随着中国社会老龄化的加速到来，养老问题成为了一个社会难题，家庭养老、国家养老已经不能满足社会庞大的养老需求，民营养老机构成为了社会养老的新方向，养老地产应运而生，然而在不成熟的政策环境和市场环境下却面临着重重困境，拿地难，赢利难成为了突出的两个方面。

　　纯商业养老项目盈利难

　　宝山区"星堡"中环养老公寓由复星集团与美国专业养老机构峰堡集团合资兴建，这是一家并不奢华但很温馨的养老公寓，，室内布置的大幅移门、隔墙和桌椅风格还有书画作品装饰等，有着浓重的中国传统文化元素。整幢公寓近1.8万平方米，200多个房间。今年2月刚开始试营业，就吸引了100多位老人签署了入住意向协议，其中50多位支付了意向金。当然，入住这样的养老公寓价格也不菲，根据老人的不同身体状况及护理要求，月均从7000元到20000元不等，入住签约以一年为限。

　　据悉，"星堡"的土地属于商业性质，处在一个32万平方米的集别墅、办公楼于一体的商业社区内，前期投入成本较大。相关项目负责人表示，他们希望做真正的养老公寓，并不想以卖房子的办法来收回前期投资。但由于没有任何政府的补贴，即便正常经营，要收回投资也是一个很漫长的过程。

　　目前国内做养老地产的公司，能实现盈利的屈指可数。如北京太阳城集团进入养老产业市场，经营10年后才刚刚走出亏损阴影，因此，资金实力单薄的企业一般是不敢介入养老项目的。

　　在当下，像复星集团这样敢于做纯粹养老项目的企业还真不多见。先前做得比较成功的有"亲和源"会员制养老项目，运作5年后，据说今年可以收回投资。它的土地是工业园区内的住宅类用地，当时的成本比较低，但出让年限仅为50年。去年上海亲和源股份公司打算在崇明岛继续发展养老地产，但由于没有用地指标，最后只能搁浅。据说，因土地问题而搁置养老项目的房地产企业不在少数。

　　养老用地难入规划

　　即使目前的养老地产项目很难盈利，但是不少开发商因看准了其盈利潜力，依然有较大的开发积极性，然而前期的土地成本问题成了一大阻碍。

　　目前，上海尚没有一幅养老项目性质的土地进入规划程序。而今年2月，北京土地整理储备中心在一周之内推出两幅包含养老项目的居住用地。中投发展中标的这两个地块合计建筑体量约38.5万平方米，以13.87亿元的总价计算，平均楼面价约每平方米3600元。北京养老用地实施招拍挂的破冰之举，给了不少打算投身养老地产的投资者以信心。

　　一直以来，拿地方式都是困扰和制约养老地产开发的一个因素。北京市国土局表示，暂时不会马上再推养老综合用地；招拍挂制度中"挂牌"、"拍卖"容易推高地价，目前采取的形式是"招标"，以稳住地价，而对于养老用地的持续推出还需要研究；还有养老用地搭配住宅用地是否合适，内部也有争议。

　　中房协老年住区专家委员会专家华山认为，有养老土地供应是好事，但包含养老功能的居住用地，其中养老用地只占一部分，甚至是极小部分，和其它住宅、商业等用地"混搭"在一起，这容易引起无穷的"联想"，在"招拍挂"中还会产生协议成分，使招标容易出现跑偏问题，因此，以何种形式推出养老用地值得研究。

　　有关人士表示，现阶段国土部供应养老用地的主流形式还是以划拨为主，但也会在养老用地的招拍挂上进行探索。据悉，深圳市今年将出台养老政策，将社会养老服务设施建设纳入城市建设规划和土地利用规划，以保障养老用地供应。养老用地将通过土地划拨目录依法划拨，由旧厂房、住宅或其它类型物业转作使用等方法来解决供应。在新建、改扩建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供给重点优抚老人、低收入高龄老人。在新建小区或旧城改造时，开发商必须安排一定建筑面积用于社区养老服务。

　　养老地产开发目前还是个烫手的山芋，但是随着随着人们探索的不断深入，相应的运营模式变得成熟，同时日益凸显的养老问题督促政府开始给予明确政策支持时，养老地产就会成为名副其实的"香饽饽"了。

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