对于养老地产发展而言，这是一个最好的时代，也是一个最具挑战的时代。老龄化带来的巨大市场需求就摆在那里，但无成功模式可循的挑战也摆在那里。养老地产犹如烫手的山芋，很多人都想抓，但真能放到自己的碗里也非易事。

　　关键还是用地。养老地产用地在年初虽已实现破冰，北京市首份养老综合用地的供应计划也早在年初就已对外发布，然而时至今日,仍未听到北京市土地整理储备中心出台具体的拿地政策。可以看出，政府对于"圈地"保持高度警觉，对于土地政策的制订非常慎重。同时也印证了目前养老地产开发的现实困局。

　　养老地产运营模式也受土地掣肘。纵观全国，如果一定要找出来在养老地产领域做得比较成功的项目的话，那北京的太阳城和上海的亲和源算是较有代表性的两家企业，业内也流传着"南有亲和源，北有太阳城"的佳话。但据记者与两家企业的采访，却没有一家敢说自己已经从中获利丰厚，而业内对"南北两派"在运营上分别采用租售结合制和会员制的运营模式的争论焦点，也透着些许无奈。

　　其中，亲和源项目的会员制争议更大。其会员卡包括A卡和B卡共两种形式，尽管收费方式大同小异，但核算下来都需要花费80万元左右才能享受养老服务。但是，客户付出高额的费用却得不到所住房屋的产权，只能购买其使用权。也就是说会员享受的是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权分离的结构在未来一旦面临企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险。按照亲和源官方的说法，如果真出现经营不善，会员将被转到下一机构继续享有会员权利，话虽如此，但会员在转接中享受的养老服务真的不会被新东家打折吗？

　　面对会员制"圈钱"的质疑，亲和源董事长奚志勇日前对记者坦言，会员制的运营方式实属无奈之举。亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让所得，因为政府没有专业的养老用地供应规划，没有优惠政策，做养老地产又需要前期的巨额资金投入，而会员制则可以通过会员的会费和年费来缓解前期资金投入和经营的压力。近年来亲和源慢慢摸索出一条运营思路---输出品牌和运营模式，合作方负责出土地，扩张版图也已在全国铺开，但奚志勇认为采用会员制的运营模式是由于土地性质不明确、拿地难的现状决定的。他也希望，养老地产，能从"地"上先行得到突破。

　　其实，同样的无奈也困扰着"北派"北京太阳城。采用租售结合制的运营方式似乎缓解了一定的资金压力，但看起来更像是商品房开发的模式是否能引领太阳城走向养老地产的康庄大道，仍是未解之题。

　　据记者了解，为了平衡土地成本和开发利润，太阳城70%的土地用来建商品住宅，剩余30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。这种租售结合制的"混搭式"盈利模式，前期需要依靠出售住宅类产品回笼资金，从而使企业资金链得到良性运转。但是，长期来看，医院、老年公寓等配建设施和后期养老服务仍须长期投入。所以，养老地产的发展亟需相关土地政策出台；开发商要想进入养老地产开发与运营领域，一定要有科学论证、合理运营与打持久战的耐心。

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