高水平的规划设计，是提高养老地产项目品质，受到消费者欢迎的前提。国内外很多畅销的养老社区，都十分重视把握项目的规划设计原则。一个优秀的养老地产项目应该达到以下目标：安全、安静；功能质量优良；物质、精神可持续发展。在项目的总体规划设计中应当把握以下原则。

　　一、坚持"老年健康住宅"的设计原则

　　随着年龄的增长，老年人的身体素质明显下降，抵抗力降低。因此，老年人对于健康的重视程度要远远高于一般人。住宅是老年人身处时间最长的地方，养老地产的规划设计对老年人健康影响很大。这就要求老年住宅首先应该是健康住宅。健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。具体地说，健康住宅主要体现在住宅内和住区的居住环境两方面，它不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还应包括主观性心理因素值：诸如平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，回归自然，关注健康、关注社会，制止因住宅而引发的疾病，营造健康。养老地产项目的主要基点在于：一切从老年人出发，满足老年人的生理和心理的环境需求，使老年人生活在健康、安全、舒适和环保的室内室外居住环境中。具体来说，老年健康住宅的评估标准大体分为四个因素：一是"人居环境的健康性"，主要指室内、室外影响健康、安全和舒适的因素：二是"自然环境的亲和性"，提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然。如设有运动健康主题的软硬景观，老年人可接近绿地、看到绿地、使用绿地，由公共、半公共逐渐向半私密过渡；三是"住区的环境保护"，包括住区内视觉环境的保护，污水和中水处理，垃圾处理及环境卫生等方面，如园区内不设垃圾道，住宅单元每层设有垃圾收集点，分区设垃圾房，分类压缩外运；四是"健康环境的保障"。主要是针对居住者本身的健康保障，包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设。如所有体育设施均以社区居民的参与性为主，观赏性为辅，有紧急呼叫等健全的老人服务体制。但是，在满足健康住宅标准的同时，成本会加大，所以应该从养老地产消费者的实际情况出发，权衡利弊。

　　二、坚持"以人为本"的设计原则

　　养老地产项目的开发必须"以人为本"。一方面，要考虑老年人生理、心理情况和社会方面的变化，减少生理机能衰退产生的生活不便，从老年人的心理、行为特征和社会角色入手，创造出宜人的居住生活空间。另一方面，在探讨合理的养老住宅模式的同时，又不脱离国情，并与国民经济发展水平相适应。

　　（１）推广低层住宅。在节约城市用地方面，低层高密度住宅仍具发展潜力；从住宅投资和商品化而言，低层住宅有效降低了建筑的单方造价，缩短建设周期，能充分发挥有限资金的作用，从而加快养老地产项目的建设和商品化进程。从老年人生理角度讲，低层住宅免除了爬楼之累，方便老年人出行，减少了发生危险的可能性。因为从实践来看，高层住宅的电梯维护不尽人意，常常使老年人苦不堪言。

　　（２）重视交往空间的规划设计。由于生理方面的因素，老年人与其他年龄段的人相比，对外界的适应能力减弱，既需要精神上安宁，同时又害怕孤独寂寞。目前的单元式住宅缺乏必要的交往空间，单门独户，不能满足老年人的心理需求。因此，提供必要的交流场所是养老地产建设中的重要方面。应根据老年人的行为特征来设计交往空间，它应该是可接近的、安全的、舒适的。例如住宅入口、走廊、楼道、庭院、社区中心、公共花园等易于到达，方便安全，常成为老年人聚集、交谈的地方，应充分利用和强化这些交往空间，鼓励老年人的邻里交往，以摆脱孤独、失落感，丰富老年生活。

　　（３）完善的服务设施。住宅区配套服务设施不足，直接影响了居住生活质量。老年人身体各部分功能减退，在社会中处于弱势人群，对各种服务设施的依赖程度更高，更需要关怀和照顾。老年人日常生活所需的基本商业设施、服务设施、保健服务、娱乐设施等应尽可能完善。特别是随着年龄增长，身体退化，医疗保健需求日益突出。在许多建成的住宅区，缺乏专门的医疗设施，就医难造成老年人居住的困难。要解除老年人顾虑，实现老有所医的目标，就必须使高龄、体弱、多病的老人享受到便利的医疗服务。因此，养老地产项目应健全社会服务体系，提供必需的服务设施。

　　（４）适宜的面积标准。在养老地产项目建设中不能盲目追求大面积，不能简单地将面积大小与生活水平划等号，应注重舒适性、合理性。在目前市场经济和住宅商品化情况下，住房的经济性、适用性成为人们关注的热点。相比之下，大多数老年人收入偏低，依靠的是以往的积蓄和退休金、分红等。养老地产建设应该警惕求大之风，面积标准不宜太高。另一方面，随着子女成长，许多住宅出现"空巢"，老年人对住宅面积需求不像以前，太大的房间反而有空荡感，同时老年人对社区服务的要求尤为突出。因此，老年住宅面积标准不宜求大，国家和有关部门也应积极制定相关技术政策，引导养老地产的健康发展。

　　（５）合理的功能空间。步入老年后，生活重心转移，由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内，原来的工作时间转为闲暇休息，住宅功能空间使用亦随之变化，包括使用的要求和频率都不同于普通住宅，需要重新定位和组织。例如，厨房、卫生间就应考虑座凳与轮椅的使用。阳台也应适当扩大，可供老人种植花草、观望、晒太阳、健身，具有较高使用频率，而且低层阳台较容易和地面活动产生联系，给出行不便的老人增添了交往空间和生活情趣。据调查，老人平均每天在卧室中的时间是14小时，因此空问不宜过于狭小。

　　（６）符合人体工学。养老地产项目设计必须与老年人身体变化相协调，符合人体工学。老年人较之年轻时身高缩短，卫生间、厨房各种设备须以身高偏低的老人为设计依据，门窗把手宜适当降低，而且老年人往往肌肉力量不够，门拉手应选用旋转臂较长的，避免采用球形拉手。在安全前提下，设置较低窗台，便于观看户外环境。总之，按照老年人尺度设计，提高居室的便利程度。

　　总体而言，养老地产项目在规划设计方面，对应老龄化的思想，可以概括为：环境质量好，环境符合老年心理上的需求；交通便捷，老人外出或是与子女、友人互相往来都十分方便；公共设施齐全，使入居者对现实生活感到方便；生活气息浓郁，使老人们与同一个年龄段的居民有各种各样相互交往的机会，避免产生与社会所遗弃的消极心理；根据客户需要进行设置，通过问卷调查、对居住方式进行分析后决定设置形式。

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