"农业地产"在我国一直饱受争议，有专家认为，严格来讲"农业地产"是中国社会发展进程中的一种违规现象，开发商在农村以违规租地，建房售楼，却以农业项目向政府申报，来掩盖自己的违规行为。实际上，在1980年以前，中国市场并不存在房地产行业，人们当时对于房地产的认知程度，就如同现今人们对于农业地产的认知度一样，处于陌生、或者说不清、或者不知道的程度。

 

　　农业地产

　　经济基础与市场需求，催生农业地产经济蓝海

　　北京山合水易规划设计院认为，农业地产并不是空穴来风，农业地产往往依托于休闲农业的发展，而休闲农业在我国未来10年将会得到长足发展。首先休闲农业作为休闲放松、度假旅游的理想模式已经逐渐在人们的生活中形成一种消费习惯，这种"回归田园、乡村旅游"的理念在逐渐深入人心；其次，我国房地产行业发展已经进入了瓶颈期，房地产企业也急于寻找新型的房地产开发模式转型发展。从市场角度分析：从需求讲，有休闲农业需求，而且需求量在急速上涨，对于供给而言，农业地产将完善休闲旅游的一系列需要。因此在未来10年内农业地产将会成为资本流动的一个主要方向，随着我国政策对于农业领域的不断倾斜，也将为促进农业地产领域的发展。

　　山合水易研究认为，休闲农业发展与一个国家的经济发展水平有很大联系。在人均GDP（人均生产总值）达到3000美元时，休闲农业主要以农村观光旅游为主，因此不适宜进行农业地产项目的开发；在人均GDP达到7000美元时，进入休闲农业的主要发展阶段，其形式要是以体验、游乐、住宿为主，可以适当的进行农业地产的开发；在人均GDP达到13000时，开始进入到度假农业模式，此时农业地产的开发将会出现规模化发展。

　　据国家统计局公布数据显示，2012年我国人均GDP达到6100美元，而我国政府对于2013年GDP增幅预期是7.5%左右，山合水易认为，按照我国GDP增速每年控制在7%--8%计算，我国将在未来两年内进入农业地产开发的最佳时期。值得注意的是，在我国大陆地区，天津、北京、上海、江苏、内蒙古、浙江、辽宁、广东、福建等地，人均GDP已经突破了8000美元，在这些地区，已经具备了农业地产发展的市场基础与经济基础。

　　在现今，外部经济增长处于长期低迷状态，扩大内需成为我国实现经济可持续增长的新动力和方向，农村城镇化与城市化成为扩大内需经济的两架马车。农村城镇化，第一阶段就是要实现农村基础设施建设的"城镇化"。农业地产作为城镇化建设的一种重要产品类型，在我国地产行业的地位日益显现。

 

　　农业地产以休闲农业为主

　　农业地产要以休闲农业为主，以房地产开发为辅

　　农业地产是休闲农业与房地产行业结合体，涉及农业、旅游业、房地产业。农业地产要以休闲农业为基础，强化休闲农业的主体地位，辅助性进行开发建设。我国目前的休闲农业旅游主要是农家乐、农业观光园、古村古镇旅游、农业景区、以及新农村建设为主，可以通过这五种产品类型，在有条件发展农业地产的地区，可以升级为农业地产项目。

　　一、农家乐可以升级为国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家等8个乡村旅游新型业态的标准，这成为农家乐开发的新潮流。

　　二、农业观光园有一定的科技基础，具有一定的土地规模，可以通过以特殊的农作物、养殖产品等作为项目亮点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多种游憩项目，通过庄园模式，升级为，休闲农庄、酒庄、水庄、山庄等。

　　三、山水、建筑、风光、文化、人物等方面，是古村古镇旅游的亮点，对游客有很强的吸引力。随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。可以通过打造具有独特文化氛围的古民居，通过租赁或出售来满足游客对于长期居住于古镇古村的需求。

　　四、景区具有很强的自然资源优势与基础配套优势，可以在景色优美的景区周边打造度假型地产项目，还可以将景区与房地产开发融合，其中丽江古城就是将度假地产融入于景区里。

　　五、随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。中央连续4个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。如卖别墅的同时，卖一块地。再如在市场发育的过程中形成了教授村、画家村这些专业村，既成为乡村发展的特色，也成为特色旅游点。

　　农业地产在我国未来农村经济发展中将起到举足轻重的作用，农业地产与农业发展实际并不矛盾，在农业发展的过程中，谁不乐见农业地产为农村经济发展做出贡献？

      北京山合水易规划设计院
      网址：http://www.shsee.com/ 
      地址：北京市海淀区花园路2号 -1号楼（中关村数字电视产业园区内）
      电话：400-650-6990     010-84098642  
      传真：010-64152865     邮箱：info@shsee.com