尽管对特色小镇兴趣浓厚，就房地产企业而言，从开发商到运营商的角色转变，仍是一个艰难的过程。短则两三年，长则五年甚至更久，业界方能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

“运营特色小镇不像卖房子，房产证一转就完成了。我们的空间确实更大，但要求也更高。我们进入了不太熟悉的商业模式。”7月22日，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上说道。她认为，特色小镇在定位、商业模式、金融模式和建设运营方面，存在较多疑问。

特色小镇是我国城镇化发展过程中的一项重要战略。近年来，相关部委密集发布文件，对特色小镇的发展进行支持和规范。2016年7月，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年，培育1000个左右特色小镇。10月，住建部公布了第一批特色小镇名单，共有127个。今年初，“特色小城镇”概念首次被写入政府工作报告。

与此同时，企业、资本、机构对其的关注度迅速上升。深陷拿地和盈利难题的房企，更将其作为“突围之道”。如今，房企已成为特色小镇的重要投资主体。

参会嘉宾认为，特色小镇前景广阔，但距离发展成熟，仍需经过一段“试错”时间。

“房地产化”倾向已现

特色小镇风靡一时，某种程度上有着过热的成分。中新城镇化研究院院长袁开红在论坛期间表示，有关文件发布后，没想到会引发那么“热”的反应。

她认为，当前对特色小镇的投资存在一定盲目性。其一，部分企业试图以传统房地产开发的模式运营特色小镇;其二，文旅特色小镇申报过多，而此前该模式已有很大的建设强度;其三，社会资本关注度过高。

黄金湾投资集团董事长申威也有同感，“大概从去年7月份到现在，我们已经收到了几百个特色小镇的项目资料。很多项目描述前景非常好，投资回报率很高，但我们认为，这些纸面上的商业计划有待论证。”

申威表示，并非所有项目都适合做特色小镇。这取决于小镇所在地是否有良好的资源，包括自然、人文、产业资源等，同时还要对地貌、地形、气候、人文环境做全面考评。

“房地产化”倾向过重，是特色小镇面临的另一个重要问题。作为投资方，申威曾接触过很多地产商主导的特色小镇项目，“有很多地产商是被倒逼的，想以其他名义去拿地。”申威认为，在盈利上，这类企业会以房地产的投资回报标准来考量，通常要求的投资回报周期为3年，即36个月就要退出。

申威在与一些地方政府接触中，也发现对方有借助特色小镇开发进行房地产“去库存”的诉求。

这一现象已为地方政府所重视。5月4日，北京市多部门发文，强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁整体镇域开发，严禁搞大规模的商品住宅开发”。分析认为，此举目的是避免特色小镇成为新的“鬼城”。

袁开红则认为，对于这种倾向不必太过担心。她表示，的确有打着特色小镇名义进行圈地盖房的行为，且不少。但某种程度上说，这是企业在盈利模式不清晰情况下的一种行为。

袁开红表示，这需要在监管上进行强化。但“市场是一个相互平衡、自我协调、不断成熟的过程”。违反市场规律的行为会面临越来越多的博弈，很难长久存在。

盈利模式待解

事实上，从某种程度上说，“拿地卖房”是特色小镇运营中必不可少的部分。

蓝城集团总裁许峰就表示，解构特色小镇的业态组成会发现，最大的组成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因为如果没有人住下来，小镇是不可能产生持续活力的。

但从经营角度，并不能纯粹靠卖房子支撑。许峰表示，特色小镇一部分的现金流来源是住宅类开发，还有一部分来自于今后的运营，包括产业、旅游、教育、养生养老等的运营，这会带来长期稳定的税收和就业，以及盈利。

许峰认为，特色小镇由多业态、多内容组成，应该全方位考虑，才能保证小镇的顺利建设和运营。从盈利角度看，特色小镇应当是一个滚动投入和滚动产出的过程。

此前有观点认为，由于投资规模大、回报周期长，中小型企业很难参与到特色小镇的建设中。

据悉，目前对于特色小镇的资金支持主要源于国家层面。去年10月，中国开发性金融促进会等单位牵头发起“中国特色小镇投资基金”，母基金总规模为500亿元人民币。今年2月，发改委和国开行联合发文，为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。

当前尽管金融模式并不清晰，但特色小镇的融资渠道正逐渐打开。

许峰表示，蓝城的资金来源于自有资金和合作伙伴，其中合作伙伴包括专业的国有企业和金融机构(尤其是基金)等。但他表示，要避免选择有快进快出思路的基金，而应该寻找可持久的的基金。

申威则认为，并非所有特色小镇都要用重资产模式操作。“有些项目说要投几百亿，这是非常重资产的投资方式，运营得很好可能盈利，可如果没有达到预期效果，风险会特别大。”

他表示，很多轻资产的特色小镇项目，能够运营得非常健康，说明轻资产同样是一种可行的运营模式。

寻找“镇长”

尽管对特色小镇兴趣浓厚，就房地产企业而言，从开发商到运营商的角色转变，仍是一个艰难的过程。

百富东方集团董事长戴宏亮在论坛期间表示，转型最大的挑战在于两点：改变资源整合方式、转变团队的运营理念。

就前者而言，“土地是最关键因素。如何跟当地政府商定合作方式，一次性锁定土地的开发?是地产商最难解决的问题。”戴宏亮说，产业导入和金融设计能力同样十分重要。

相比之下，运营观念的转变更为不易。他表示，特色小镇运营团队中有太多传统地产公司高管，思路上没有进行转型。因此，综合性人才的培养十分紧缺。

中发蓝海联合商业投资(北京)有限公司总裁毛军也有同感，他认为，运营特色小镇，必须有一定的金融能力和商业运营能力，这两者都不容易获得。但相比之下，运营人才是最大的缺口。“现在招小镇的镇长太难了，小镇建完以后，没有合格的镇长，该怎样运营?”

要解决这些问题，恐怕需要一定时间。袁开红认为，一般的商业地产项目需要花5-8年来培育。综合各项因素来看，至少经过5年，特色小镇运营才能到成熟期。

相比之下，许峰乐观认为，只需两三年左右，业界就能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

戴宏亮则表示，特色小镇会分为3个阶段发展：第一阶段，3年之内会百花齐放，出现各种有特色的小镇。第二阶段，用5-10年进行纠错，形成完善的金融政策、政府政策等。第三阶段，用10-20年既实现特色产业导入，又把生活方式、文化标签等做好。