在现有的旅游发展模式下，我们该怎么旅游投资呢?

　　1、多元选择性进入，不能随便进入了，选择性选什么呢?

　　首先是选城市，其实不同的城市他投旅游地产的发展方向是有很大差别的，我们知道资源是第一位的，比如像沿海、滨海在全世界都认的第一位的旅游资源就是滨海，深圳这种城市谁想打都打不死，我们十年二十年以前我们还在哀叹我们没有旅游资源，华侨城都自豪地说正是因为深圳没有旅游资源我们才造主题公园，所以成功了。但是现在深圳可以自豪地说是全中国旅游资源最丰富的城市，因为东边有23个沙滩，如果号称大深圳，把惠东算成我大深圳的辐射我上百个沙滩，全中国有这样的资源吗?三亚离得远一点，这样的水平在大陆中唯有这个城市，这是资源最好的。当然其他的城市还是有的，城市还是要大规模的，因为他考虑到未来的市场的辐射性，消费力越强的你在周边拿旅游地产你的发展前景越好。

　　选地方政策，很多的地方政策不一样的，有些地方鼓励，有些地方比较谨慎，有些地方不怎么鼓励，你要选择地方政策比较鼓励的地方。

　　选地块，因为旅游地产你还要选非常好的位置，这个位置空间环境李嘉诚说的“地段，地段”，地段上商业配套是地段，环境也是地段，这个地段未来一定要资源环境很好才是一个很好的地盘，才能有一个高增值的前景。

　　选资源，你要什么资源一定要滨海的、山地的、森林的这样的一些能够做休闲度假的资源，做你开发旅游地产这样的一个配套的东西，这是非常重要的。

　　选自我能力，你自己心里明白，你没有金刚钻要揽瓷器活自己最后吃不了兜着走，政策给你你拿了你做不了最后也麻烦。

　　2、做旅游地产一定要有一颗朴实的公益心，以规模化公益承诺置换土地优惠政策。

　　因为大规模的土地没有办法找来，政府谈判给你出让，给你出让的凭什么给你啊?你要告诉政府我要做很多的善事好事，这种可能政府给你低地价或者是零地价。

　　解决地段三农问题的公益性，很多的开发商说这事和我没有关系，你有三个村落5千个人，政府管我不管，怎么可能，好事你占了坏事都是政府了，你对当地没有诚意，发财不要忘了祖祖辈辈生活在那个地方的农民、农业和农村。

　　解决地段环保问题的公益性，你盖美丽的房子不治理环境能行吗?不低碳能行吗?你要跟政府说这个地方的环保我来解决，你要讲例子，没有标准不行，这是很大的公益，增加未来环保的价格。

　　协助政府解决你要开发这个片区的公益性，几十平方公里的这样一个市政配套的公益性，当然不完全你来建，你配合政府来建，一定要做一点这个事，如果你说这是你的事和我没有关系，没有诚意，也要做一点什么。

　　为地方开发高品质旅游项目的公益性，这个全部做完了，最后说对不起我想盖房子了，你不叫旅游地产了，旅游地产的核心就是要有非常精品的旅游产品，旅游产品是公共产品，凡是做了旅游产品是为了老百姓旅游的，你盖了房子就是私密性了，一盖了房子马上保安把门谁也不让进了。地产产品是私密性的，旅游产品是公共性的，公私结合就是旅游地产。

　　最后我给你一块地方不给我一些财政贡献不行，所以华侨城给盐田区政府的财政贡献是20%，这是房地产高卖的一个阶段，不管怎么样盐田区政府已经尝到了发展旅游地产的好处。

　　这么多的公益性加在一起，开发商要算帐的，我做了这么多的好事，从政府那里拿了那么多的地块或者是政策也好，你要算一个总帐最后要赚钱的，这个赚钱能够赚多少你自己去算，如果你能够忽悠到政府赚到暴利也可以，但是如果没有忽悠到政府按照万科的25%的赚法也不少。不要最后平衡不了了亏本了，我觉得没有这样的开发商，所以我不用讲怎么样做这个产品，你比我会做。

　　3、处理好旅游和地产项目的关系。

　　必须确立“旅游树旗、地产筑基”的基础战略，旅游是一面旗帜，你做一个好的旅游项目是向往两三年以后市民可以去玩，绝大多数的市民不关心这个房子盖得好不好，东部华侨有500栋别墅，但是他有亿万的旅游者。东部华侨城他卖的钱里面1/3投到地产，但是2/3以上的钱是靠卖房子卖出来的，一栋别墅每平米十几万，如果有一个统计说这一周深圳的全市的均价上去了，你都能够想到肯定是盐田区的天麓多卖了几套房子。你会骂说为什么卖那么高的价，你不要骂，因为开发商的老板买了房要给政府交税的他不影响你到东部华侨城去玩。问题不是出在卖高价而是统计的算法有问题，不要轻易把这些房子统计进来。

