的可能性。不光是解决老年的问题，对我们的国民经济发展对会做出重要的贡献。

　　如果不把养老问题放到97%，也就是说大多数老年人的健康生活，这是有缺陷的。所以摆在我们面前，我觉得我们有非常多的工作要做。老年地产的问题不光是规划设计，而是一个庞大的系统工程，是一个非常复杂的东西，必须依靠全社会的力量，必须依靠政府在后面极大的支持我们才能够形成全面的养老产业，才能解决中国所面临的老龄化社会的种种问题。我们绝对不要把老年产业的发展过滤来看，要引到十八大的高度重去认识。

　　摆在我们面前的任务很多，研究的课题也非常多，比如我们说是老年，我们究竟创办一个什么样的养老模式?除了现有的养老公寓、敬老院，还要提供什么样的模式才能满足绝大部分老年人的生活，才能把我的后半生寄托在养老机构。我们依靠什么样的服务模式才能提供更好的服务?提供让老年人安心的把自己交给房地产商这儿，怎么样解决年轻人二人养四老的困扰，怎么解决社会化养老的前提?这是非常重要也是非常突出的问题。

　　再有，我认为，我们要提供什么样的产业?比如日本的成年尿片销售的问题，这只是千万种老年适用产品里的一个环节，老年适用产品有它的特殊性，需要研究、需要发展。本身这就会带来一个巨大的产业链，会有一个很好的增长力。我们老年人要吃，食品的配送怎么完成?这同样也是一个产业链。这个产业链涉及到整个产业的发展问题。

　　当然，我们更重要的要创造什么样的模式?使养老地产能健康发展?我们怎么通过市场化的操作使得房地产商有利可图?养老地产市场是要讲盈利的，什么样的盈利模式才能使得房地产商纷纷投入。现在很多房地产商迟迟犹豫，把握不好。一方面新干，一方面不敢动手，这就是目前的一个非常困惑的问题。所以要通过我们的研究，通过老年专家委员会入手，我们的任务很大。

　　中国人民大学土地管理系主任、教授博士生导师叶剑平

　　我们国家进入了老龄社会，我接触到养老地产的时候是2003年，当时中欧一个老龄学会的论坛想在中国搞一个老龄的示范区，吃、住、行、关怀各种公共服务全部具备，让老年人能够幸福生活。这是人家描绘的未来老龄人应该享受的一个环境。所以除了社会关怀还有产品关怀，我从土地说起，因为离开了地，离开了资本后面的故事就很难讲，所以地产的金融以及规划设计毫无疑问是一家。

　　讲三个方面的内容：

　　一、我国土地制度回顾

　　二、养老地产用地特点

　　三、土地供应与养老地产

　　养老地产应该也有相应的政策，是属于福利的还是属于市场的?

　　大家知道我们原来不要钱就能有地的，是无偿的，拿到手了永久使用，也不流动。改革后了变成有偿，可以流动，有期限，比如70年、50年、40年等等。中国和其他国家不一样，市场上流动的是使用权，土地的所有权是国家所有城市里是这样，农村是集体所有。所以拿地的形式一个是出让一个是划拨。划拨是不需要钱的，出让是要钱的。出让价格又有很多方面，一个是协议，咱们说一个价就定下来了，还有一个就是招拍挂。那养老地产到底从哪个方面取得使用权?大家应该思考。是按照价高者得?最高的价格卖给老年人，给他最高的价格服务，还是最低?还是不要钱?这涉及到资源问题、公平问题等等。

　　第二大类是集体土地的。集体土地所有权是集体，使用权是农户。我们的集体土地使用权有限建设用地使用权能不能进到养老地产里面去?养老地产是一个产业，那么是不是这些用地也可以配置到这个产业里?如何配置?

　　区位：不能到深山老林去，一旦发病没地方去救治了。

　　环境：环境要便捷，生态环境，包括其他的一些公共环境。养老地产所需要的功能到底事实上什么样的规模?包括价格等等。

　　这些是未来要研究的。我重点讲最后一个土地供应与养老地产。

　　现在我们有商品房普通商品房保障性住房和廉租屋等等不同的类别。根据不同的支出或者承担的能力来说，我想养老地产的供应也分成这几大类，一个是完全市场型的，跟商品房一样的，这就要竞争了，五星级的标准让有钱的老年人过上幸福的生活。那些有房子的人也可以加入，把他自己的房子交给你，你给我提供后半生的服务。

　　但是对于政府来说应该怎么供地?完全市场型的是不是也要有一个定制过程?有一个要求?是协议还是招拍挂的问题?所以从我个人来说它虽然是完全市场的，但是也不像房子那样子，所以应该有协议出让的方式或者招标的方式，要看承担多大的社会责任来供地。

　　第二类就是半市场的，相当于限价房。半市场的也要有一个价格的方式。

　　第三类就是福利型。这就是完全的划拨，甚至政府来承担。所以我想如果是市场化的，第一和第二种。第三种个人认为就是政府的事。因为是没有一定的承受能力完全靠社会来救济的。

