对于初次接触养老地产的人来说，售后回租模式是一个新鲜的词语，其在养老地产项目运营中起到了重要的作用，那么售后回租究竟是怎么回事？是怎么运营的？

　　什么是养老地产售后回租模式？

　　老地产售后回租是指房地产开发商(承租人)将其开发的养老地产项目出售后，又将该养老地产从出租人那里租回，习惯称之为"回租"。通过售后回租交易，卖方(承租人)在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。该买方(出租人)将该养老地产回租给承租人，获得租金应收款，并拥有该养老地产的实际产权。

　　养老地产的产权拥有者(即出租人)可以是分散的个体购买者也可以是机构购买者，这里的机构包括REITS，基金投资、租赁公司、保险公司等。由于国家政策和相关法律条款的原因，养老地产本身不适宜产权划分出售，养老地产售后回租的对象多选择租赁公司等机构。目前保险公司已经对养老地产表示浓厚的兴趣，他们缺乏10年期甚至更长期限的投资工具。养老地产的长期持有性质正好满足保险公司的需求。另外养老地产长期的资金回报率能够稳定在10％以上，这对于寻求稳定且长期持续投资回报的租赁公司来说也具有很大诱惑性。

　　回租过程双方签订回租合同时，会约定一定的租赁期限，以及租赁期满时产权归属的办法。作为融资租赁形式的售后回租，往往租赁年限几乎等同于其经济寿命。租赁期届满，出租方会以象征性的价格将所有权卖给承租方。而一些金融租赁公司作为出租人，根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，还会另外收取2-5％的融资租赁费用同时出租人还可以再将养老地产的租金应收款"打包"卖给银行。银行以买断租金应收款为基础，为出租人提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务--"保理业务"。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。在"保理业务"有追索权的情况下，一旦承租人(房地产开发企业)无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付：如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由出租人补足。养老地产售后回租模式成功的将房地产纳入了金融行业，并扩宽了金融业务。

　　养老地产售后回租模式的运营

　　养老地产售后回租模式的运营商可以是开发商本身，也可以是专业的养老机构。以目前国内开发商的物业水平以及养老地产本身的专业化需求来看，开发商自身很难实现整个养老社区正常有序的运营，跟知名的养老机构合作是进行养老地产开发的最优选择。

　　开发商跟运营商之间签订委托合同，由运营商代为管理整个养老地产的后期运营，每年向运营商支付一定的佣金或者提成，运营商负责物业服务的专业模块，双方各自发挥自己的优势，形成互助式的盈利模式。当然开发商也可以将物业租赁给运营商，他在其中收益的是租金差值，对于融资性售后回租来说，后期得到产权之后，开发商还可以享受物业本身的增值价值。

　　老年租户向开发商支付租金，向运营商支付物业管理费用以及商业管理费用。同时开发商还可以通过附加的医疗保健、特殊看护等服务获得一部分营业收入。于此同时开发商还要定期向投资者支付租金应收款。

　　养老地产的售后回租模式是由开商发和投资者的需要共同催生出来的，实施效益看好。

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