　　确立合理旅游项目和地产项目投资比例，要做旅游地产要多投一点旅游，多多少也不见得没有一个绝对的标准，但是不能糊弄人家说地拿回来是盖房的没有旅游地产那个不行，怎么也得10%，像华侨城60%，你做不到到要30%也要做，你这个比例越高对政府的信心越大，但是越高你未来的收益率越低，要掌握好这个比例关系非常重要。

　　做好旅游项目为地产项目升值创造高端的环境，聪明的开发商定把旅游做好，凡是旅游做好的你的房价卖多高别人都不会说，因为他们有一个环境。东部华侨城的房子上上一个礼拜有一个天麓的老板家里面请我吃饭，我站在他的家里面看着山下大梅沙的上面下面熙熙攘攘他听不见，他是俯视的，下面的人是仰视的，他觉得老板该住这样的房子，他有一种幸福感，他为社会有很大的贡献，如果你不做旅游或者做得不好你的房子想卖高价也是不可能的。

　　实施旅游和地产项目密集交错性投资开发流程，你拿了一块地做旅游地产千万不要把房子盖完了房子卖不了好价钱，或者是把旅游做完了房子没盖，资金回笼资金断了，怎么样解决资金不断又让房价上涨的关系呢?唯有把投资期放很多，像东部华侨城500套别墅分了十几期，一期推一小片，推一点钱回来做旅游，旅游宣传环境搞好了，市场的期望值增加了再盖房子再把价格弄上去，这是一个交错的上升，这是一个基本的经验。

　　4.必须实施的若干重大的侧。

　　公共关系的策略，旅游地产目前来说没有说把几十平方公里给你拍卖掉的，可能中间的建设用地有一些拍卖的可能，但是目前基本上是招拍挂的“挂牌”比较多一些，所谓的挂牌就是给你找理由，所以说公共关系很重要，不仅你要和政府搞好关系，还要和当地的村民搞好关系，和很多的市场建面搞好关系，如果这样的旅游地产不搞好任何一个关系将来的开发困难重重。

　　高水平策划现行策略，如果开发商现在兜里揣着一百万、一千万、一个亿甚至十个亿的时候，他可以完全不理会你什么策划不策划，他觉得他脑袋够用，但是现在兜里揣着100亿的时候他敢玩吗?100亿的项目拿了10平方公里的土地随便往里面砸吗?没有这样的老板。所以我很骄傲地说我们这种职业是升值，我们可以开很高的价，因为我不给你策划好你敢投吗?几十个亿你敢投进去吗?不敢投。所以我刚刚说的我做那个350亿的项目，我是总策划，老板很大都是全国顶级的地产开发商，他为什么请我这种人呢，因为他发现这个时候他发现他的脑袋不够用了，他必须请高端的外脑做高端的策划，没有这样的东西后面的东西全部是南辕北辙的，如果你是老板你千万注意，不要自以为是，不要拿装着1千万的思维对付100个亿，完全对付不了。你开发这个房地产十都年在卖房子，你知道旅游这件事怎么搞吗?一样的，很多人天然地以为我什么都可以做得了，不是这么回事。你以为像华侨城的人才，那是将近三十年锻造出来的一个专业队伍。这个不要小看，要引进专业的人来管这个东西从开发、投资、运营，不是老板一个人拍板那是不行的。

　　政策风险控制策略，既然你是以政策模式和政府接轨的，但是我们知道变化很大，尤其是中国是一个政策市，不光是股票房地产也是政策市，哪一个调控是立法经过的，我们的人大在立法中没有作为，一个立法都没有，全部是国土部、建设部出政策，今天一个政策明天一个政策，我们的政策搞不清楚了，限贷、限购、限价全部是政策，中央到地方100个政策下来我们都糊涂，所以你在一些政策的风雨里面你没有一个非常精明的办法应对这个政策风险就大了，尤其是像旅游地产拿了这么大块地，想让你倒台我政策上找到理由把你塞进去了，尤其是边缘的城市到三四线城市去看看去，我自己亲自经历过这个事情，前面这个张书记热烈欢迎请过来了，结果张书记调走了来一个李书记，李书记说不行推倒重来，一下子死掉了，所以中国的政策是人的风险，没办法控制。这个风险和第一个公关是紧密相关的，这是非常具有中国特色的。因为我们规则性的制度化的东西太少了，我们没有办法离开这个场合，我们只有圆滑一点，所以政策风险控制政策也是我们介入旅游地产的很重要的一点。

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