企业发展养老地产，面临的首要问题是选址的问题，到底什么样的地区适合发展养老地产，对各种外部条件有哪些要求？

　　养老的独特属性，决定了开发商在发展养老地产时，必须根据城市能级、经济实力、居民收入消费情况、城市人口、房地产市场容量等角度综合考虑，确定最优的发展区域。从目前养老地产的分布来看，主要集中在发达城市的郊区或城市腹地，从而有足够的老年人口和经济实力，支撑养老地产的发展。

　　养老地产面向的是以中老年人为主的特殊群体，老年人的生活习惯和特殊需求，对周边的生活主要配套设施提出了较高要求。针对老年人需要更多医疗和服务的特点，这就要求项目周边必须配备医院等过硬的基础设施；同时，还要有便利的交通和良好的空气条件，距离市区的距离不要太远，这样能充分享受市区完善的配套设施。空气新鲜、交通方便、环境优美、公共服务设施完善的地方比较适合发展养老地产。养老地产一般不适于建在山区或坡度较大的地区，适宜建在地势较为平坦的地区。

　　除此之外，当地的消费水平也要足够支撑起养老地产的发展，中国进入老龄化的城市很多，但同时具备较高的经济发展水平和先进的消费观念的城市却比较少，一定程度上限制了养老地产的发展。根据美国养老地产的发展经验，20世纪60年代是美国养老地产的上升式发展期，当时美国的人均收入达到5000美元以上，各州对于老年住宅也有相应的补贴和税收优惠。

　　确定好了选址位置后，该怎样拿地？国家有哪些相关的政策？

　　目前还没有专门的养老项目用地，由于养老地产要求有大量的配套设施，因此配套设施建筑面积占社区总建筑面积的比例与一般的房地产项目相比，比例较高。目前的住宅用地都是通过招拍挂方式出让拿地的，拿地成本较高，因此大部分开发商不愿意用住宅用地去建设养老住宅。目前大部分养老地产都是用旅游地产、工业地产等思路拿到大面积土地。或者有些用地虽然是招拍挂方式取得的，但开发商借“养老”之名，已预先和当地政府达成合作协议，招拍挂只是走个程序而已。

　　养老项目如果使用的是居住用地，房产具有70年产权，可供销售，对于其他类型用地，如综合用地，则只有50年产权，项目只能卖使用权，不可销售。因此，土地性质的不同，会导致项目开发、经营管理模式的差异。需要提醒的是，虽然与政府协议拿地，如用工业用地等开发养老地产，拿地成本较低，但房企退出的时候会比较麻烦。对于以集体建设用地开发养老项目的情况，由于土地使用权属于农村经济组织，因此，开发商并不能完全获得地上物的所有权，因此项目出售会存在政策风险，只能持有出租，并且项目开发融资也存在一定的困难。

　　总之，做养老地产时选址要慎重，需从城市经济实力、周边环境质量、配套设施等多方面进行考虑。在拿地时要熟知国家相关政策，并且将优惠政策利用好。

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