近段时间，养老地产用地即将破冰的消息不断。相关报道称，除北京（楼盘）市正在制定首份养老综合用地供应计划外，其他城市如深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出相关计划中将预留养老用地。根据成都市相关规划，到2020年，将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。

　　"两会"期间，针对我国土地资源紧张、养老服务薄弱的现状，不少代表提出要完善社区建设规划，将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划，并将养老用地作为单独的类别，在土地价格、税费等方面给予优惠。

　　事实上，目前在养老地产用地问题上采取实质性动作的城市并不多。北京市首份养老综合用地供应计划曾初定于1月26日正式对外发布，但至今仍然没有明确的信息发布。尽管媒体之前报道称，中投发展一周内连拿北京两宗养老用地，但这是不是北京市首份养老综合用地供应计划的内容，谁都不清楚。如果是，那么官方为何没有提前明确发布供应计划？

　　在养老地产供地问题上，深圳、成都等地更多的也还只是停留在政策制定阶段。

　　在土地供应计划中尚无养老用地计划与安排，即便有，也非常有限。在此现实背景下，一些地方政府开始尝试采取配建、改建等方式发展养老地产。

　　如深圳养老地产将通过旧厂房、住宅或其他类型物业改建来解决，同时在新建、改扩建保障性和政策性住房中，配套安排一定比例房源提供给重点优抚老人、低收入高龄老人；在新建小区或旧城改造时，开发商必须安排一定建筑面积用于社区养老服务；福彩公益金分配也将遵循"养老优先"原则等。

　　上述各项措施都在积极支持和推进养老地产的发展，应该充分予以肯定。今后，势必出现更多的城市将社会养老服务设施建设纳入城市建设规划和土地利用规划，以充分保障养老地产用地需要。但在我看来，眼下一些城市通过配建、改建等方式发展养老地产，还是存在一些弊端。

　　首先，养老地产短期内"赶鸭子上架"与市场需求不匹配。养老地产市场最需要的其实是医疗配套型的项目，而并不是随便在一个地段改建一个所谓的养老地产项目，这样只能暂时解决老人的居住问题。

　　略微有些养老地产常识的人都清楚，如果养老地产的建设环境、配套条件和保障房、新建小区相同，最直接的结果是，地产虽然有了，但老人最需要的医疗、健康、养生服务都没有办法解决。

　　就当前很多保障房、新建小区而言，多数都位于地段偏远的地方，短期内配套不全面、交通不便利是事实，这样的问题之于可自理的养老群体短期内或许还可以克服，但对于不能自理的养老群体来说，就会成为一个大麻烦。

　　其次，旧厂房、住宅或其他类型物业改建转作养老地产使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老地产项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求。

　　再次，缺乏统一、公开、标准化的政策支持，在一定程度上会阻碍改建养老地产项目的推进。对于养老产业的支持政策，目前仍然停留在研究阶段。这对急速发展的养老地产来说，无疑是一大障碍。

　　最后，和所有养老地产项目一样，改建的养老地产项目最艰难的还是在经营阶段。对于开发企业来说，无论是直接开发或改建，养老地产项目的散售模式都是很难持续的。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。更需要着重考虑的是，医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。

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