中国步入老龄化社会已成为不争的事实，并且今后的老龄化还会不断加深，庞大的老龄市场带来了许多新兴商机，养老地产就是其中备受瞩目的一个。由于看好将来的老年住宅市场，众多的房企和险企纷纷涉足养老地产，而迟迟不出的养老项目优惠政策却给养老地产蒙上了一层乌云。

　　房地产商和保险资金纷纷试水养老地产

　　目前，万科、绿城、保利、联想控股、香江国际等20余家大小房产企业都已涉足养老地产。2012年8月，万科与长春市政府签署一项协议，投资120亿元在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。万科目前共有4个养老地产项目。早在2010年，该公司就在北京房山窦店试点了养老地产项目"万科幸福汇"，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科的养老地产开发铺路。此外，万科还在北京的欢庆城、青岛的万科城和杭州的良渚文化村配建了养老地产。而联想控股和保利地产目前都成立了负责投资养老地产的专业管理公司。

　　2009年10月，新的《保险法》允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。2009年11月，泰康人寿的养老社区项目获得保监会的批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。泰康人寿随后于2010年4月成立泰康之家投资有限公司，作为养老社区的投资实体。养老地产渐渐成为保险资金的一个重要投资渠道。据统计，截至2012年底，各保险企业在养老地产领域的投资已超500亿元。

　　泰康人寿在北京拥有的高级别的老年公寓采用会员制的方式，设置有20万元至60万元不等的会员资格，符合条件的老年人成为会员后，可以在疗养院享有居住权。该公司旗下的泰康置地是泰康人寿进入地产领域的另一平台，其已经在北京、上海着手开发养老社区项目，并在大连、海南等7个核心城市储备了一定的土地资源适时开发和经营，并且与国际上的养老运营商也建立了战略合作关系。

　　拥有超万亿资产的中国人寿，也计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元。此外，幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构也直接或间接地参与了养老地产投资。

　　人口红利消退后的长期需求

　　地产及保险资金的蜂拥而入，是看好我国人口老龄化带来的长期需求。

　　2012年末，我国60周岁及以上人口达到1.94亿，占总人口的14.3%，比上年末提高了0.59个百分点。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿，到2035年就要超过4亿，这是什么概念？10个人当中就有3个人在60岁以上。

　　随着中国老龄化现象日趋严重，老年人生活、居住问题的解决却显得越来越滞后。在绝大多数老社区或一些以中青年上班族为主流居住人群的新社区中，社区配套无法满足中老年退休人群需求的弊端，已经凸显出来。面对人口老龄化越来越严重的社会问题，面对越来越多主打"白领公寓"、"青年运动社区"的新楼盘，那些打算更新居住环境的老年人不禁要问：适合我们的房子在哪里？

　　快速老龄化给中国经济社会发展带来巨大冲击，但同时也蕴含广阔商机。据全国老龄办调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅15.9％，还有84.1％的老年人服务需求没有被满足。这意味着老年服务市场未来将存在着巨大需求的潜力。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元。

　　在国外，养老地产已较成熟，美国的老年社区类型多样，规模庞大的AAC社区拥有超过10万老年人居住，有精致的无障碍设计，还设有连续照护服务；日本东京城区的东太阳城融合多种养老方式于一体，"一幢楼就是一个社区"。而我国摸索的路还很长。成熟的养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准等都接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，这条很长的产业链经营不易，但经营好了会带来长久的收益。

　　亟待土地政策的支持与规范

　　也有部分开发商并不看好养老地产。老年公寓不同于一般房地产项目，它不仅要求住宅本身要满足老年人需求，同时还要增设相应的老年人服务配套项目，因此造价要比普通住宅高，而在我国不断上涨的房价面前，老年人消费能力有限。

　　养老社区一般是出租模式，租金收入比不上商业地产，而且不能像住宅项目那样通过所有权的转移迅速回笼资金，养老地产的投资需要很长时间，因此对投资商的资金实力要求比较高。另一方面，养老地产的投资门槛偏高。在供地方面，目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途，多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，使得不少房地产企业却步不前。今年2月，中投发展以总价4.62亿元取得北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，一度被视为养老用地"开闸"的标志性事件。然而，北京市的养老综合用地供应计划，原先计划在1月末推出，却迟迟不见踪影，侧面显示出养老用地"破冰"并非易事。

　　由于养老项目用地都是地方政府公建配套的用地，土地成本比普通商品住宅要低很多。而一些高档老年公寓占地面积较大，少则一二百亩，多则四五百亩甚至上千亩。入住门槛较高，往往需要缴纳几十万元不等的"会员费"。在此基础上，每月还要额外缴纳几百元至数千元服务费用。由于收费高，普通百姓无法承受，因此目前这些老年公寓普遍入住率不高。而且这些项目中有的还或多或少获得了国家财政、土地的支持，这引发了人们对这些养老地产项目浪费土地资源、造成福利不公的争议。一些社会资本在投资养老机构前没有充分评估风险，进入后才发现投入大、赢利难甚至亏损，为挽回损失，被迫放弃养老项目，转而以建设老年公寓的名义搞房地产开发。

　　还有一些开发商打着建养老机构的旗号获得政府的土地支持，但只象征性地建了一点老年设施，其他都用于商业开发。

　　此外，据全国老龄办调查，在南方一些地方出现了个人集资办老年社区的现象，这些集资或由老年人发起或由私营业主出面策划，通过在民政部门登记民办非企业获得集体土地或政府划拨土地等优惠政策后，收取老人资金盖房，社区建成后变更经营手续，改为工商登记注册。由于土地成本低廉，所造房屋与当地房地产开发房屋存在相当可观的差价，养老公寓变味成了交易房产，一些老人就将集资建设的房屋使用权转手出让，赚取数十万元的差价。

　　毋庸置疑，养老地产的前途是光明的，但是该如何去开创这片天地却没有既定的准则，还需要先行者去摸索。同时由于利益的诱惑，规范的缺失，社会上养老地产出现了各种投机取巧的乱象，还需依赖政府做好规范、指导和监督。

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