乡村旅游成为旅游业发展中的又一新生力量

　　近年来，随着旅游业成为国民经济发展的重要产业，各省、各地区都大力发展旅游产业，特别是对于旅游资源丰富，而经济不发达的广大农村地区，开展了大量的生态旅游、乡村旅游、文化旅游、农业旅游、民俗风情旅游等，使得集体土地流转旅游用地，带动农村经济发展。

　　山合水易机构认为，由于我国农村土地政策特殊性以及旅游业对于资源信赖及环境破坏，将农村土地作为旅游用地用用途是否可行，如何发挥土地政策作用，更好地促进农村发展，解决“三农”问题及城乡二元结构等问题，成为当前迫切需要解决的问题。

　　乡村旅游需要解决农业土地利用问题

　　旅游用地的含义

　　旅游用地是一种新的土地利用方式，目前还没有统一的定义。通常地，旅游用地指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地,供人们进行旅游活动，具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域组合。还有一个相近的旅游用地概念为：凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地。

　　从上述两定义可以看出，旅游用地的实质都是旅游景区内部的土地利用和功能布局，但这都是仅局限于狭义上的概念。

　　从广义上来讲，旅游业用地不仅是狭义旅游景区土地，还将考虑有潜在旅游功能建设用地，农用地和未利用地等。如果仅将旅游用地从狭义上的观点，那就严重制约着我国旅游业的发展。而且严格的旅游用地规则和土地利用总体规则。导致了旅游业用地供需矛盾。

　　现行旅游业法律规范中，对于农村土地开发旅游有颇多限制

　　旅游用地现行政策

　　《物权法》建设用地使用权第一百三十七条“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

　　《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到“因地制宜发展特色产业和乡村旅游业”，以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到“土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”

　　《土地管理法》里规定“集体土地转为建设用地的，要按规定办理农地转用和征用手续。因而在农村集体土地开发旅游景点，要改变土地用用途和土地利用方向，有些还需改变土地性质，因而要办农地转用和征用手续。

　　农村旅游开发中遇到的难点

　　农村旅游业用地开发遇到的难点

　　1、农村土地用途应有新思维，自主提供旅游业用地。农村土地不仅只是为土地安全和粮食生产的责任，它更需要为发展农村经济，因为农村土地使用用途的新思维才是解决农村经济发展的最值得思考的问题。山合水易认为农村土地不应只肩负着做农业生产用地和一般居住建设用地，在新时期，农村土地有发展农村经济，推动农村产业结构调整和升级的使命。只有当集体农民有自主权利，将自己的土地朝最高最佳使用原则方向去使用。农村集体土地只用作于农民住房建设和农业生产，不能用于旅游业开发建设，这是没有效益的表现。农村流转土地的使用权完整性。农村土地流转只是规模上的流转，而并不是真正的产业升级或者产业结构调整。

　　2、农村旅游业用地性质是有所突破。即发展农村旅游业用地可以是集体性质旅游用地和国有土地性质旅游用地。在城市国有土地流转中，获取旅游业用地方式有，按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》中规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。农村和城市土地的性质是不同，这就为什么当初土地制度要划分为集体所有和国家所有所考虑的。城市旅游用地都是属于建设用地，用于旅游开发经营的。而农村旅游用地用于旅游开发经营是为了发展农村经济、盘活农村土地。农村旅游用地还有生态环境的使命，有保护弱势群体的功能，对整个“三农”问题来讲，农村旅游业用地不应该只是实现经济利益最大化。

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