"以房养老"是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。为住房抵押贷款，俗称"倒按揭"--房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险（放心保）公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

　　据介绍"以房养老"在制度设计上大体上有几种可供借鉴的模式：

　　售房养老：指对达到一定年龄并拥有房屋产权的老龄住房所有者，出售现有住房后采取以大换小、售后返租或入住养老院的养老模式；

　　租房养老：指老龄住房所有者通过将自有房屋出租，而另外租住较小房屋获得差价或入住养老院的模式；

　　反向抵押贷款：指老龄住房所有者将自有房屋抵押给金融机构，由金融机构按月给房主支付一定数额养老金，房主继续居住原房屋，待去世后将房产出售偿还贷款本息；

　　保障性住房养老：指政府将"空巢老人"、"失独户"和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系，老龄住房所有者将现有住房出租或出售，获得所需生存生活照料，待去世后由保障房管理中心将住房收回。

　　"以房养老"在发达国家的现状如何？

　　美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以"以房养老"方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了"以房养老"的"倒按揭"贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。"以房养老"已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

　　英国："以房养老"主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老

　　"以房养老"政策对养老地产产生了哪些影响?

　　近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"。

　　将"养老问题"分解到多部委

　　我国正面临严峻的"老龄化"问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。"如何养老"是每一个普通中国人都要思考和担心的问题。

　　《意见》将"如何养老"问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求全国社会养老床位数达到每千名老人35-40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或"三无"、低收入老人入住。

　　无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的"靠什么养老"问题，《意见》称，"鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务"；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"。

　　"以房养老"带动养老地产业股市上涨

　　随着近期以房养老政策的出台，养老地产开盘股市涨高。据不完全统计，近年来已有近20家房地产公司投资养老地产。随着"以房养老"政策的实施，可以预见未来养老地产将会有大的增长潜力。随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨，传统的住宅开发模式遇到了瓶颈，而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展，养老地产就是其中一类。养老地产具有相当大的发展空间和市场潜力。与普通住宅不同的是，养老地产的出售并不是开发商盈利的终结，其后期的运营服务才是其大利润点。这种开发规律接近于高端住宅产品，以适老化设计为创新核心，配建护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到基础设施的新兴地产市场。

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