不同的地区的根据自身情况有不同的发展养老地产的策略，下面就发展养老地产的普遍性要求结合珠三角地区的实情，对该地区养老地产发展提出如下建议：

　　(一)对政府的建议

　　地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老房事业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。

　　(二)对开发商的建议

　　1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利

　　在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快

　　速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。

　　2．养老地产的开发类型与产品形式

　　养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。

　　3．养老房地产更注重开发链条的整体性

　　影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。

　　发展养老地产是解决珠三角地区养老问题的重要途径，养老地产的开发要以老年人为中心，切实满足老年人的需求，以期成为正真地解决养老问题的工程。

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