休闲农业规划

一、休闲农业项目立项与调查阶段
 

论证与立项

在休闲农业开发项目启动前，邀请相关学者和专家进行科学论证，综合分析休闲农业旅游资源状况、交通区位条件、居民收入消费水平和市场需求。考虑到休闲农业的规划设计是否必要，必要时可制定休闲农业规划设计工作方案。

组织规划设计队伍

休闲农业规划设计队伍包括专业设计机构(生态学、农业、园林、土地规划利用、环境保护、地理、旅游经营管理、社会学、人类学、建筑工程等方面)的专家和政府官员，并积极吸收当地社区公众参与，通过分工，明确各自承担的职责。

提出规划设计任务书和大纲

主要内容包括：休闲农业规划设计区域的基本情况，所需的技术和图形信息，专家系统，工作的主要内容，以及时间和预算。

资料收集与分析研究

首先甲方要与相关部门沟通(农业、林业、园林、城建、环保、交通、通讯、旅游等)提供所需的相关资料，然后进行资料的收集与分析研究，尽可能利用原有的旅游、生态、环境调查资料以及和地方的一些相关资料，从中发现有价值的内容，找出一些存在的问题。

实地调查研究

完成资料收集与分析研究后，设计成员必须到项目实地勘察，特别是对有较大开发价值的景区、经典的资源、环境及社会、文化、经济等状况考察，并形成记录、拍照和摄像。
 

二、休闲农业项目评价与规划阶段

旅游地“文脉”分析

“文脉”指的是旅游地的自然地理基础、历史文化系统、社会心理沉淀、经济发展水平的四维时空组合，是一个地区旅游发展的基础，在休闲农业规划时，要认真把握其“文脉”特色，既考虑与“文脉”相顺应协调，也可突破“文脉”出奇制胜。

旅游资料及可持续性评价

在对生态旅游资源进行调查的基础上，根据生态旅游市场的需求特点，着重评价生态旅游资源的特质、价值与功能、规模等级、地域组合特点及环境的容量等等，以明确生态旅游资源的吸引性及开发利用形式等。

确立旅游地的性质和发展方向

休闲农业园区的性质应根据规划设计区的自然风光、农业基础、当地条件、人文情怀等特点来定位，从而确立休闲农业园区的主要发展方向。

旅游形象的策划

根据市场导向与资源导向相结合的原则，在维持其生物多样性、景观多样性、物种多样性、资源利用的可持续性等前提下，确定旅游地的功能地位和生态旅游开发建设的主题，构建整个生态旅游地的旅游形象，围绕该主题形象进行旅游规划设计。

拟定总体规划设计方案

提出休闲农业规划思路，进行空间总体布局、功能分区、环境容量、生物多样性及环境保护等设计。在规划设计中，要考虑整体空间布局的和谐统一和突出主题，并考虑功能划分，避免旅游活动对资源和环境的破坏。同时为了分流游客，优化资源利用，要对每个职能领域进行敏感性分析，以衡量其保护生物多样性和环境的能力。

对各功能区的开发建设、项目设置进行规划设计

各功能区的规划和设计不仅要协调整个区域的旅游形象，还要有助于突出主题形象。同时，还应突出各功能领域的优势和特点，发挥各功能领域各自的功能。

项目规划设计及专项活动特点。休闲农业园区必须有自己的特色相适应的专题旅游活动项目，如xx花节(会)，观xx节等，以造成一定的声势和影响，提高知名度和影响力，促进休闲农业规划的进一步发展。

规划和设计分阶段实施的项目和目标

由于需要休闲农业资源和环境保护，需要筹集开发建设资金，不断推出各种旅游产品和延长旅游目的地的生命周期，有必要制定项目和目标分阶段实施。

提出可持续发展管理对策

如生态环境教育管理、有效的管理方法、方法和技术、政策指导、经济调控等。

形成规划设计文本及图件

在休闲农业规划和设计中，可能会形成各种计划。应根据地区间关系、内部关系、计划的可操作性和效益来选择最佳计划。如有必要，应举行专家协商会议，以集思广益。
 

三、项目实施与管理阶段(筹资融资)

规划设计文本及图件的修改与审定

对提供的规划设计文本及图件先在旅游地内部进行意见征询或初审，邀请主管领导、各相关部门及有关专业人员发表意见，根据意见对其进行修改，然后提交专家组评审，再根据专家组意见进行进一步修改、完善，形成最终文本及图件，报请相关部门批准后进行实施。

资金筹集

由于受资金条件的限制，加上缺乏合理的规划和引导，不少休闲农业园区，功能设计简单、重复，缺乏特色和吸引力，活动内容相似，创新很少。因此，有限的项目资金往往明显影响项目的早期创意规划和后期实施，多渠道发展融资是休闲农业发展的核心问题。项目方有必要求助于有经验旅游策划公司。

增加政府导向性投入

很多休闲农业项目都是当地政府通过先期投入，进而引导投资，营造良好的客观环境，为多元化投资创造条件。

开辟多元投融资渠道

社会投资和多元化融资是休闲农业发展的重要途径，是市场经济条件下旅游业发展的必由之路。推行在统一规划下国家、地方、部门、集体、个人一起上的办法，调动全社会的力量走社会开发旅游、社会办旅游的路子，利用股份有限公司为载体通过增资扩股等资本营运方式，吸纳各主要景点为战略伙伴，采取“筑巢引凤”的方法，吸引国内大公司、大企业、大集团的投资。

建立休闲农业发展基金

通过专业旅游投资基金管理公司规范运营，为居民开辟新的投资渠道，拓展休闲农业发展项目资金来源。旅游企业收入的一定比例用于设立旅游发展基金，所收到的资金由费用支付。旅游开发基金的筹集范围、方式和数额根据当地情况确定。资金主要用于市场开发、推广研究、旅游产品开发和产业组织活动、资源开发导向和激励、旅游人力资源开发。
 

四、休闲农业项目土地流转与使用

严格控制休闲农业用地转非农业用地的审批

目前各地在建设休闲农业项目时，对土地非正常利用的情况比较严重，主要表现是随意改变土地的使用方向，导致休闲农业土地的非农化倾向非常突出;大片土地被休闲娱乐用地、住房用地、停车场地、交通用地等非农设施占用，导致大量耕地被改变了使用方向，造成对农业可耕地的“蚕食”。

根据农转非审批中存在的问题，采取以下措施：

在宏观层面上，实行耕地非耕地总量的指示性指标控制，并采用绝对指标加以遏制;在项目建设之初，在可行性研究和休闲农业规划设计期间，土地管理部门确定了耕地与非耕地的比例范围，停止了源头的耕地减少。

建立健全耕地占用的补偿机制

对耕地占用量的直接互惠补偿，即耕地占用量，应当通过填海造地获得同等质量的耕地予以补偿;如果没有直接的互惠补偿条件，可以支付土地经营税和土地补偿费。耕地占用补偿和占用资金用于开发土地储备资源和改善现有耕地。要积极推进农村社会保障体系建设，缓解农民对农地流转的担忧，加快解决农村剩余劳动力转移问题，促进农地合理流转。

积极探索实现土地流转的途径

鼓励动员，启发，开导和典型示范，鼓励当地农民积极参与休闲农业发展。在景区开发和配套工程的建设中，可采取“土地入股”、“劳动入股”的方式来进行，通过农民的土地和劳动投入转化为资金投入，在旅游业产生经济效益后，凭股份参加分红，从而提高农民参与旅游开发的积极性，并使他们在旅游开发中获得更大的收入份额。