2012年下半年，北京、广东、四川、山东等地纷纷出台了养老综合用地招拍挂的新政策，部分省市甚至直接将其纳入了2013年本省市年度国有建设用地供应计划。

　　但是，"招拍挂"仍然缺乏细则，目前养老地产很多还是靠占用集体用地。这样的供地方式造就了养老地产不尴不尬的处境，也决定了养老地产的商业形态。

　　目前，《北京市2013年国有建设用地供应计划》正在编制当中。预计不久会正式对外公布，届时养老用地将单列一项，对应具体的位置和供地面积，而不是混合在社会公益设施用地的大类中。

　　"招拍挂"的目的是为了在限制土地价格的同时增加养老用地的供给。业内普遍猜测，养老综合用地出让很可能会参考北京此前"限地价，竞保障房面积"的思路，即在土地溢价达到预定上限后，竞拍持有型养老物业的面积。

　　"这只是将显性成本变成了隐性成本，开发商是需要为持有部分支付额外成本的。"华高莱斯国际顾问北京有限公司副总经理公衍奎说。

　　而且，这仍然只是一个宏观的政策。在土地溢价率不超过8%-15%的前提下，政府会对出让土地规定哪些限制条件如持有型、销售型物业的占比，医疗配套、娱乐设施的占比等目前尚不清楚。开发商仍然缺乏设计自己的盈利模式的可靠依据。

　　此外，各部委在这个领域的具体职能划分也尚未明晰。是将持有型养老物业划入民政系统、销售物业划入商品房系统，还是销售、持有物业都划到民政系统，只将高端养老放开市场化？这些核心问题都尚无定论。

　　如果全部划入民政系统，则意味着养老地产是公益事业，不能盈利，社会力量自然兴趣缺缺。但如果全部划入商品房系统，那结果可能会变成打着"养老"概念圈地。

　　当前的养老用地试点"招拍挂"是由民政部牵头，国土部只能算是"敲敲边鼓"。既然只是"敲边鼓"，国土部的态度自然相对超脱："对地方国土资源局试点非政府养老用地招拍挂采取不插手原则，如有成功案例就据此制定规则，没有成功案例，国土部不会推行养老用地招拍挂"。国土部人士曾对媒体表示。

　　还有消息称，劳动和社会保障部也曾想介入，但是因民政部的反对而作罢。

　　就眼下看，养老地产用地的来源还有划拨、协议出让和占用集体建设用地。

　　政府投资建设的公立养老设施比如福利院土地通常以划拨方式供应，而企业利用自有用地建设养老设施，经过报批后可按照协议出让。

　　不过，大部分养老用地仍然靠占用集体建设用地来解决，农村集体经济组织在集体建设用地内建设养老设施也是当前政策鼓励的方向。

　　然而，招拍挂、协议、划拨三者加起来的土地面积仍不敌占用集体建设用地的面积。可以说，目前北京的养老用地主要是靠集体建设用地来保障。

　　土地指标不够用

　　养老地产的"玩家"来自各行各业，相当一部分是由房地产开发商转型而来。所以，先用一纸"养老产业规划"去打动地方政府，然后以此圈下少则几百亩、多则上万亩的土地成为"养老地产"在大多数二三四线城市的常见版本。

　　但是，这数千上万亩的土地通常只有一两百亩、两三百亩合规，其余大量的土地往往不是耕地就是荒地、山地、林地。

　　各地每年分到的土地指标非常有限，而地方政府又不可能将这些宝贵的指标全分给某个项目。所以很多养老地产项目里面有不少土地仍是集体建设用地，只能等到明年、后年才能"转正"。

　　例如，据北京博志成研究院总监王瑞臣透露，湖北一个地级市的养老地产项目占地面积1万余亩，事实上只有150亩的土地合规，也就是说该项目只有150亩国有建设用地的指标。

　　开发商投资伊始，地方通常会承诺大致每年分给项目多少指标，甚至承诺一旦手里有土地指标会优先分配给养老项目。但毕竟土地指标不是当地政府所能决定的，"地方政府也只能做到这个份上。"王瑞臣表示。

　　在王瑞臣接触的养老项目中，至少有一半的土地是农地，有些上面还种着庄稼。通常这些土地都是从农民手里直接租过来的，少则十年，多则二三十年。耕地每年的租金大约是1000-2000元/亩，但是山地、荒地的租金则会低很多。开发商租地一般直接跟村委会接触，最多到乡镇一级。

　　这样不尴不尬的情形并非只出现在欠发达的三四线城市，一线城市也难免俗。开发商通过招拍挂拿下一小块土地，然后再利用周边大量的集体建设用地、耕地去做养老地产的现象并不鲜见，某险资企业在北京的一个项目就是如此运作的。

　　产品只好削足适履

　　由于"招拍挂"、协议转让、划拨和占用集体用地等供地方式夹杂不清，"复合型业态是现阶段养老地产的必然会出现的一个结果。"博志成集团副总经理、养老与健康地产事业部总经理胡晶表示。

　　一半以上的土地缺少"名分"，开发商又必须赚钱，所以只能在规划上多下功夫，根据不同的土地性质去规划上面的业态，这就决定了养老地产的产品形态。

　　在实践中，有土地指标、合规的地块会被尽量建成大产权房来销售，以保证足够的现金回款。而集体建设用地则往往会规划成持有型的养老物业，或给村民建回迁房，通常所谓的"养老"，也主要是在这里面做文章。

　　"农民的地倒腾了一圈，还是没能倒腾成大产权。但如果不这么干，开发商就肯定就亏了。"公衍奎说。

　　按照相关规定，租赁得来的农地必须保持其农业用途，所以尽量还是做成观光农业，甚至花圃。也可以每套住宅配套一些菜地给退休的老头老太太们找点事儿做，也算是"养老"的特色之一。

　　不过，无论是通过种植作物的调整将农地变成整个社区景观的一部分，还是提供"菜地"福利，其最终目的都是为了提高产品溢价能力，所以租多少亩农用地，还是要测算投入产出比。

　　按照相关规定，农地、林地流转只能流转给农户或者农业企业，所以开发商租赁农地时，必须注册一家农业公司，农地必须先流转给这个农业公司。

　　这和持有型养老地产的操作有异曲同工之处。在养老项目中，开发商也需要先成立一个挂靠在民政部门下面的民办非营利性养老机构，然后将持有物业部分划到这个机构名下，才能去民政部门申请床位补贴。

　　虽然有这些"擦边球"可打，开发商也都想借此圈到低价的土地，但便宜背后也有诸多陷阱。

　　胡晶亲眼见过不少开发商中招。在这些案例里面，不少养老公寓运营数年，仍然是商水、商电，暖气费等当初承诺的条件更没有兑现，导致后期的运营成本远远超出了预算。表面上看，土地价格是优惠了，但是后续的费用出乎开发商的预料。

　　胡晶说："土地性质决定了经营模式，也决定了养老地产业态的结构。以什么性质的土地规划来介入养老地产特别关键。

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