由于楼市的宏观调控，业界出现一种有趣的现象，不受限购限贷限价政策影响的地产品种热了起来。比如商业地产、旅游地产和养老地产等等。那么，这三类会不会顺势突围呢？

　　据山合水易规划设计院分析，对于这三个市场要区别看待，因为他们各自有其自身的运营规律和特殊性。

　　商业地产已经在过去的三年内有了相当大的增长，而且这种增长是链条式的。不仅是发展商的供应在增长，大量的服务机构、经营管理机构，销售招商都在增长，销量也在增长。但商业地产的发展受制于许多因素：第一有铺不一定值钱，还得要有经营资源和持续的经营能力。第二，受制于每一个城市的人口规模和购买力。第三，受制于内需的增长，而内需又受制于一系列民生保障问题的解决。比如教育、医疗、养老、住房等问题得不到解决，使得需求受到很大制约。现在，商业地产大规模的增加供应非常让人担心。

　　旅游地产需求规模就更小。我们把旅游地产分为旅游景区的地产、城市周边的休闲地产和有一定距离的季节性的度假地产。这三种地产在世界范围内看其实都是小规模的。就像我们在澳洲、泰国、加拿大、美国的一些城市考察，发现即使在最旺的时候，都很少见到大规模的出现郊区休闲的第二居所大盘。如果不是因为房价的上涨，很多只能作为郊区第二居所的住宅其价值是很可怜的。

　　而养老地产则会为我们呈现出另一道风景。我预计中国的养老地产会出现一次新的井喷。长期以来供应严重不足，而这个市场有其强烈的中国特色。表现在第一，人口基数太大，所有银发问题一旦出现就变成巨大的社会问题。第二，养老产业需要政府、企业和社团组织三者共同去完成，但是这三者在中国都准备不足或者几乎没有准备。第三，针对养老的市政设施，特别是医疗机构、健康服务机构供应不足。第四，中国传统的家庭观念，即孝道：一方面子女有责任去赡养老人，一方面由于供应不足，把老人送到养老机构里去是没有准备的。由于种种原因，这个市场是一个几乎完全空白的市场，同时又是一个必需品市场，而且很刚性。不像商业地产属于经营性的产品，旅游地产属于奢侈品。由于社区、城市、政府、社团各方面都没有准备，养老地产的需求量变得非常大，我觉得这是发展商可以大规模进入的市场，如果讲真正意义上的突围，我觉得这一块的空间是非常大的。

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