　　集体建设用地能不能用于养老地产?当然这里包括金融产品，比如说社保养老基金能不能进入这个领域?这些领域有一个特点，养老地产尤其北京我看了很多收费很高，但现金流还是不错的，不错的现金流最好的就是投资了，后面我们有专门搞投资的专家会说基金型的。集体建设用地也有大城市周边很多都私用于养老地产的建设。如何释放出来?有什么政策对应?这也是未来政府来说需要考虑的。既然我们已经步入老年社会，这是一个类别的产品，这一类别的产品又很特殊，这类用地的配置也应该比较特殊。

　　最后一点就是年租制供地。我们现在出让是一次性把土地租金都交了，能不能以租赁或者低价租赁的方式降低养老地产开发的成本，让老年人能够承受这样的一个全方位的服务。如果可以的话，这样就可以在未来地产发展中又出了一类，解决养老地产问题。既然我们是老龄社会有需求肯定就市场，有空间。我相信在未来一、二十年内就马上是刚性的需求，所以它应该是发展的越来越好。

　　中国明日之城城市发展研究院理事秘书长王建文

　　养老和养老产业说了几年了，总体感觉是观望比较多，做的很少，可能是这个产业是一个系统工程，从施工到护理、医疗等等。

　　今天主要讲两点：

　　一、我们在等什么样的产业政策?很长时间以来我们很多企业问我说宏观政策有，详细的落地的政策太少了，我们看不清楚，没办法往来下面走，希望政府政策更清晰。

　　二、具有什么条件才能发展养老地产等养老产业。回顾一下我们的人口产业政策，一个是80年代初是计划生育好，政府来养老。90年代我们叫计划生育好政府帮养老，到了本世纪初2000年的时候成立了社保，当时提出了人人都会老，好在有社保，07年以后听到更多的声音是养老不能靠政府。到了去年我们提出了推迟退休好，自己来养老。大家注意到这20年来我们在养老产业政策上是碎片化的，不是统筹的。

　　我们会主义到国家的产业政策，是做碎片化的，不连贯的。按照我说的就是功利主义色彩比较浓厚。官方叫不断调整完善。民间没有利益的叫得过且过，有利益的就是关门打狗。所以这可能是功利主义色彩，不是抨击政府，第二点九龙治水，朝令夕改。比如民政提到的土地问题，规划问题，大量问题并不是一个部委可以解决的。我们在很多环节都是涉及到了养老环节真的是九龙治水，真的是八九个部委都有关。这种情况下人走了原来政策就变了，而且有些政策跟国家现行的法律法规相抵触，今天不展开讲了。

　　本质上，我认为出现这种原因是政府应该管什么，什么是市场调整，这个一直切不清楚这个边界。最后反过来看会发现，凡是政策介入少的领域市场化程度反而高创新性更强，民间投资也更活跃。比如说我们的互联网、电商，包括电商网购等等在繁荣之下形成了城市里的物流配套体系。政府这个领域干涉最少，结果它的发展最快，创新融资等等都是最繁荣的。

　　回答一个很多企业问我的问题，是不是有更新更多的落地政策?我想表达，作为企业来说养老地产宏观政策很清晰，微观不落地可能因为麻烦，这时候可能是政府干涉最少的时候，可能是利于进入的时候，如果政策清晰了市场机会也就丧失了。从法律上说有一句话，只要法律不禁止的我们就可以做。大家看看房地产这十几年，原来冯仑的话说叫野蛮生长，现在越来越清晰，现在到了二手房谁可以交易，谁离婚几年才能再买房政府都要发文件了。所以这个东西很详细不适合企业创新了。这是我说的"走出来"，我希望能够到制度里跳出来，看到其实这是一个产业，是一个市场。

　　第二点，要具备什么样的条件才能从事养老地产?因为很多的做投资或者房地产的朋友问，我到什么状态才能进去做养老地产呢?

　　什么是养老地产呢?大家注意到房地产开发按照业态分住宅地产、商业地产、文化地产、学区地产等等。但是回到老年地产定义的时候会发现有对应的按年龄段划分的地产吗?好像是没有。也就是说其他领域业态是按照功能划分的，只有这个问题是按年龄段划分的。所以我个人感觉这种划分本身就不太科学，或者说不太准确。换言之可能没有开发商做过养老地产，换个季度可能每一个开发商都做过，就是你建的社区是全领域的，从中年儿童到老年都有，只是你侧重哪段人群而已。也就是说真的特定受重人群会有针对特定人群年龄特点的设计。但是是不是由于都针对年轻人青年公寓就不算房地产项目了?我认为不是，青年公寓仍然是开发项目。同理，我个人认为养老地产仍然属于房地产开发的一个环节。我希望强调的是不要过多的强调它的特殊性和麻烦使得我们就不做了，其实跟传统房地产开发有很多关联性。

　　最后一点我们现在一说养老机构往往说老人都集中到一起，现在是健康老人，未来是借住的，借护的等等。我个人观点如果把老年全部集中在一起的一个社区不管是200人还是5000人，我认为都是养老机构。按咱们国家产业政策说9073，90%居家养老、7%在社区，3%才在机构。真正大的市场是那90%的部分。我们研究机构养老从难的入手再进入简单的这是没错的。

　　归纳两句话：我希望大家进入养老地产的时候，在战术上走进去，战略上走出来。

　　以上行业专家从政策方面分析了养老地产的发展环境，有一定的引导意义。

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